房地产的繁荣与萧条

修订版序言

《纽约时报》的两位金融作家这样总结了住房和经济的当前形势：

传统上将经济带出衰退的房地产，这次似乎越来越有可能将经济拖入衰退。本世纪初住房市场的史诗般的繁荣已经变成了史诗般的萧条，其影响可能需要多年才能摆脱。

我们是如何陷入这种困境的，以及目前在华盛顿所做的事情是否有可能使事情变得更好或更坏，是本书的主题。

通常情况下，一本书的修订版是对第一版中的一些内容进行纠正的机会。然而，在这种情况下，第一版中的分析和推论后来都被证明是非常准确的，所以这个新版本将主要更新经济形势，提出自去年第一版以来出现的新事实，并分析由两党政治家推动的错误的新政策。也许，与其说是修订版，不如说是『加强版』更为恰当。

任何灾难（经济或其他方面的灾难）发生后，几乎无一例外地都会出现指责的情况，这产生了许多政治上的言辞和旋转，其中大部分在媒体上重复出现，有些在学术界。至关重要的是将事实与言辞分开，以便了解是什么让我们走到今天。否则，我们可能会不必要地延长甚至重复一个国家的创伤，而这个创伤只需经历一次就够了。

这个问题有多复杂？房地产繁荣和萧条的经济学问题是相当直接的。其中的政治因素包括很多误导性的陈述，但这些都可以在事实的帮助下被分解 —— 我们看的事实越多，越多的言辞就越清晰，就像阳光下蒸发的雾气。我们有时可能会对我们在审视事实时了解到的情况感到厌恶，但至少我们不再被政治上的谎言所迷惑。

伟大的最高法院法官奥利弗-温德尔-霍姆斯（Oliver Wendell Holmes）对 “作为不思考借口的短语 “表示遗憾，他说，“要思考事情，而不要去想语言或词汇”。本书将着眼于事物，并试图穿过遮蔽它们的文字。

Thomas Sowell 胡佛研究所 斯坦福大学

第一版序言

可怕的头条新闻和更可怕的统计数据告诉我们，一场金融危机的规模是几十年来所没有的，当然也是大多数美国人一生中所没有的。此外，这是一场世界性的金融危机。大西洋两岸的金融机构要么已经倒闭，要么被政府救助而免于倒闭，因为它们购买了基于美国住房价值的证券，而这些证券已经侵蚀或蒸发了。

这场金融海啸之后，政治上出现了大量的言论，伴随着对各个方向的指责。谁是真正的责任人？是什么引发了这一事件？

没有一个单一的、戏剧性的事件引发这一事件，就像费迪南大公被暗杀引发了导致第一次世界大战的一连串事件一样，也没有像逮捕在水门酒店实施盗窃的政治活动家导致理查德-尼克松总统辞职那样。许多人在许多地方做出的一系列非常有问题的决定，在几年的时间里，形成了压力，导致住房市场和金融机构突然崩溃，由于投资于基于住房价格的证券，这些机构开始像多米诺骨牌一样倒下。

本书旨在解开这个故事中纠结的线索。它还试图确定为处理这个问题所做的事情是否更有可能使事情变得更好或更坏。

Thomas Sowell 胡佛研究所 斯坦福大学

第一章：住房热潮的经济学

在住房热潮期间，你最好不要把抵押贷款称为『稳健』。『狂热』可能是一个更好的术语；随着繁荣变成泡沫，用『失控』两字去形容它，可能会更加合适。—— 马克-赞迪

很少有市场像住房市场在21世纪的最初几年那样，出现过如此飞速的上升，紧接着又同样急剧地下降到新的深度。从2000年到2005年，美国单户住宅的中位销售价格上涨了50%以上，从143,600美元上涨到219,600美元。在一些地方，涨幅甚至更大。在这些年里，纽约的房屋价格中位数上升了79%，洛杉矶上升了110%，圣地亚哥上升了127%。在加州沿海地区，房价的上涨尤其剧烈，后来的下跌也是如此。

是谁（或什么因素）导致了住房的繁荣和萧条？

房产危机没有单一的原因，当然也有很多责任，特别是华盛顿两党的政客，他们一直在极力寻找华盛顿以外的恶棍。在房地产繁荣时期，有一些理智的声音，对华盛顿和华尔街的冒险行为提出警告。然而，在那场繁荣中，警告被用巧妙的词汇或关于增加住房所有权好处的虔诚声明所掩盖。

当试图了解任何重大社会现象的原因时，我们很可能会发现，这些原因的范围很广。住房繁荣和萧条的原因有的像人类的缺陷和不足一样普遍，有的像联邦储备系统政策对利率的影响或联邦国民抵押贷款协会（“房利美”）或联邦住房贷款抵押公司（“房地美”）对抵押贷款资格标准的改变一样具体。住房市场受利率和信贷资格规则的影响很大，但事情远不止如此。

在破纪录的住房市场崩溃之前，破纪录的住房价格上涨并非均匀分布在美国各地，实际情况是严重地集中在相对少数的地方。住房市场的地方性趋势和全国性趋势之间的许多混淆促成了政府政策的适得其反。我们需要了解是什么导致了繁荣时期的两种房价趋势，然后再研究住房萧条的原因和后果，以及那些不仅在全国而且在国际上造成的影响。

角色阵容

为了更容易地了解住房市场的繁荣和萧条，也许值得停下来简单地注意一下住房市场中的主要角色。虽然个人购房者可能只与一家银行打交道，该银行提供购买房屋的资金，以换取按月分期付款的抵押贷款，但在该银行的背后和上面还有各种其他机构，它们的行动影响或控制着住房市场。

在监管银行业各个方面的政府机构中，联邦储备系统也有权采取影响利率和货币供应的行动。鉴于利率水平对住房抵押贷款市场的重要性，美联储是该市场的主要参与者，尽管这只是其影响的市场之一。

联邦国民抵押贷款协会（Fannie Mae）和联邦住房贷款抵押公司（Freddie Mac）是两个由政府创建，但由私人拥有的营利性企业，从银行购买抵押贷款。通过出售这些抵押贷款，银行从30年的抵押贷款中获得资金，而不必等待30年的购房者每月付款来偿还他们的债务。用这些出售给房利美或房地美，或其他金融机构的收益，银行就有了钱，可以再次放贷，创造更多的抵押贷款，从中获利。

例如，2004年超过三分之二的抵押贷款被转卖给其他一些金融机构，包括房利美和房地美。这两个政府资助的企业购买了全国所有抵押贷款中由原贷款人转售的三分之一以上的抵押贷款。为了有资格向房利美或房地美出售抵押贷款，银行必须符合这些抵押贷款市场巨头规定的规则和标准，包括银行必须反过来对寻求贷款买房的人适用的规则和标准。然而，大规模转售抵押贷款的后果之一是，最初的贷款人对获得抵押贷款的人的财务资格一丝不苟的动力减少。

美国住房和城市发展部（HUD）是住房市场的另一个主要机构。HUD对房利美和房地美行使权力，因此间接地对银行和购房者行使权力，并直接影响到抵押贷款的做法。

其他重要的参与者–近年来相对较新的参与者–是华尔街公司，它们购买抵押贷款，将成千上万的抵押贷款捆绑在一起，并根据每月抵押付款的预期收入价值发行证券。华尔街公司将这些捆绑物卖给全国和世界各地的投资者。

这些组织和其他影响住房市场的组织彼此之间有很大的不同，并对非常不同的选民负责。住房和城市发展部（HUD）是一个内阁级机构，直接对华盛顿的任何政府负责。虽然联邦储备系统也是一个政府机构，但它是由一个董事会领导的，其成员的任期与不同的政府交错重叠，以便使他们独立于任何特定的政府。

房利美和房地美对其股东负责，就像华尔街公司那样。但房利美和房地美也是所谓的 “政府支持的企业”–这意味着它们是由联邦政府创建的，联邦政府对其政策有一些持续的参与。更重要的是，政府的参与导致其他金融机构以比完全私人企业更低的利率向这两个混合机构贷款，因为隐含的假设是，在发生危机的情况下，联邦政府不会让房利美和房地美失败。

投资者在购买这两家政府支持的企业发行的证券时，也同样依赖联邦担保，这种担保没有任何明确的规定，但无论如何都被广泛认为是事实上存在的。因此，当房利美和房地美为追求更大的利润而承担更大的风险时，市场可能会继续购买它们的证券，因为联邦财政似乎可能会弥补这些风险可能造成的损失。正如《华尔街日报》所说。“他们的利润是私有化的，但他们的风险是社会化的。”

所有这些意味着，由于这些非常不同的组织对住房市场有重大影响，没有内在的理由期望他们协调行动，以便在这些市场上产生一些一致的政策。他们都有自己的动机，自己的议程和自己的支持者。

其他各种组织也可以在住房市场上发挥作用，包括在某些情况下，美国司法部，我们将在第四章看到。但是，就目前而言，刚刚描述的组织可以被认为是主要的参与者。

房价

住房在很多方面都很特别。它对房主来说是特殊的，对大多数人来说，他们的房子是他们最大的金融资产，同时也是他们最大的金融负债。人口普查数据显示：房屋资产（也就是房屋的价值），已经超过抵押贷款的欠款总额，也就是房屋资产这项，是迄今为止普通家庭中最大的单一资产，占家庭总净资产的42%。同时，联邦储备系统的一项研究发现，抵押贷款债务占房主总债务的82%。

无论人们是买房还是租房，每月的住房费用往往也是他们目前预算中最大的一个项目。在一些房价特别高的地方，如加州沿海部分地区，无论是房租还是每月的按揭付款，都占据了普通人收入的二分之一。一个极端的例子是加州的萨利纳斯，在那里，中位数价格的房子的月度按揭付款已经占据了新购房者中位数收入的60%。这当然严重限制了购房者所能负担的生活标准。

利率

住房的特殊性还在于，房子很少可以用现金立即购买或支付。借来的钱通常用于支付房屋，所以借钱利率是至关重要的，而且这种利率随着整个经济情况的变化而有很大的变化，此外，随着时间的推移，不同的借款人也有很大的不同。虽然有些因素会影响当地的房价，但其他因素在全国范围内运作。利率是由联邦储备系统在全国范围内制定的，通过它向贷款人收取的利率，而贷款人又向公众，包括购买房屋的人贷款。

1973年，常规30年抵押贷款的利率约为8%，1981年为18%，2005年为6%。在任何时候，利率也因人而异，取决于每个人的财务状况和信用记录。那些信用等级低于标准的个人可能会被拒绝按当时的利率贷款，但会获得 “次级 “贷款，这种贷款的利率较高，以抵消向收入较低或有信用问题历史的人贷款的较大风险。

一般来说，不仅信用分数较低的人被收取较高的抵押贷款利率，被收取较高利息的人有较高的逾期付款、违约或取消赎回权的比率，这表明市场已经准确地评估了风险。所有这一切意味着，购买特定房屋的成本可以随着时间、个人和各种 “创造性”–以及有风险的–试图使每月的抵押贷款支付能够负担得起而有很大的不同，特别是在房价高的市场。

仅仅一两个百分点的差异就可以大大改变买房的成本。当以40万美元的30年期抵押贷款买房时，当利率为5%时，月付款将少于2200美元，但当利率为7%时，将超过2600美元。这就是每年超过5,000美元的差异。

同样的另一种说法是，当利率为7%时，每月支付的抵押贷款可以支付40万美元的30年抵押贷款的费用，当利率为5%时，可以支付近50万美元的30年抵押贷款。简而言之，利率下降不仅使更多的人能够买得起房子，而且使同一个人能够购买更昂贵的房子，而不需要支付更高的月度抵押贷款。在这两种情况下，较低的利率增加了对住房的需求，从而推动了房价的上涨。

在二十一世纪的最初几年，联邦储备系统向金融机构收取的利率被降到了极低的水平。从2001年初到2003年春天，联邦储备系统将其利率从6.5%降至1%。此外，这些利率不仅低于几十年来的水平，而且多年来一直保持在这些低利率。金融机构之间的竞争又使它们收取的利率下降，包括抵押贷款的利率。抵押贷款利率下降到几十年来的最低水平。毫不奇怪，住房价格上升到历史最高水平。这有助于为住房热潮创造条件。

首付

成为房主的最大障碍之一是传统的大量首付要求–通常是房屋价格的20%。在房价最高的地方，这一直是一个特别大的障碍。已经有房子的人通常可以卖掉房子，即使它还没有付款，用售价支付抵押贷款，用剩下的钱–他们在房子里的资产–作为新房子的首付款。这通常是加州房主购买另一栋房屋的首付款的主要来源，他们的储蓄通常是次要的。但是，在房地产繁荣转为萧条之后，储蓄成为加州首付的主要来源，因为房屋不再像以前那样快速出售，也不再有那么多钱。

然而，第一次买房的人不得不拿出硬通货，许多人发现这很难或不可能–尤其是在住房非常昂贵的地方。虽然在20世纪90年代中期，首次购房者约占加州所有购房者的一半，但在21世纪初的住房热潮中，这一比例降至约三分之一。在加州，首次购房者的首付远远低于再次购房者的首付，例如，2008年，首次购房者的首付不到3万美元，而再次购房者的首付超过10万美元。

当然，贷款人很清楚，要求大量首付限制了能够负担抵押贷款的人数–因此限制了他们可以做的业务总量和从抵押贷款中获得的利润。显然，尽管这种要求限制了商业交易的数量，但它必须有一些抵消的优势才能继续下去。这个好处就是减少了违约的风险。一个从一开始就对房屋有大量投资的购房者，有一天不太可能简单地离开抵押贷款和房屋，让贷款人陷入困境。

在特别昂贵的住房市场上，首次购房者不得不为每月的按揭付款支付特别高的收入比例，因为他们往往已经尽可能地支付了最低的首付。首次购房者也比其他人更经常地采用各种 “创造性 “和有风险的方法来为购房融资。

昂贵的住房市场

虽然住房繁荣和萧条的金融影响是全国性的，甚至是国际性的，但为这些经济灾难提供动力的许多问题是源于地方的。地方抵押贷款的全国性甚至国际性市场意味着不同地方的住房危机的影响可以远远超出这些地方。此外，对当地和全国范围内的 “可负担住房 “供应情况的混淆，促成了导致繁荣和萧条的政府政策。为了理解这一切，我们需要从原点开始，即全国各地分散的地方，这些地方的住房价格一直是全国平均水平的几倍，而且在住房热潮期间，其上涨速度远远超过全国平均水平。

加利福尼亚州，特别是沿海的加利福尼亚，一直是这些特别昂贵的住房市场中最大的一个。它也是最昂贵的，房价上涨最快的。在2005年住房热潮的高峰期，前五年房价涨幅最大的前十个地区都在加州。然而，加州的房价曾经与美国其他地区的房价非常相似。只是在20世纪70年代的十年之后，加州沿海大部分地区的房价才远远高于整个国家的房价。

例如，在旧金山湾区，2005年的房屋中位价是全国平均水平的三倍多。在旧金山市，该年的房屋销售价格中位数为765,000美元。同年3月，圣马刁县（毗邻旧金山）的房价以每天2000美元的速度上涨，后来在2007年达到了略高于100万美元的高峰。这个价格是为平均不到2,000平方英尺的房屋支付的。

在加州的社区中，圣马特奥市绝非独一无二，它拥有中等大小的房屋，其售价相当于其他地方大型豪宅的价格。就整个州而言，包括房价较低的内陆山谷，2006年房屋销售价格的中位数达到了561,000美元，当时售出的房屋面积的中位数为1,600平方尺。大多数加州人没有住在豪宅里，但许多人支付的是豪宅的价格，在其他一些地方，是适度的中产阶级住房。

尽管就其影响而言，住房的繁荣和萧条是一个全国性的问题，但其根源往往集中在一些特定的地方，这些地方的住房价格异常高，而且这些价格的变化异常不稳定。例如，从2004年到2005年，虽然全国的房价在一年内上涨了13%，但范围从密歇根州的4%到亚利桑那州的35%。正如已经指出的，加州的住房价格长期以来一直是整个国家价格的若干倍。

这种地方有什么不同？

当然，建房的成本并不像不同地方的房价那样有很大的差异。在高价州和低价州之间，房屋的质量也没有太大的差别。虽然旧金山的房价和公寓租金是全国最高的，但房子通常是相当简陋的，而且建在一起。至于公寓，《旧金山纪事报》报道了一位在旧金山寻找租房的研究生，他 “参观了一个又一个价格高昂的小屋里”。

可以想象，收入的增加或人口的增加可以解释为什么有些地方的房价比其他地方高或上升得快。但事实上，在20世纪70年代的十年间，加州的收入增长低于全国其他地区，当时加州的住房价格是全国平均水平的数倍。人口增长通常也不是推动一些地方的房价比全国平均水平快得多的原因。1970年代，旧金山半岛的人口增长与全国的人口增长几乎相同，分别为11.9%和11.5%。加州帕洛阿尔托（靠近斯坦福大学）的房价在1970年代的十年间几乎翻了两番，而该社区的人口实际上下降了8%。

那么，是什么让房价飞涨的地方与其他地方区别开来？

对全国各地住房价格的研究表明，各地差异巨大的是建造房屋的土地的价格。国家经济研究局的经济学家估计，在芝加哥，四分之一英亩土地的成本使房屋的价格增加了约14万美元，超过了房屋本身的建造成本。在圣地亚哥，四分之一英亩的土地使房屋本身的成本增加了约28.5万美元，在纽约市，同样大小的土地增加了约35万美元，而在旧金山则是近70万美元。旧金山的土地成本非常高，这有助于解释为什么该城市中规模不大但非常昂贵的房屋往往被挤在一起。

虽然各地土地价格的巨大差异有助于回答一些问题，但这些差异也提出了其他问题。首先，为什么各个地方的土地价格会有如此大的差异？此外，为什么加州的住房价格在20世纪70年代突然变得非常昂贵，而以前却没有？当然，在那十年间，加州的土地数量并没有发生根本性的变化。

在某种意义上，它确实如此。它在政治上发生了变化。

在20世纪70年代的十年中，加州的法律和政策迅速蔓延，严重限制了土地的使用。这些法律和政策往往以保护 “开放空间”、“拯救农田”、“保护环境”、“保护历史 “和其他具有政治吸引力的口号为名，禁止在大片土地上建造任何东西。此外，这些限制多年来被扩展到越来越多的土地。

随着时间的推移，土地从一种用途到另一种用途的正常转移往往被这种法律和政策所阻止，因此，一个放弃耕作的农民不被允许将土地卖给可能在该地建房的人。相反，以前的农田可以通过对其使用的各种限制而被迫成为 “开放空间”。通过这种方式和其他方式，加州许多沿海社区的大量土地成为 “开放空间”，例如，圣马刁县一半以上的土地。这种人为的土地稀缺性当然推动了该县剩余土地的价格上涨，创造了条件，在该县，中等规模的房屋实际上成为百万美元的房屋。

虽然加州在土地使用限制的范围和严重程度上与全国其他地区不同，但它并不是唯一的。在20世纪70年代，同样的土地使用限制在加州沿海社区蔓延，并在全国其他地方蔓延，无论是在那十年还是在其他年份。但是，在不同地方收紧建筑限制的年份，通常也是房价暴涨的年份。

一项关于全国各社区房价起飞日期的研究发现，那些 “住房市场变得难以负担的时间紧随国家增长管理法或限制性地方计划的批准”。一项关于 “严重无法负担 “住房的城市地区的国际研究同样发现，全世界26个这样的地区中，有23个有强有力的 “智能增长 “政策。这些后果与自鸣得意的短语形成了痛苦的对比。正如新西兰储备银行的一位前行长在另一项关于房价的国际研究中所说，“住房的可负担性绝大部分只是一件事的功能，即政府对住宅土地供应的人为限制程度。”

除了禁止建筑外，一些地方的土地使用限制还采取了这样的形式，即要求每栋房屋必须建在不小于一英亩或数英亩的土地上，而通常中产阶级的房屋则建在四分之一英亩的土地上。例如，弗吉尼亚州Loudoun县在2001年颁布法律，限制在一些地方每10英亩建造一栋房屋，在其他地方每20英亩，在其他地方每50英亩。肯塔基州的费耶特县将最小土地面积定为40英亩。

最低地段面积法确保了建造房屋的土地成本将大大高于其他方式，而住房成本也相应地超出了大多数美国人的承受能力。这是一种用宽大的缓冲区包围高档社区的方式，将不太富裕的人挡在外面。由此产生的高额住房费用并没有对已经居住在高档社区的房主产生不利影响。这些现有的房主大多是在土地使用限制颁布之前就已经谈好了抵押贷款，否则就是直接拥有自己的房子。无论哪种情况，他们的房屋价值在限制措施实施后都会急剧上升，因此他们在经济上获益，同时也将不太富裕的人拒之门外，从而保持了他们喜欢的社区特色。

因为这些通常是限制建筑的地方法律和政策，这种限制在全国范围内并不统一。相反，这里和那里都有极其昂贵的飞地，有极其严格的土地使用法，而全国其他地方的大部分地区的住房价格要温和得多。一项关于全国各地住房价格的研究得出结论。 今天，在一个没有增长管理规划的美国城市，一个家庭可以用15万到20万美元买到一个非常好的 “中产阶级 “住宅，大约有2200平方英尺，四间卧室，两个半浴室和一个两辆车的车库。在那些已经有10到15年的增长管理规划的城市，同样的房子要30万到40万美元。在实行了25年或更长时间的城市，同样的房子价格从50万美元到高达150万美元。

这些估计与全国性房地产公司Coldwell Banker所作的估计一致，比较了休斯顿和圣何塞的相同房屋的价格。在影响土地使用的法律方面，休斯顿一直是一个与圣何塞等各种加州城市处于相反极的城市。休斯顿甚至没有分区法，更没有圣何塞或其他有严格土地使用限制的地方常见的大量其他政府限制。据Coldwell Banker公司估计，在休斯顿价格为15.5万美元的房子，在圣何塞的价格将超过100万美元。

与其比较同一所房子在不同地方的价格，我们不如比较类似的钱在不同地方能买到什么。例如，2009年3月1日，《圣路易斯邮报》刊登了一栋有六间卧室的 “行政风格 “房屋，有一个四车位的车库，占地5英亩，广告价格为668,999美元。同一天，《旧金山纪事报》上刊登了一栋1300平方英尺的两居室公寓的广告，价格为699,000美元，“降价 “了。

我们还可以比较不同地方的住房价格随着时间的推移会发生什么变化。即使在没有严格的土地使用限制的地方，收入的增加和人口的增长也很少产生与有严格的土地使用限制的地方相媲美的住房价格上涨。在20世纪70年代，加利福尼亚的住房价格暴涨，尽管加利福尼亚的收入增长速度没有全国的收入增长速度快，但在休斯顿，收入增长速度超过全国平均水平，但休斯顿仍然拥有全国最实惠的住房。达拉斯也同样长期拥有高于全国平均水平的家庭收入和低于全国平均水平的住房价格。

开放空间法并不是唯一通过限制房屋建设来推高房价的法律或政策。在那些想要阻止发展的人可用的武器库中，有分区法、高度限制、最低地段面积法、历史保护法、建筑许可限制和农田保护法。在一些司法管辖区，规划委员会拥有批准或拒绝建筑许可的任意权力，这意味着他们可以通过要求建筑商进行任何他们希望的修改来施加成本，无论这些修改可能需要多少成本，此外，在建筑审批过程中安排越来越多的听证会，可能持续数年才最终获得许可开始建筑–如果有一天获得许可的话，这也是累积的成本。

在一些社区，公民个人或团体可以对建筑计划提出反对意见，而对这些反对意见的裁决需要更多的时间，不管反对意见是否有道理。虽然这些费用最初是强加给建筑商的，但那些购买或租用住房的人最终可能会为所有这些事情买单。

不仅是在单户住宅的建设中，这些障碍的存在或不存在都会直接影响到住房成本，也会首先阻止或阻碍住房的建设。相反，在建筑障碍较少的地方，即使是不断增长的住房需求也能得到满足，而不会像在限制性较强的环境中那样迫使房价上涨。例如，20世纪50年代在曼哈顿，数以万计的新住房单位被建成，而公寓租金或公寓价格没有实际增长，即货币价格根据通货膨胀调整。但是，在1970年代开始实施新的建筑限制后，后来的一项研究发现，曼哈顿的 “价格暴涨”（按实际价值计算），而那里的总住房存量在四分之一世纪内只增加了不到10%。

拉斯维加斯的情况也差不多，那里的人口在1980年到2000年之间几乎增加了三倍，但住房的中位价并没有发生实际变化，也就是说，修正了通货膨胀。然而，由于内华达州90%的土地为联邦政府所有，建筑用土地的供应取决于政府是否愿意继续出售土地进行开发。在二十一世纪环保团体对这种销售提出反对意见后，土地使用限制后，拉斯维加斯的住房价格迅速上升，正如其他地方在严格的土地使用限制下所发生的那样。

严格限制土地使用的动力大多来自个人和团体，他们给人的印象是要防止最后几片绿地被铺满。实际上，美国只有不到10%的土地面积被开发。仅仅是树木的覆盖面积就超过了该国所有城市和城镇面积的六倍。但是，对于政治决策来说，印象可能比事实更有分量。正如前国会议员迪克-阿米所说。“蛊惑人心胜过数据”。

随着2000年至2005年住房价格的上涨，人们普遍认为这是一个全国性的问题，特别是华盛顿的政治家们试图建立一个全国性的计划来处理这个问题。然而，社区与社区之间住房价格的巨大差异–甚至加州沿海和该州内陆山谷之间的差异–显示了一个非常不同的情况。2005年，《纽约时报》报道。 尽管人们普遍认为房地产从未像现在这样昂贵，但在全国绝大多数地区，家庭仍然可以用比一代人更少的收入份额购买房屋。

自20世纪80年代初以来，抵押贷款利率的急剧下降，抵押贷款费用的下降和收入的增加，弥补了纽约、华盛顿、迈阿密和加利福尼亚沿海地区以外几乎所有地方的房价上涨。

在圣地亚哥和旧金山等地，90%以上的房屋售价至少是建造成本的140%，而在休斯顿等其他地方，只有27%的房屋售价远远高于建造成本。换句话说，全国大部分地区并没有受到房价暴涨的影响，房价暴涨主要局限于对住房建设有严重限制的特定社区。在住房热潮期间，10个最昂贵的大都市地区的住房价格是全国平均水平的两倍多。

据《纽约时报》报道，在这些高价飞地，人们第一次买房，因此没有现有房屋的资产作为首付，在纽约和洛杉矶等地，“往往必须将其收入的一半以上用于支付抵押贷款”。但在坦帕，买房所需的家庭收入中位数比例为21%，在达拉斯为13%。达拉斯和休斯顿一样，建筑限制相对较少。

在住房市场繁荣时期和萧条之后，都存在着对住房市场的一个基本误解。这种误解认为，自由市场不能产生可负担得起的住房，因此政府的干预是必要的，以使普通人能够找到一个在其能力范围内的居住地。然而，确凿的证据指向了相反的方向。正是在有大规模政府干预的地方，以严格的建筑限制的形式，住房价格飞涨。在市场或多或少被忽略的地方–例如休斯顿和达拉斯–住房价格占家庭收入的比例比过去要小。

简而言之，许多媒体和政界人士所设想的缺乏 “可负担住房 “的问题，与现实世界的情况几乎没有什么相似之处。这不是一个全国性的问题，而是一个特定地方的严重问题。华盛顿的政客们着手解决他们所误解的问题，反而促成了住房的繁荣和萧条，这一点将在下面的章节中得到明确。

“创造性 “融资

在加州沿海等地，即使是普通住宅的价格也非常高，购房者为了能够买到房子，特别容易采取冒险的方式为其购买提供资金。这些被认为是应对高房价的 “创造性 “或 “创新性 “方法，这些购买房屋的融资方法蔓延开来，特别是在其他房价非常高的地区。

在新的 “创造性 “购房融资方式中，有低首付和无首付的抵押贷款，以及最初只支付利息的抵押贷款。另一种广泛使用的变体是可调整利率抵押贷款。与传统的30年固定利率的抵押贷款不同，可调整利率的抵押贷款的利率随着整个经济的利率而变化。虽然这种抵押贷款在二十一世纪初的抵押贷款热潮之前就存在，但在住房热潮期间，它们在次级抵押贷款中变得特别普遍。到2006年，90%的次级抵押贷款是可调利率抵押贷款。同年，次级贷款人平均只支付了5%的房屋首付款。

一些贷款人向根本没有首付的借款人提供抵押贷款，有时是根据未经核实的收入信息。到2006年，超过一半的次级抵押贷款在礼貌的圈子里被称为 “声明收入 “贷款，在不太礼貌的圈子里被称为 “骗子贷款”。此外，次级贷款人承诺为抵押贷款支付其收入的40%以上。当抵押贷款可以卖给房利美、房地美或其他一些金融机构时，这种风险贷款的风险就会降低。

由于房利美和房地美有住房和城市发展部为其设定的配额，以购买贷款人与所谓的 “服务不足人群”–其财务状况或信用记录使他们不太可能获得常规抵押贷款–的借款人所做的抵押贷款，这些政府支持的企业可以接受这些抵押贷款，赚取这种风险较高的投资所带来的较高回报率，并确信联邦政府在出现严重问题时几乎肯定会拯救它们。

在只付利息贷款的各种变化中，常见的是在30年抵押贷款的前两年，每月支付的抵押贷款只包括利息，然后在接下来的28年中每月支付更多的钱来偿还贷款本身。只付利息的抵押贷款通常是利率随时间变化的抵押贷款，根据整个经济中的利率情况而变化。换句话说，即使在头两年只支付贷款利息的情况下，如果这两年整个经济的利率上升，每月的抵押贷款付款也可能上升。

可调利率抵押贷款–即所谓的ARM–有许多变化。其中一种更冒险的ARM是，购房者可以选择在只付利息期间的某些月份支付少于利息的金额。虽然方便处理暂时的财务问题，但这些选项ARM意味着在某些月份支付少于利息的金额意味着未支付的利息将被添加到本金中，因此使用该选项的购房者最终的欠款可能超过了最初的抵押贷款金额。

在利率异常低的时候，这些不同种类的可调整利率抵押贷款，使每月的抵押贷款支付额低于传统的30年固定利率抵押贷款，从而使更多的人能够将他们的收入用于支付购买房屋的价格，否则他们可能无法负担。换句话说，这些临时安排掩盖了这样一个事实：一些人正在购买他们长期无法负担的房屋。

长期成本也被所谓的 “预告 “利率所掩盖。这些是在新抵押贷款的最初几个月收取的利率，甚至低于住房热潮期间抵押贷款普遍收取的异常低的利率。例如，如果常规抵押贷款的现行利率是6%，那么在新的抵押贷款的头几个月，可能会收取4%的所谓 “预告 “利率，以吸引那些寻求购买房屋的人，而对于他们的收入来说，这是一个很大的问题。暂时的 “预告 “利率使异常低的初始月度抵押贷款支付成为可能，然后当现行利率取代预告利率时，月度抵押贷款支付就会增加，随后当开始偿还抵押贷款本金时，月度抵押贷款支付又会增加。

在2005年和2006年住房热潮的高峰期，估计有15%的可调利率抵押贷款的初始利率低于2%。简而言之，在几个月内，在这种 “创造性 “的安排下，抵押贷款的支付额可能远远超过其在低入门 “预告 “利率下的初始水平，如果市场利率上升，则会再次上升，当开始偿还本金时，又会再次上升–所有这一切都发生在短短两年内。有多少签署了这种贷款的人了解这一切是一个严重的问题。

在住房特别昂贵的地方，ARMs是特别有吸引力的 “创造性融资 “方法。因此，在二十一世纪的最初几年里，虽然住房价格在不断上涨，但由于《华尔街日报》所说的 “创造性抵押贷款产品的冲击–从只付利息的贷款到启动率低至1%的可调整利率抵押贷款–使得买家在房价飙升的情况下也能保持初始付款。

传统的固定利率30年抵押贷款曾经在所有抵押贷款中占多数，但在住房热潮中不再占多数，因为ARM和其他 “创造性 “的购房融资方式迅速增长，以应对飙升的住房价格。这种创新的抵押贷款很快就从罕见变成了普遍，特别是在住房成本非常高的地方。

2002年，美国新的抵押贷款中只有不到10%是只付利息的抵押贷款，但随着房价的上涨，2005年上升到31%。在加州的一些城市，以及丹佛、华盛顿、凤凰城和西雅图，只付利息的贷款占2005年所有抵押贷款的40%。在旧金山湾区，只付利息的贷款从2002年占所有新抵押贷款的11%上升到2005年占所有新抵押贷款的66%，这是住房热潮的高峰期，这个地区有一些全国最昂贵的房地产。

这种安排对那些预期收入会逐渐增加的人特别有吸引力。到了每月支付较高的款项时，为了开始偿还本金，借款人不断增加的收入将使他们有能力支付较高的款项–如果一切按计划进行的话。另一种可能性是在两年的只付利息期结束时再融资。在一个不断上升的住房市场中，房屋价值的增加会使这一选择对借款人和贷款人都有吸引力。此外，这个过程还可以再次重复，即办理新的抵押贷款，在头两年只支付利息。但是，这种反复推迟清算的日子取决于住房价格继续上涨，这样贷款人就会继续愿意继续为同一所房子进行再融资，因为它的价值不断上升。

在房地产繁荣时期，借款人还有另一个理由采取高风险的 “创造性 “金融安排。随着住房价格逐年大幅上涨，购房者甚至在开始偿还抵押贷款本金之前，就可以开始获得他们的房屋资产。

例如，设想有人在房价蓬勃发展的地方买房，通过无首付贷款作为60万美元的抵押贷款，在头两年只支付利息。即使购房者在最初的两年只付利息的付款结束后，当这些较高的付款计划开始时，证明他无法支付较大的月度抵押贷款，但在住房市场上涨的情况下，房子的价值增加可以使购房者带着相当多的钱离开，即使在月度付款上升到无法负担的水平后，购房者不可能继续住在房子里。如果最初花费60万美元的房子在此期间增值到80万美元，那么购房者可以以80万美元的价格出售房子，并为此付清60万美元的抵押贷款，然后带着20万美元的现金离开。

这种情况在住房热潮期间变得很常见，特别是在高价位的飞地，那里的房价飞涨。这个例子唯一不现实的地方是，在房地产繁荣时期的一些加州沿海社区，60万美元的房子必须是一个非常普通的房子，如果不是一个 “修修补补 “的房子。换句话说，在这些地方的收益可能比这个例子中的还要大。

这只是在住房热潮中，房屋价值上升可以转化为现成现金的方式之一。房屋净值贷款在经济繁荣时期也变得很普遍，无论房屋是直接拥有还是买家仍在支付抵押贷款。对于在住房热潮之前购买和支付的房屋，根据房屋在热潮期间不断上升的价值，可以借到的金额很容易超过购买房屋的总金额。例如，一个芝加哥人在1992年以90,000美元买了一栋有100年历史的房子，在住房热潮期间，他为这栋房子申请了200,000美元的房屋净值贷款，这栋房子现在价值约700,000美元。

在更昂贵的住房市场和更长的时间内，情况可能变得更加极端。在加利福尼亚州的奥克兰，一对夫妇在1954年以11,500美元的价格买了一套两居室的平房。多年来，他们的子女对该房屋进行了多次再融资，最后，该房屋被取消抵押品赎回权，该家庭在该房屋上所借的资金欠下45万美元以上。

所得税规则也使以房屋资产为抵押的借贷具有吸引力。由于抵押贷款的利息支付可以在所得税中扣除，房屋净值贷款的利息也可以扣除，尽管信用卡债务或其他债务的利息不能扣除。因此，任何有其他类型债务的人通常都会用房屋净值贷款来偿还该债务，其利息可以在所得税中扣除。在房地产繁荣时期，越来越多的人开始这样做。2003年，房屋净值贷款总额为5930亿美元。这种贷款在住房热潮中飙升，在2007年几乎翻了一番，达到1.13万亿美元。

房屋净值贷款的一个特殊变化是所谓的 “现金输出再融资”。某人在固定利率为8%的抵押贷款上欠下30万美元，当利率降至6%时，他可以借出一笔新的贷款来取代旧的贷款。但是，房主不是以6%的利率再贷款30万美元，而是以6%的利率贷款40万美元，用新贷款的收益来偿还现有的抵押贷款，并保留10万美元的现金。在房价上涨的时代，贷款人往往很愿意为现在具有较高市场价值的房子提供更多的贷款。对借款人来说，以较低的利率进行再融资可能意味着每月的按揭付款不会增加，即使是较大的按揭贷款。在住房热潮期间，这类房屋权益贷款增加了10倍以上，从2000年的260亿美元上升到2006年的3180亿美元。

截至2006年，所有住房抵押贷款再融资中的86%是 “现金输出 “再融资。据《经济学人》杂志报道，在五年的时间里，“美国家庭从他们的房屋中提取了2.3万亿美元的资产”。

许多针对老年人的房屋净值贷款根本不需要借款人偿还，而只是将部分净值转让给贷款人，贷款人可以在借款人去世后将该净值转化为现金。这些被称为 “反向抵押贷款 “的产品，在住房热潮中也大大增加。2001年的反向抵押贷款不到8,000笔，但2005年的数量猛增到40,000多笔。

鉴于有这么多利用房屋资产来获取硬通货的方法，在1945年，房屋的平均资产占其价值的86%，而在2003年仅占其价值的55%，这并不令人惊讶。

在上涨的市场中，有许多购买房屋的动机，包括为了以更高的价格再出售而购买，即使买方从未打算住在房子里，或者同时赊账购买几套房子，投机未来升值。这种投机行为反过来又促进了住房需求的上升，从而使房价继续上涨。低的初始 “预告 “利率，以及由此产生的低初始抵押贷款付款，使投机在不断上升的住房市场中有利可图。通过购买一栋或多栋房子，最初的月供很低，然后在更高的按揭付款到期前以更高的价格出售，许多投机者可以用自己相对较少的现金对非常昂贵的房子进行非常有利的投机。

投机者往往买下需要修整或修饰的房屋，然后迅速出售–这一过程被称为 “翻转”。正如《金钱》杂志对这一过程的描述。 在拉斯维加斯和佛罗里达等热点地区，房地产炒家们发现，适度的首付和一点耐心就能为他们带来数万美元（甚至数十万美元）的利润，有时是免税的。他们中最积极的人认为，一些油漆、新地板和厨房升级的组合可以把他们在2月份以30万美元买下的破房子变成他们在7月份可以卸载的40万美元的房产。在最火热的市场上，他们是完全正确的。

正如《福布斯》杂志所报道的那样，快速转机并不罕见。 艾伦-瓦舍尔说：“这很令人厌恶”。在这个1600平方英尺的四室一厅的房子里，墙壁上布满了污垢；发霉的空气中弥漫着猫群的气味，这些猫群对木地板造成了破坏。但一个人的残骸就是另一个人的财富。7月，Washer以22.5万美元的价格买下了这所位于芝加哥郊区绿树成荫的橡树园的房子，又花了5000美元拖走了里面的一堆垃圾。他想，修好后，这所房子价值43万美元。但是，在他买下这个地方两周后–在他能够重新装修地板或更换腐烂的窗台或旧屋顶之前，Washer接到一个电话，有人出价31.5万美元。他接受了。

然而，随着住房投机，风险也随之而来。如果房价只是趋于平稳，这可能会给投机性购房者带来严重的问题–特别是那些用抵押贷款购买的多套房屋的欠款，而这些房屋的月付款计划将增加。如果房价上涨仅仅是持平，这将倾向于切断再融资的逃生途径，以避免开始偿还抵押贷款的本金。房价仅仅持平，就意味着贷款人不再愿意像房价上涨时那样进行再融资。如果房价真的下跌，这将给一般的购房者和向他们贷款的金融机构带来更严重的问题。

然而，许多不是专业投机者的人实际上不仅在投机房价，也在投机他们自己的收入快速增长，以便在最初的只付利息期过后能够开始支付更大的月度抵押贷款。可调利率抵押贷款意味着买家也在猜测利率在历史低点会停留多长时间，以及之后会以多快的速度上升。

投机的固有问题之一–无论是在住房还是其他方面–是在繁荣期间产生的价格可能与任何其他东西没有关系，只是人们相信或希望。而一旦这些信念或希望发生变化，不管是什么原因，价格就会暴跌。

知识和决定

在生活的任何方面，无论我们拥有多少知识，我们都必须做出决定。住房市场也不例外。有时我们可以借鉴自己的经验，或者依靠其他人的知识，但在某些情况下，当涉及到新的和未曾尝试过的事物时，没有人真正了解，例如在住房热潮中越来越普遍的 “创造性 “购房融资所产生的奇特的新金融安排。

由于低利率和较低的抵押贷款资格标准使许多低收入者，有时是受教育程度较低的人能够购买房屋，而这些人在早些年是不可能这样做的，一些知识和经验最少的购房者现在用一些最新和最复杂的抵押贷款来为他们的购买提供资金。有迹象表明，许多这些不太成熟的购房者可能没有完全理解，在最初利率很低的可调整利率抵押贷款下，他们的月付款额会增加多少，有时在最初的两年时间里，他们只支付抵押贷款的利息。

对于那些买房投机的人来说，为了在最初的 “戏弄 “利率上升之前将其出售，这可能是一个合理的、非常有利可图的安排。以加州为例，2004年，一栋房子在多重上市服务中停留的时间不到两周，2005年则刚刚超过两周。在这两年中，至少有一半的待售房屋有多个潜在的买家出价。在加州的一些社区，最初的要价被进一步抬高，而不是向下妥协的情况并不少见。

在这个狂热和蓬勃发展的市场中，“戏称 “抵押贷款是投机者的福音，他们可以买下房子，也许可以把它修整一下，然后很快再卖掉它。在全国范围内，全国房地产经纪人协会的一项调查发现，在住房热潮中，2005年有28%的购房者买房是为了投资，而不是为了居住，2006年有22%的购房者买房。

但是对于买房居住的人来说，如果不了解，低 “预告 “利率可能是一个陷阱。一项研究发现，次级贷款者 “是不成比例的少数民族和低收入者，年龄较大，教育程度较低，财务状况较差 “的人。然而，在复杂的可调整利率贷款中陷入困境，最初的 “预告 “利率很低，这可能是不稳定情况的症状，而不是原因，最终可能导致违约和取消赎回权。一项关于可调整利率的次级住房抵押贷款取消赎回权的研究发现，绝大多数人甚至在利率上升之前就被取消赎回权。

在知识的另一端，像穆迪和标准普尔这样复杂的金融公司，其对不同种类投资的相对风险的评级被华尔街公司和世界各地的投资者所依赖，但在对基于新的和奇特的抵押贷款的股票和债券进行评级时，只有非常有限的硬数据可供使用。正如一位金融专家所说，“华尔街根据这些华尔街公司购买的抵押贷款，生产出了越来越复杂的新证券的暴风雪”。但是，基于成捆抵押贷款的证券的创造者和购买者都不知道他们所处理的抵押贷款的购房者的收入、信用等级或相关事实。投资者所依赖的证券评级公司也不知道。正如《纽约时报》报道的那样。 穆迪公司没有接触到个人贷款档案，更没有与借款人沟通或试图核实他们在贷款申请中提供的信息。“我们不是贷款官员，“在穆迪公司负责资产抵押融资的20年老员工克莱尔-罗宾逊告诉我。“我们的专长是作为综合的统计人员。”

这种统计方法对其他类型的金融证券，包括常规抵押贷款，也是有效的。但这些新的抵押贷款中有许多是次级抵押贷款，具有 “创造性 “的金融安排，对此没有长期的统计记录。有关于传统抵押贷款的数据，可以追溯到几代人，包括通货膨胀或通货紧缩、战争与和平以及其他不断变化的条件的时期。但是，许多新型抵押贷款在最近几年已经成为住房市场的主要部分。正如穆迪公司的一位前官员所说，在评估这些新的 “创造性 “抵押贷款时，使用在评估常规抵押贷款时被证明是成功的统计方法，“就像观察南极洲100年的天气来预测夏威夷的天气一样。”

然而，穆迪和标准普尔等金融评级公司长期建立的世界性声誉使许多投资者严重依赖他们对许多新金融证券的良好评级。后来，当这些证券中的一些被证明远不如它们的评级所表明的那样可靠时，全世界的投资者都陷入了困境。

住房市场的另一个因素是贷款人，他们知道如何利用不太了解的房主，其中一些人已经完全拥有自己的房屋。无良的贷款人会放贷，目的不是为了得到偿还，而是为了能够取消那些签署了他们不了解的协议的房主的财产。这些人被称为 “掠夺性贷款人”。有时，这些敲诈者以信贷方式进行维修或改造，价格虚高，并签订只有不知情或不了解情况的人才可能签署的合同。

这种黑心的经营者基本上是刑事司法系统的问题。然而，“掠夺性贷款 “的概念已经广泛适用于各种其他情况和机构，其唯一的共同点是批评者不喜欢它们或不理解它们。联邦储备系统收集了大量关于贷款的许多方面的数据，对 “掠夺性贷款 “没有定义。许多政界人士表现得好像掠夺性贷款者是造成住房危机的原因–这种观点在那些自己在造成危机方面有重大作用的人中特别常见。

所有这些事情都增加了住房市场财务的风险性，使之越来越大。

谈到住房抵押贷款的繁荣和萧条，谁该受到责备？借款人？贷款人？政府？金融市场？

答案是肯定的。所有人都是负责任的，许多人是不负责任的。

经济学无法解释这种事情。为此，我们必须转向住房的政治。

第二章

住房热潮的政治性

政客们知道某些事情是疯狂的，但这并不能阻止他们去做。 经济学家》杂志

在二十一世纪初，新的和有风险的购房融资方法已占主导地位，除非那些监管银行和其他贷款机构的人同意这种变化，否则就不可能取代更传统的发放抵押贷款的规则和标准。实际上，政府机构不仅批准了对抵押贷款申请人更宽松的标准，政府官员实际上是放松抵押贷款要求的推动者。

两个政党的国会议员都敦促联邦监管机构迫使银行和其他贷款人降低抵押贷款要求，并为此目的通过立法，补贴或担保根据较低标准提供的贷款。两党的总统以不同的方式推动提高住房拥有率是 “一件好事 “的想法。1999年，《纽约时报》报道。 房利美公司正在放宽它从银行和其他贷款人那里购买的贷款的信贷要求，此举可能有助于提高少数民族和低收入消费者的住房拥有率。. .

房利美是美国最大的住房抵押贷款承销商，一直受到克林顿政府越来越大的压力，要求在中低收入人群中扩大抵押贷款，并感受到来自股票持有人的压力，要求保持其利润的惊人增长。

高风险的投资通常会带来更高的利润，因此，政治动机和市场动机都是为了让房利美和房地美购买风险更高的抵押贷款，这些抵押贷款的利率更高，因为利润归他们所有，任何失控的损失都是纳税人的问题。

房利美和房地美现在会购买比过去更不严格的信贷要求下的抵押贷款，这意味着银行和其他贷款机构现在可以通过制作这种风险更高的抵押贷款、出售这些抵押贷款并将其风险转嫁给其他人而获利。起初是对房利美和房地美施加压力，要求降低银行和其他贷款机构必须达到的贷款标准，以便这些政府支持的企业购买他们的抵押贷款，多年来，住房和城市发展部为房利美和房地美设定了实际的百分比目标–配额，以购买向所谓的 “服务不足的人群 “提供的抵押贷款。

正如美国民权委员会所叙述的这段历史。 在1992年之前，联邦法律只要求房利美和房地美的抵押贷款购买中的 “合理部分 “推动向中低收入家庭提供可负担住房的目标。1992年《联邦住房企业财务安全和健全法案》（FHEFSSA）通过后，这一无定形的目标被改变。在上述法规出台之前，HUD颁布的规则要求 “30%的GSE常规抵押贷款购买用于（1）低收入和中等收入住房；或（2）位于中心城市的住房。”

到1996年，住房和城市发展部(HUD)制定的目标被提高到40%，十年后，这个目标是53%。住房和城市发展部的一份出版物敦促人们发挥 “创造力”，以克服 “拥有住房的财务障碍”。

这只是联邦政府推动降低抵押贷款标准的方式之一。其他方式包括要求银行向监管机构报告他们的贷款批准和拒绝情况，这些机构负责根据1977年的《社区再投资法案》对这些银行满足 “社区需求 “的程度进行评级。与房利美和房地美面临的压力一样，这些年银行面临的压力也在升级。此外，不在《社区再投资法》范围内的非银行贷款机构也受到压力，不得不与住房和城市发展部签署 “自愿 “协议，以完成《社区再投资法》规定的银行必须完成的任务。

在讨论所有这一切是如何在政治上产生的细节之前，有必要明确，这不是监管机构允许降低抵押贷款标准的问题，而是这些联邦机构要求降低标准，以满足政治上定义的目标。有许多人对住房的繁荣负有责任，或者说，在这种情况下，是不负责任的，这种繁荣是由更容易的信贷、较低的抵押贷款审批标准和 “创造性 “融资所推动的。

虽然这种发展在克林顿政府期间升级，但这些发展在之前的乔治-H-W-布什政府时期就已经开始，并在随后的乔治-W-布什政府时期继续。任何一个政党都难辞其咎。

像许多灾难一样，这次的灾难始于良好的意图，或者至少是政治上听起来不错的意图。这些良好意图的核心是对 “可负担住房 “的追求，这也是对更多人拥有住房的讨伐的另一种表达方式。

“经济适用房”

虽然 “可负担住房 “一词没有任何绝对意义上的定义，但衡量一个地方与另一个地方相比，或一个时期与另一个时期相比，住房是否更可负担，通常的方法是比较平均收入的百分比，以支付平均租金或平均每月按揭付款。曾几何时，经验法则是，住房成本不应超过家庭收入的四分之一。还有人建议占30%，但不管是什么数字，它只对一个地方和另一个地方或一个时期的比较有意义。

负担能力也可以通过比较一个地方的平均房屋的总成本–不仅仅是每月的抵押贷款支付额–与居住在那里的人的平均年收入来衡量。例如，俄亥俄州扬斯敦的房价中位数已被发现是扬斯敦收入中位数的大约两倍。拉斯维加斯的房价中位数大约是该城市收入中位数的六倍，而在圣地亚哥，房价中位数是收入中位数的十倍。

作为进行比较的粗略经验法则，“经济适用房 “可能是一个有用的概念。然而，从另一个意义上说，“可负担住房 “的概念掩盖了一个假设和一个议程，而这是非常需要审查的。每个人都知道以自己的收入能够和不能负担什么。换句话说，买得起豪宅的人可以买豪宅，买得起平房的人可以买平房。买不起任何房子的人可以租房子或租公寓，甚至还买不起的人可以和亲戚或室友合租，或者可以租房。许多人在他们生活的某个时期都做过一些或所有这些事情。

但这并不是那些设立 “可负担住房 “政治目标的人的意思。负担得起的住房的政治含义是，个人选择他们的住房，政府以某种方式使他们在财政上有可能拥有住房。这一点很少被明确说明，更不用说对其含义进行推理了。许多政治辞令都是用来替代推理的。

一个国家的问题？

许多关于联邦干预住房市场的论点的核心是认为可负担住房的短缺是一个全国性的问题，当地的解决方案是不够的。根据《纽约时报》2002年的一篇社论，“除非联邦政府重新参与游戏，否则住房危机永远不会得到解决。“华盛顿邮报》专栏作家大卫-布罗德（David Broder）同样认为这个问题是全国性的，“在我今年访问的几乎每一个城市，从萨克拉门托到塔拉哈西再到波士顿，经济适用房的短缺都是人们最关心的问题。”

当然，我们没有办法知道布罗德先生所访问的城市或与他交谈的人有多大的代表性，更不用说他们的看法或兴趣是否与经验现实相符了。正如熊彼特（J.A. Schumpeter）所说。“你可以走得很远很远，但无论你走到哪里都要戴上眼罩”。

事实上，《纽约时报》的一篇新闻报道与刚才引用的《纽约时报》社论中的内容完全相反。“自20世纪80年代初以来，抵押贷款利率的急剧下降，抵押贷款费用的下降和收入的增加，弥补了纽约、华盛顿、迈阿密和加利福尼亚沿海地区以外的几乎所有地方的房价上涨。“传统基金会早先的一项研究同样发现，“每月费用与总收入的比率下降”–而不是增加–除了 “东西海岸的几个大都会市场”。

其他学者的研究同样发现，按照普通标准，负担得起的住房在全国大部分地区都是正常的，但在平均住房价格是全国的几倍的地方有明显的例外。正如第一章所指出的，这些地方几乎无一例外地存在着地方政府对土地使用的严格限制，以及对建筑的其他障碍，使得房屋和公寓租金的成本达到了普通家庭收入的一半，仅仅是为了让他们有一个屋顶。然而，就整个国家而言，自1985年以来，购房者每年支付的住房费用都不超过其收入的25%这一老式标准。近年来，租房者支付的比例略高，但在过去几十年中，任何一年都不超过其较小收入的30%。

无论是与最近的过去相比，还是与今天的其他国家相比，美国的大多数住房都是负担不起的。美国整体的房屋价格中位数是美国人收入中位数的3.6倍。在英国，房价中位数是收入中位数的5.5倍，在澳大利亚和新西兰，房价与收入的比率是6.3。

承认这一现实将导致一个被广泛接受的愿景，以及建立在它之上的国家十字军和政策，像纸牌屋一样倒塌。相反，那些会破坏这一愿景和这一政治十字军的事实在很大程度上被忽视了。

尽管人们普遍认为，政府干预是使中等收入或低收入者负担得起住房的关键，但历史表明，正是在政府干预最大的时代和地方，住房费用的绝对值最高，而且在平均收入中占的比例也较大。无论我们是在同一时间比较不同的地方，还是在不同的时间段相互比较，这都是事实。如果我们回顾一下20世纪初，当政府在住房市场中发挥的作用要小得多，对建筑的限制也少得多时，美国人的平均住房费用在消费者支出中所占的比例要比该世纪末小。

早在1901年，住房成本是消费者支出的23%。但是，到了2003年，住房成本占到了更高的消费支出的33%。有一些地方的数据讲述了一个非常相似的故事。 直到1970年，几乎所有美国大都市地区的中位数房屋价格通常是这些地区家庭收入中位数的两倍。根据当时的利率，这意味着一个家庭将其收入的四分之一用于抵押贷款，可以在10年多一点的时间内还清房屋贷款。

即使在加州沿海地区，在1970年代开始的严重住房限制之前，房价也是非常可负担的。迟至1969年，旧金山的中位价房屋价格不超过当时旧金山家庭收入中位数的2.3倍。同年，圣何塞的房屋中位数价格是圣何塞家庭收入中位数的2.2倍。将家庭收入中位数的四分之一花在每月的按揭付款上，可以在12年内还清圣何塞的中位数按揭。十年后，圣何塞的中位数家庭住房价格是圣何塞家庭收入中位数的4倍，现在需要家庭收入的40%才能在30年内还清抵押贷款。到2005年，在住房热潮的高峰期，圣何塞的房屋中位数价格是当地家庭收入中位数的7.5倍。

住房价格的可负担性随时间的变化与特定时间内各地住房价格的可负担性变化基本相同。在政府干预最大的地方，住房的可负担性最低。这种模式也不局限于美国。正如第一章所指出的，在全世界26个住房被评为 “严重无法负担 “的城市地区中，有23个地区在 “智能增长 “政策的标题下存在严重的土地使用限制。

倡导 “经济适用房 “的人很少–如果有的话–寻求取消导致住房价格上涨的政府限制。相反，他们寻求各种方式迫使私营部门收取较低的房价和较低的公寓租金，否则他们就寻求用纳税人的钱以这种或那种方式补贴住房。换句话说，他们并不寻求减少政府在住房市场上的作用，而是要增加政府的作用。他们不寻求降低住房成本，而是用纳税人提供的补贴或用法律来掩盖住房成本，防止这些成本表现在收取的价格上。

降低贷款标准

联邦政府为改变私人金融机构的抵押贷款过程所做的最早努力之一是1977年的《社区再投资法》。像许多政府政策或计划一样，它开始时规模不大，但随着时间的推移，其范围和严重程度不断扩大。

社区再投资法》指示 “每个适当的联邦金融监督机构在审查金融机构时利用其权力，鼓励这些机构帮助满足其特许经营的当地社区的信贷需求，并与这些机构的安全和健全运作保持一致”。

考虑到 “安全和健全的运作 “的限制性条款，这些词似乎几乎是无害的。显然，在参议院只进行了一天的辩论，而众议院根本没有进行辩论之后，该法案就被认为是无害的。然而，政府官员有资格告诉贷款人他们应该把存款人或投资者委托给他们的钱借给谁，这种隐含的假设充满了后果，随着时间的推移变得越来越明显。然而，无论是在《社区再投资法》通过之时还是之后，这一显著的假设都很少受到审查。

虽然《社区再投资法》没有产生直接的重大影响，但多年来，它的基本假设和规定为各种政府官员和机构向贷款人施加越来越大的压力提供了基础，要求他们向政治家和官僚希望他们贷款的人贷款，而不是向贷款人根据自己的经验和专长选择的人贷款。

这些压力在20世纪90年代开始特别强烈，此后呈指数级增长。20世纪90年代初的研究显示，黑人和白人的抵押贷款批准率不同，这引起了媒体的轰动和谴责，导致国会和白宫对监管银行的机构施加压力，要求它们实施新的贷款规则，并按种族、社区和收入监测贷款批准率的统计数据，对未能达到政治上规定的规范或配额的银行和其他贷款人进行处罚。

然而，这些加强的压力甚至更早，在1989年乔治-H.W.布什政府时期就开始了。1989年4月，《纽约时报》报道。 司法部已向亚特兰大的主要银行和储蓄贷款机构发函，要求查阅过去五年的贷款记录。问题是这些贷款机构是否有因种族构成或其他因素而拒绝向社区提供贷款的历史。

司法部将对可能的红线的调查描述为初步调查。但该部门的一位女发言人说，这可能是联邦有史以来对涉嫌贷款歧视的最大调查。

房利美和房地美也受到了压力，要求它们购买贷款人受到压力的较高风险抵押贷款。1992年，国会通过了一项法案，并由乔治-布什总统签署成为法律，该法案规定 “每个企业每年购买位于中心城市、农村地区和其他服务不足地区的住房抵押贷款的目标”。在随后的克林顿政府中，司法部长珍妮特-雷诺威胁要对那些种族统计数据引起她怀疑的贷款人采取法律行动。

在这一点上，如果对这些关于抵押贷款人种族歧视的主张进行详细讨论，就太绕圈子了，但这将在第四章进行。然而，即使在这一点上，贷款人因收到黑人邮寄的月度抵押贷款付款支票而感到不快的想法，至少应该让我们暂停评估这种说法是否合理–特别是鉴于大多数黑人和白人的抵押贷款申请都得到了批准。问题在于这些批准率之间的统计差异，而不是任何关于大多数黑人无法获得抵押贷款的说法。

尽管许多媒体和政界人士将统计结果的差异视为人们所受待遇不同的证据–而不是这些人自己的业绩记录的结果–但这仍然是另一个了不起的、未经证实的、但基本上没有受到质疑的假设。此外，这个假设与一个明显的事实不符，即在世界各国，群体之间的统计差异既大又普遍，而且长期存在，即使在这些差异不能用歧视来解释的情况下也是如此。

将统计学上的差异意味着歧视的假设应用于抵押贷款，忽略了一个明显的事实，即抵押贷款机构的业务是为了赚钱。然而，即使是那些急于谴责企业 “贪婪 “的人，也常常前后不一地争论，好像贷款人对他们不喜欢的人任意扣留他们的好处。贷款人提供贷款并不是在施以恩惠，就像金宝公司卖汤是在施以恩惠一样。如果贷款人任意拒绝向有良好还款前景的人提供贷款并支付利息，那就是在经济上割裂自己的喉咙。此外，黑人拥有的银行被发现比白人拥有的银行更经常拒绝黑人抵押贷款申请，这一事实削弱了种族歧视的解释。它也破坏了不同的贷款拒绝率反映了决策者，而不是申请人的隐含假设。不能假设申请黑人银行的黑人申请人与申请白人银行的黑人申请人是一样的。

无论指控有偏见的贷款所依据的逻辑或证据有什么优点或缺乏优点，这种信念的政治影响是强大的。此外，尽管种族偏见的指控为联邦政府更多地参与私人抵押贷款决策提供了很大的初始动力，但一旦联邦监管机构参与进来，这种参与就远远超出了种族问题，而且所实施的政策要求降低对所有种族的人的抵押贷款审批标准。

绝不清楚的是，少数族裔抵押贷款申请人是主要受益者，或者说，在后来的住房萧条期间，他们的贷款违约率和房屋止赎率特别高，他们在净平衡上是否一定受益。无论如何，随着时间的推移，《社区再投资法》原则的应用在实践中不断发展。1993年，住房和城市发展部开始对那些拒绝了比白人申请抵押贷款比例更高的少数民族申请人的抵押贷款银行家采取法律行动。然后，贷款人开始降低他们的首付要求和收入要求。HUD还对房利美和房地美施加压力，要求它们增加对低收入和中等收入购房者的抵押贷款的购买。1996年，HUD设定了一个目标，即房利美和房地美购买的42%的抵押贷款要为收入低于其所在地区的中位数的人提供资金。

通俗地说，监管机构规定了配额–如果贷款人不得不采用 “创新或灵活 “的标准和方法来达到这些配额，那就这样吧。波士顿联邦储备银行发布了一份手册，就非歧视性贷款向银行提供建议，其中建议不要使用 “任意或不合理的信用度措施”。

由于银行是受联邦监管的企业，它们需要政府的许可，才能做许多其他企业认为合适的事情。当有人反对银行或其他贷款人没有履行《社区再投资法》规定的义务时，这种许可会被推迟或拒绝。例如，当1999年立法允许银行多样化销售投资证券时，白宫敦促 “禁止根据1977年《社区再投资法》被评为不合格的银行享受该立法的新多样化特权”。

因此，当国会通过立法取消现有的禁止银行与证券或保险公司联营的规定时，这一新的银行业务范围实际上是保留给那些 “在最近一次对每个机构的检查中被评为’满足社区信贷需求的令人满意的记录’或更好的银行”，即符合政府规定配额的银行。

全国各地的各种社区活动家已经能够向银行施加压力，使其在金钱或实物方面做出让步。这些压力可以采取各种形式。例如，当银行向监管机构寻求与其他银行合并或在另一个州开设新分行的许可时，社区活动家可以提出反对意见，而银行往往会发现对这些活动家做出一些让步，以便收回反对意见，而不是经历对反对意见和索赔的裁决可能带来的长期拖延。有时，压力更为直接，例如 “像ACORN这样的左翼团体封锁了车道，使银行无法做生意，直到他们屈服于要求他们提供数十亿的贷款，否则他们就不会提供。华尔街日报》报道。 越来越多的社区活动家正在根据联邦社区再投资法案与银行进行交涉，并赢得了大量的金融优惠。. .仅在今年，银行预计将提供10亿美元的低成本贷款和其他援助，用于为穷人提供住房和发展市内企业。富国银行正在为受虐妇女的庇护所提供低成本的融资。芝加哥第一国家银行正在帮助资助国家培训和信息中心总部的工作，这是一个主要的社区行动团体。

随着监管机构开始要求银行在批准合并或开设分支机构之前，根据《社区再投资法》报告其 “社区服务 “活动，银行开始扩大对当地非营利机构的捐赠，制定银行雇员的雇用配额，并为少数族裔拥有的公司留出一定数量的业务。例如，加利福尼亚住友银行宣布，它将把20%到25%的合同给少数民族拥有的企业。

尽管有《社区再投资法》的标题，但不仅仅是在特定的社区，贷款人受到了压力，要求他们提供贷款，否则就不会提供。银行对个人贷款的资格标准也受到攻击，认为在首付、收入、信用记录和其他标准方面过于严格。在住房市场上，贷款人越来越受到联邦官员的压力，要求放宽贷款标准，以便向那些收入和信用记录在传统标准下没有资格的人提供抵押贷款。由于房利美和房地美准备从原来的贷款人那里购买这些抵押贷款，这些贷款人完全有动力提供这种贷款，其风险可以转嫁到这些政府资助的企业。

虽然这些压力在克林顿政府时期变得很强大，但在乔治-W-布什政府时期继续存在，布什政府在2002年敦促国会通过《美国梦首付法案》。该法案为收入低于一定水平的潜在购房者的首付提供补贴。该法案通过后，布什总统还敦促国会通过立法，允许联邦住房管理局开始以低利率向低收入美国人提供零首付贷款。2004年，联邦住房专员约翰-韦歇尔说，“白宫认为，那些有能力支付月供但一直无法储蓄首付的人不应该被剥夺拥有住房的权利”。他补充说，“我们预计不会给纳税人带来任何成本”。如果不是纳税人，谁会为这些政府补贴买单–更不用说因提供更多风险贷款而产生的违约了–没有透露。

在这些政治压力下，具有传统保障措施的传统抵押贷款开始下降，而在政府敦促的 “创新 “和 “灵活 “标准下的抵押贷款增加。传统的30年固定利率的抵押贷款，在2001年仍占所有抵押贷款的57%，到2006年底下降到所有抵押贷款的33%。与此同时，次级贷款在所有抵押贷款中的比例从7%上升到同一时期的19%。其他非传统贷款从所有抵押贷款的不到3%上升到近14%。

2005年至2007年期间，房利美和房地美收购了价值约数万亿美元的次级和其他非传统抵押贷款。这大约是这些年他们从银行和其他贷款机构购买的所有抵押贷款价值的40％。换句话说，这两个抵押贷款市场的主要机构正在获得越来越多的风险资产。虽然政府监管机构的压力和配额直接作用于银行，但许多抵押贷款也是由其他机构完成的，如抵押贷款和金融公司以及信用社。然而，向房利美和房地美转售抵押贷款的能力为向那些在自由市场上可能得不到抵押贷款的人放贷提供了激励。

至关重要的是，住房和城市发展部是推动房利美和房地美向通常不会被批准贷款的人–用经常使用的短语来说就是 “服务不足 “的人群–提供更多贷款的联邦机构之一，“允许房地美和房利美将其投资于次级贷款的数十亿美元算作促进可负担住房的公共利益，"《华盛顿邮报》称。

简而言之，风险较大的贷款被住房市场的主要监管者之一接受为良好的贷款。此外，住房和城市发展部不仅接受次级贷款，而且推动更多。1992年，住房和城市发展部成为房利美和房地美的监管机构后，这些政府支持的企业被设定了数字目标–配额–即它们的贷款应占 “可负担住房 “抵押贷款的份额。在实践中，他们被要求获得更多的次级抵押贷款。

这一点很重要，不仅是因为这两家企业的资产本身存在风险，而且因为它们是住房市场的主导力量和主要的巨型金融机构，如果房利美和房地美出了问题，整个金融市场都会面临危险，因为华尔街和其他地方的其他金融机构都广泛持有它们的证券。房利美和房地美在住房市场上的重要性体现在其抵押贷款担保的规模上，其总额超过两万亿美元。这比除六个国家以外的所有国家的国内生产总值都要大。

通常情况下，金融市场会变得不太愿意投资于一个风险不断增加的企业。但是，尽管房利美和房地美是正式的私营盈利企业，但它们的规模和联邦政府对其创建和持续运营的参与，导致许多投资者认为联邦政府永远不会允许它们倒闭–也就是说，这两个抵押贷款市场巨头的资产风险越来越大，对纳税人来说风险也越来越大，无论纳税人是否知道。

由于更多和更高风险的抵押贷款意味着房利美和房地美有更多的利润，他们可以依靠联邦政府来弥补重大损失，因此，他们扩大从银行和其他抵押贷款机构购买更高风险的抵押贷款是完全合理的。此外，房利美和房地美内部的 “创造性 “会计也掩盖了风险的全部程度，直到独立审计发现了两地的差异，这导致了两个机构负责人的辞职。

简而言之，许多机构，包括地方和国家，公共和私人机构的政策和做法，为住房的繁荣和随后的住房萧条创造了条件。把住房繁荣和萧条的根源放在自由市场上，把解决办法放在政府身上，这对政治家和那些赞成政府干预的人来说非常方便。但这样的解释与事实不符，无论它们作为修辞练习是多么令人印象深刻。

在特定的地方地区，难以负担的住房的起源和使买房更容易的国家政策的反应都是政治性的，而政府的监管是迫使贷款人通过侵蚀传统的抵押贷款保障措施来满足任意的配额。事实再清楚不过了。长期以来，市场标准要求诸如大量的首付，以及收入和信用记录，使持续付款成为可能。但在 “可负担住房 “和更大的房屋所有权统计的政治斗争中，所有这些都被抛在一边。

以 “经济适用房 “名义推行的政策的不现实性，以及这些政策对整个经济构成的严重危险，都引起了经济学家和其他人的许多警告。但这些警告一再被政治领导人抛在一边，他们往往将重点转移到通过 “经济适用房 “创造更多房屋所有权的所谓好处上。

警告

许多人（包括本书的作者）4指出了住房热潮中的一些问题和风险。远在伦敦，著名的英国杂志《经济学人》在2003年重申了它以前提出的警告，即 “美国的房价将在未来四年内下跌10%"，尽管它承认许多读者 “拒绝接受我们的阴暗警告”。实际上，美国的房价下跌得更快、更猛烈。到了2005年，《经济学人》再次重申了他们的警告，但更加紧迫。“美国的房价已经达到了危险的水平”，并补充说：“整个世界经济都处于危险之中。”

2003年，美国财政部长约翰-W-斯诺要求国会 “制定法律，建立一个新的联邦机构来管理和监督 “房利美和房地美，因为他担心它们所承担的风险。两年后，他在同一个国会委员会作证时，又回到了同样的主题，提到了由房利美和房地美发行的证券 “在市场上由各种金融机构–保险公司、养老金计划、社区银行、储蓄所、商业银行–持有而产生的 “系统性风险。他补充说：“令人担忧的是，如果有什么东西解体，它可能会对整个金融系统造成系统性风险。”

2004年，纽约梅德利全球顾问公司（Medley Global Advisors）的分析师乔什-罗斯纳（Josh Rosner）说：“将房屋所有权推给那些在历史上不具备财务或信贷资格的人，可以想象，最终会将房利美的房屋所有权的美国梦变成房屋所有权的美国噩梦，人们被困在他们的房子里。“他补充说：“如果收入没有增加，或者房屋价值没有持续上升，或者如果利率大幅上升，你可能很快就会有更多的人被抵押贷款淹没，无力支付。

同年，总统经济顾问委员会主席、哈佛大学的格雷戈里-曼基乌教授警告说，房利美和房地美的 “隐性公共担保 “带来了 “系统性风险”，它鼓励这些政府资助的企业承担更大的风险。“20世纪80年代的储蓄和贷款危机说明了由于政府担保而可能上升的不利激励效应，“曼基沃教授警告说。

财富》杂志2004年的一篇文章警告说，住房投机 “正迅速与现实脱节”，而且越来越多的以个人住房资产为抵押进行借贷的做法造成了风险。文章还说，“有一个真正的危险，那就是价格的下滑，甚至停滞不前，可能会冲击经济，特别是所有重要的消费者支出。美国人已经把他们的房子当成了自动提款机，自2001年以来，在房屋产权贷款和再融资方面花费了6,620亿美元”。

2005年，华盛顿智囊团美国企业研究所的常驻学者彼得-J-沃利森警告说，如果国会不控制房利美和房地美，“将出现大规模违约，给纳税人带来巨大损失，并对经济产生系统性影响”。

尽管降低抵押贷款审批标准的最有力支持者大多是民主党人，但乔治-W-布什总统也加入了争取更多房屋所有权的政治推动。2002年，他说：“我已经为国家设定了这个目标。我们希望到2010年增加550万名房主”，包括增加100万名少数民族房主。第二年，他签署了《美国梦首付法案》，该法案通过提供首付和过户费用来帮助低收入购房者。巴伦》杂志看到了这一切的危险。 布什总统的 “富有同情心的保守派 “议程中最值得骄傲的内容之一是政府对购房者提供首付的财政支持。. . .但是，他使纳税人面临数百亿美元的可能损失，诱使成千上万的中等收入家庭破产，并冒着破坏整个社区的风险。. .免费首付带有灾难性的风险。. .将房屋所有权的风险从买方转移到纳税人身上，并不能赋予美国人美德。向人们施舍导致他们陷入财务困境的做法是破坏性的仁慈。

联邦存款保险公司的负责人警告国会，“问题贷款的数量越来越多，高风险贷款在资本中的比例也越来越集中”。

美联储主席艾伦-格林斯潘是对住房热潮发出警告的最知名公众人物。他的警告，就像财政部长和联邦存款保险公司负责人的警告一样，是在国会作证时直接向国会发出的。多年来，艾伦-格林斯潘从表达温和的担忧转为对形势的更严峻的看法。

2005年，格林斯潘主席作证说。“尽管整个国家的房屋价格似乎不可能出现泡沫，但在一些地方市场上似乎至少有泡沫的迹象，那里的房屋价格似乎已经上升到不可持续的水平。“格林斯潘确实注意到 “只付利息贷款的盛行，以及其他相对奇特的可调整利率抵押贷款形式的引入 “是 “特别值得关注的发展”。但他补充说：“尽管我们肯定不能排除房价下跌的可能性，特别是在一些地方市场，但这些下跌如果发生，很可能不会产生实质性的宏观经济影响。”

尽管格林斯潘主席此时似乎并不指望全国各地的住房热潮会带来重大问题，但他已经对房利美和房地美扩张的长期后果感到担忧。他说，“如果他们继续增长，继续拥有低资本，“那么 “他们可能会在未来创造越来越多的潜在系统性风险”。根据他的判断，“目前没有风险”，所以有时间 “做一些事情来抵御问题，根据我的判断，当我们展望这个十年的剩余时间时，这些问题几乎是不可避免的。“他反对 “使这些机构的规模扩大”，并补充说。 我们正在将未来的整个金融系统置于一个巨大的风险之中。幸运的是，在这个阶段，就我的判断而言，这种风险几乎可以忽略不计。我不相信如果我们继续在这个系统中扩张，情况就不会是这样。

然而，到了2007年，在艾伦-格林斯潘不再担任联邦储备系统主席后，在住房价格开始下跌后，他的担忧更加强烈。他告诉伦敦金融时报，金融市场的动荡是 “一个等待发生的事故”。在《60分钟》的电视采访中，格林斯潘承认，他没有充分评估新的住房抵押贷款融资方式的危险程度。“他说：“虽然我知道这些做法有很多在进行，但直到很晚我才知道它们变得多么重要。“直到2005年和2006年很晚的时候，我才真正明白。”

国会和其他地方的许多人从来没有真正明白这一点。

针对有关住房市场风险日益增加的警告，国会议员巴尼-弗兰克在2003年说：“房利美和房地美在帮助使住房更容易负担方面发挥了非常有益的作用”。批评者 “夸大了安全的威胁”，“想象出财政部遭受严重财政损失的可能性，我没有看到”。

至于政府对房利美和房地美施加压力，要求它们放宽抵押贷款标准，他说。“我认为，我们作为联邦政府，在推动他们实现经济适用房的目标和制定合理的目标方面，可能做得太少而不是太多。“他说：“我想让房利和房地产业更深入地帮助低收入住房，并可能转入更明确的补贴。“他补充说：“在这种情况下，我想多掷一点骰子，走向补贴性住房。”

弗兰克议员表示担心，对降低贷款标准的批评可能会造成收紧这些标准的压力，因为 “那里的压力越大，那么我认为我们在可负担住房方面看到的就越少。”

弗兰克议员驳斥了一些人的担心，他们认为联邦政府对房利美和房地美的隐性承诺可能导致这些巨头从事更有风险的金融业务，因为他们认为他们有政府的支持，这可能导致投资者在同样隐性依赖联邦财政的基础上接受其风险证券。“但没有任何保证，“弗兰克议员断言，“没有明确的保证，没有隐性的保证，没有眨眼的保证。”

这样的声明并不是一个孤立的政治家的突然出现。巴尼-弗兰克在2003年是众议院金融服务委员会的排名成员，后来在2006年成为这个强大的委员会的主席。他是住房市场上一支非常有影响力的力量。

然而，后来的事件对弗兰克议员的断言并不友好。那些依赖纳税人对房利美和房地美进行救助的投资者被证明是正确的，而巴尼-弗兰克是错误的。截至2009年1月，房利美和房地美正在排队领取2380亿美元的联邦救助资金，并要求再获得700亿美元的救助。

弗兰克议员绝不是唯一一个不理会警告并声称房利美和房地美是安全和健全的机构的国会议员。他在参议院的同行，参议院银行委员会主席克里斯托弗-多德（Christopher Dodd）在这个问题上同样坚持，并在金融系统已经陷入历史性崩溃之后的很长一段时间内继续这样做，直到2008年。早在2004年，当房利美和房地美受到批评时，多德参议员称它们是 “有史以来最伟大的成功故事之一”，并敦促 “谨慎 “限制它们的活动，因为担心 “对过去30或40年中经济成功的伟大引擎之一造成巨大损害”。

在房利美和房地美的账目中发现了总额为110亿美元的会计错误后，布什总统在2007年说，这些政府赞助的企业在被允许扩大其抵押贷款组合之前应完成一个 “强有力的改革方案”。多德参议员说，布什总统应该 “立即重新考虑他不明智的 “立场。直到2008年7月，在住房市场崩溃后，多德参议员继续为房利美和房地美辩护，称其 “基础稳固”。后来的事件也没有善待这一论断，因为这两家混合企业都被救助以防止其崩溃，并被联邦政府接管了。

多年来，国会两院都有许多为房利美和房地美辩护的人，他们是通过降低抵押贷款标准来实现 “可负担住房 “的政治征战的推动者。国会议员玛克辛-沃特斯在2003年说，“在弗兰克-雷恩斯先生的杰出领导下，我们在房地美，特别是在房利美没有危机。"(这就是后来在房利美会计丑闻曝光后提前退休的弗兰克-雷恩斯）。玛克辛-沃特斯补充说，任何监管改革 “必须以不妨碍他们的经济适用房使命的方式进行，这一使命见证了从桌面核保到100%贷款的创新蓬勃发展。”

正是这些基于申请人未经证实的收入声明的 “桌面贷款”–批评者称之为 “骗子贷款”，以及完全没有首付的贷款（“百分之百贷款”），被许多人视为特别危险。

国会议员乔-巴卡同样将 “可负担住房 “作为他最关心的问题。他说：“根据房利美自己的研究，“利率每上升四分之一，“约有78,166个西班牙裔家庭和107,158个非洲裔家庭变得无力购买住房。“此外，“关于监管的长期辩论 “可能导致 “市场的不稳定”。换句话说，仅仅谈论风险和监管的必要性，可能会降低通过 “可负担住房 “实现更多房屋所有权的首要目标。这种说法让人想起法拉古特上将著名的战斗口号：“该死的鱼雷，全速前进！“然而，在这种情况下，金融市场被鱼雷击中，整个经济沉没。

2004年6月，针对布什总统对房利美和房地美的风险性所表示的担忧，众议院的76名民主党人给他写了一封信，为这些政府资助的企业辩护，并再次提出 “只关注安全和健全的做法，实际上可能会以牺牲可负担的住房为代价”。这76名众议员包括南希-佩洛西、巴尼-弗兰克、玛克辛-沃特斯和查尔斯-兰赫尔等知名人士。

不仅是国会议员，还有其他对降低抵押贷款标准有既得利益的人，在其他人警告的住房热潮中，坚定地捍卫这些标准，特别是房利美和房地美。从事住房建设的人显然对导致更多住房建设的政府政策和计划有既得利益。因此，全国住房建筑商协会的一名代表在众议院金融服务委员会作证，支持现有的低标准抵押贷款审批，这不应该令人惊讶。 在专注于安全和健全的监管时，我们敦促委员会不要忽视核心任务，即..为住房市场提供流动性、资本和稳定性。. .

正如住房和城乡建设部部长马丁内斯所作证的那样，项目监督的目标和重点不是安全和健全，而是遵守任务。一个例子是进一步实现政府增加少数民族住房所有权的目标。

换句话说，只要有更多的房子建成，全国住房建筑商协会就不会去计较细节问题，因为这最终将是纳税人的问题。全国城市联盟也同样从自己的选民角度来看待整个问题。城市联盟的一位官员在同一个委员会面前作证说，对房利美和房地美的任何监督都应该 “适合HUD的一套连贯的计划，以便为美国创造最大的可负担住房存量，并且可以消除非洲裔美国人和西班牙裔美国人在住房所有权方面的巨大差距。”

房利美和房地美的负责人也公开表示支持抵押贷款标准，这些标准更注重 “可负担住房 “而不是财务标准。房地美董事在顺便提到 “解决房地美的会计问题 “之后，继续说 “我们一直在实现永久性的可负担住房目标”，并且 “房地美是安全、健全和强大的”。

房利美的首席执行官，也就是已经提到的富兰克林-雷恩斯，同样表示，每年 “我们都达到或超过了我们的经济适用房目标，甚至还在增加”，房利美 “还制定了一个自愿目标：在为少数民族家庭服务方面引领市场”。此外，首席执行官雷恩斯顺便指出，房利美已经 “积累了超过300亿美元的私人股本资本，为今天2万亿美元的抵押贷款提供资金”。他没有回应批评者的指控，即正是这种业务量与可用资本量的极高比例，以应对可能出现的任何问题，给房利美和整个金融系统带来了重大风险，因为金融系统持有如此大量的房利美的证券。

国会对房利美和房地美的支持远远超过了言语。当联邦住房企业监督办公室（Office of Federal Housing Enterprise Oversight）–监督这些政府赞助企业的机构–发现房利美的会计有违规行为，并在2004年发布了被《巴伦周刊》称为 “长达211页的严厉报告 “时，共和党参议员基特-邦德要求对联邦住房企业监督办公室进行调查，试图削减其预算，并试图解除监管机构的领导。民主党议员巴尼-弗兰克也同样宣布。“很明显，联邦住房企业监督办公室的领导层早该更换了。”

简而言之，房利美在国会的政治支持是两党共同的。“据圣路易斯邮报报道，“自1989年以来，房利美和房地美的雇员和政治行动委员会向现任国会议员捐赠了近500万美元。共和党参议员Kit Bond收到95,000美元，民主党参议员Christopher Dodd收到165,000美元。据《华尔街日报》报道。 这两家公司雇佣了大量的说客和顾问，并且是主要的竞选捐助者。“在华盛顿没有比房利美更强大的组织，“众议员克里斯-谢斯（R.，康涅狄格州）说。“多年来，他们一直能够操纵监管和立法程序。”

这种对房利美和房地美的政治保护的批评并不局限于《华尔街日报》等保守派出版物。自由派的《华盛顿邮报》也提出了基本相同的批评意见。 房利美和房地美同时拥有政府机构和私人公司的优势，它们利用自己的暴利来拉拢本应控制它们的政治家。这两家公司通过培养他们的朋友和围攻他们的敌人，成功地反对加强监管。

监管这些公司的机构被比下去了。他们缺乏资金、人员、先进性和政治支持，无法发挥有效的制约作用。

这种模式可以追溯到多年前。华盛顿邮报》回顾了1992年吉姆-利奇议员试图加强对房利美和房地美的监管–以及巴尼-弗兰克议员的反对，以阻止这一尝试。华盛顿邮报》还指出，负责监管房利美和房地美的联邦住房企业监督办公室的预算比监管银行的机构的预算更受国会的严格控制，这让这两家混合型公司的 “国会盟友很容易对联邦住房企业监督办公室施加压力”，并限制其监管能力。此外，对房利美和房地美资本要求的规定没有对银行的规定那么严格，使这些政府资助的企业有更大的获利机会，在没有像银行做同样事情所需的那么多资本的情况下扩大其交易。

一些国会议员警告说，房利美和房地美的运作方式存在危险。除了吉姆-利奇议员外，还有理查德-贝克议员和克里斯托弗-谢斯议员。他们一无所获。国会议员谢斯说，这些政府支持的企业 “如果这个国会不醒来，不做点什么，就会崩溃。“但是，国会并不打算醒来，更不用说做一些事情了。国会两院和两个政党的许多成员，以及行政部门的人，都从房利美、房地美和其他参与创造住房热潮的金融机构中受益。

政治程序的腐败可以有多种形式。例如，参议员克里斯托弗-多德（Christopher Dodd）以异常优惠的条件从全美金融公司（Countrywide Financial Corporation）获得抵押贷款，估计为他节省了75,000美元。犹他州参议员鲍勃-贝内特（Bob Bennett）不仅从房利美和房地美获得的竞选捐款超过了多年来国会中任何其他共和党人，他的儿子还受雇于房利美。此外，《经济学人》杂志报道说。房利美和房地美为 “前政客们提供了工作”。

在这些政府支持的企业的工资单上被任命为各种有利可图的职位的人有：前白宫助手哈罗德-艾克斯、前民主党议员托马斯-多尼、前共和党参议员阿方斯-达马托、前司法部副部长杰米-戈雷利克、前商务部长威廉-M.戴利，前国会议员哈罗德-E-福特，前共和党州长约翰-恩格勒的妻子，以及前克林顿白宫顾问、前民主党议员和现任奥巴马白宫幕僚长拉姆-伊曼纽尔。

除了能够将政治盟友和助手安置在有利可图的职位上，权力的其他好处之一，长期以来只是能够抛出自己的重量，以便为自己的选民勒索好处。尽管根据问题资产救助计划（TARP）的一般准则，这家位于马萨诸塞州的名为OneUnited的银行没有资格获得该计划的资金，但马萨诸塞州议员巴尼-弗兰克（Barney Frank）进行了干预，它突然有资格获得1200万美元的纳税人的钱。据《华尔街日报》报道，“弗兰克先生，根据他自己的说法，在TARP法案中写入了一项特别旨在帮助这个特定的家乡银行的条款。后来，他承认，他与监管机构交谈，敦促考虑向OneUnited银行注入现金”。

在与美国财政部官员的会谈中，不仅有国会议员巴尼-弗兰克的代表，还有马萨诸塞州参议员约翰-克里和洛杉矶众议员玛克辛-沃特斯的代表，后者的丈夫曾在一联银行的董事会任职，并在该银行至少有价值25万美元的股票。同样，在通用汽车公司被政府救助并开始关闭全国各地的经销商和其他设施后，他们在马萨诸塞州的一个设施的关闭计划在弗兰克议员的一个电话后被取消。

恐惧以及恩惠，有助于解释一些项目和机构如何成为神圣的牛。经济学家杰拉尔德-P-奥德里斯科（Gerald P. O’Driscoll）说，他曾是联邦储备系统的官员，也曾是私营银行的高管，后来成为卡托研究所的高级研究员。 从根本上说，房利和房地产业已经成为 “裙带资本主义 “的典型例子。这些 “裙带关系 “是商人和政客一起工作，在宣称为公众利益服务的同时，为对方的口袋谋取利益。政客们创建了抵押贷款巨头，然后将部分利润返还给政客–有时直接作为竞选资金；有时作为 “捐款 “给有利的选民。. .而且，由于政府的支持让房利和房地产业主宰了抵押贷款承销市场，私人部门的批评被压制了。想提供抵押贷款的地方银行不敢大声反对他们。大银行不敢抱怨巨头们的政府优势，因为他们需要从房利/弗雷迪公司购买证券。

房利美和房地美的存在很难解释，让这些混合型企业购买普通私人金融机构可以购买的房屋抵押贷款所带来的任何公共利益。政客们的利益则要明显得多。随着房地产的繁荣转为萧条，房利美和房地美对纳税人和整个经济的危险也变得痛苦而清晰。

第三章

住房萧条

最大的讽刺是，那些发动这场经济灾难的人似乎是他们帮助制造的危机的主要受益者。 彼得-施韦泽

早在2002年，《新闻周刊》经济专栏作家罗伯特-J-萨缪尔森写道。 对任何一个有历史感的人来说，房屋的繁荣一定是一个奇迹的来源。房屋通常会导致经济陷入衰退。抵押贷款利率上升，然后住房建设和住房销售下降。

仅仅四年后，这种历史模式又一次重演。指责的 “游戏 “立即开始，许多政界人士和媒体说，问题在于市场没有得到监管，现在政府必须介入。

银行以及站在银行背后的房利美和房地美制定宽松的贷款标准，并不是因为缺乏政府监管和监督，而恰恰是政府监管和监督的结果，其目的是通过 “可负担住房”，特别是为低收入购房者提供更多的 “房屋所有权”，这是政治上流行的目标。这些宽松的贷款标准是一座纸牌屋的基础，只要稍加推动就会倒塌。

在联邦储备系统将自己的利率降低到极低的1%后，在2004年开始缓慢地将利率提高到更正常的水平。美联储早些时候曾使用过异常低的利率，以维持整个经济的信贷支出，当时经济似乎即将衰退。但是，这种极低的利率不可能无限期地维持下去，否则无休止的宽松信贷供应会导致通货膨胀。因此，美联储当局开始逐渐但稳步地提高其利率，从2004年的1%的低点，直到2006年美联储的利率达到5.25%。

由于金融机构不得不支付更多的钱，他们当然开始提高自己向借款人收取的利率，包括那些借钱买房的人。这不仅影响了新的借款人，也影响了拥有可调整利率抵押贷款的现有购房者。正如抵押贷款利率曾跟随美联储利率下降一样，现在抵押贷款利率随着美联储利率上升而上升。然后，正如异常低的利率使更多的人能够负担得起每月的抵押贷款付款，增加了对房屋的需求，从而提高了房屋的价格，相反，利率上升到更正常的水平，使每月的抵押贷款付款更加昂贵，从而减少了对房屋的需求。

房价下跌

房价在2006年开始下降，这是十多年来的第一次，而且下降的幅度创下了纪录。在以前房价涨得特别厉害的地方，房价跌得特别厉害，因为在这些地方，更多的人为了能够买到房子，用高风险的 “创造性 “融资，走得最远，所以当利率上升意味着每月按揭付款增加时，他们最有可能违约。投机者被发现欠下多套房屋的抵押贷款，而这些房屋已无法以上涨的价格或甚至以投机者购买时的价格出售，他们也特别可能违约，即使这意味着破产。随着贷款人收回更多的房屋并将其出售，待售房屋数量的增加通过供求关系进一步降低了房屋的总体价格。

随着2006年9月住房价格的下降，加州在抵押贷款取消赎回权方面居全国之首。在旧金山和毗邻的圣马刁县，取消抵押品赎回权的数量是一年前的两倍，而在旧金山对面的阿拉米达县，取消抵押品赎回权的数量在一年内增加了两倍多。

这些都不是一次性的事件，而是接下来几年的持续趋势。2007年6月，全国的止赎通知比前一年增加了87%。在旧金山湾区，止赎权继续增加，一年内几乎增加了两倍。就整个加州而言，房契转为银行所有权的房屋数量增加了800%。这对银行和那些失去房屋的人来说都是一个大问题，因为银行对每一个被取消赎回权的房屋估计会损失4万美元。由于不从事房地产管理业务，银行有充分的动机将收回的房屋以任何价格迅速抛向市场。

大规模的取消赎回权意味着房价下跌，因为取消赎回权的房屋增加了供应，但需求却没有相应增加。旧金山纪事报》报道说：“2008年12月在湾区出售的所有现有房屋中，有一半是银行以火热的价格出售的法拍屋”。这些销售使住房价格 “跌至新低，并吸引了成群的买家”。据《旧金山纪事报》报道，湾区9个县的房价 “比一年前下降了46.8%"。加州以外的那些曾有过类似天价的地方，在房地产泡沫破裂时也经历了类似的经历。

亚利桑那州的凤凰城被《纽约时报》描述为 “全国最近的建筑热潮的中心”，但在2006年房地产泡沫破裂时，这种情况发生了巨大的变化。 直到最近，这个快速增长的地区还是房屋建筑商的人间天堂。例如，Fulton Homes的开发项目在去年非常受欢迎，几乎每周都能将其新房的价格提高1000至10000美元。

该公司是凤凰城地区最大的私人建筑商之一，其总裁道格拉斯-S-富尔顿（Douglas S. Fulton）回忆说：“人们排着队等着抽奖”。他们 “通宵扎营，乞求成为下一幢房子的下一个地段的号码”。

没有了。

如今，是公司的销售代理在做大部分的等待工作。不仅很少有新客户可以交谈，而且许多付了定金的买家甚至懒得回来看房。

富尔顿先生说：“突然间，他们就不出现了。“他指出，这种取消往往意味着买家要放弃多达5%的价格。原因是什么？潜在的买家被冷落了，或者根本无法出售他们的旧房。

2008年，住房价格的急剧下降仍在继续。当年年底，标准普尔报告说，其10月份的住房价格指数与前一年的10月份相比，下降幅度比该指数20年历史上的任何时候都大。2008年10月，6个大都市地区的住房价格与前一年10月相比下降了25%以上，其中3个城市–凤凰城、拉斯维加斯和旧金山的住房价格与前一年10月相比下降了30%以上。

加州沿海地区受到的打击尤其严重。在短短一年内，圣地亚哥的房价下降了27%，洛杉矶下降了28%，旧金山下降了31%。其他几个地方在短短一年内也有类似的下降，迈阿密为29%，拉斯维加斯为32%，凤凰城为33%。但是，在房价跌幅最大的25个都市区中，有16个是在加州。就整个加州而言，2007年至2008年期间，房价平均下降了10万美元。圣地亚哥的住房价格在2000年至2005年期间翻了一番多，从2006年到2008年，其平均住房价格下降了20多万美元。

差异化的影响

尽管一些地区的房价急剧下降，但2007年全国范围内的房价跌幅在2%到9%之间，这取决于所使用的指数，这表明不同地方住房市场的情况非常不同。在全国50多个大都市地区，房价跌幅在5%或以下。在这些大都会地区中，只有不到10个地区的房价下降了20%以上。同时，在20多个大都会区，房价仍在上涨。无论是房价急剧上升到无法负担的水平，还是随后的下跌，都不是一个全国性的现象。两者都是特定地区的严重问题。

在达拉斯，房屋价格的下降只有3%。这是在一个建筑限制很少的城市，即使在经济繁荣时期，房价也只占平均收入的13%。在平均收入的13%就能买到住房的地方，通过高风险融资来买房的动机要小得多，因此住房市场繁荣和萧条的风险也小得多。在这样一个住房市场中，投机的动机也少得多。正如艾伦-格林斯潘在2005年所说，“我们不认为有一个全国性的泡沫，但很难不看到有很多地方性的泡沫。”

利率上升对拥有不同类型抵押贷款的人也有不同的影响。虽然利率变化没有影响到已经拥有固定利率抵押贷款的现有购房者，但这些利率上升对新的潜在购房者和拥有可调整利率抵押贷款的现有购房者都有很大影响，因为利率上升意味着他们每月的抵押贷款支付额增加。有一个群体受住房衰退的打击特别严重，他们使用所谓的 “选项ARMS”–可调整利率抵押贷款（ARMs），可以选择根据借款人的意愿改变每月付款。2009年1月，《华尔街日报》报道：“根据摩根证券公司的数据，随着房价的下跌，超过55%的选择ARM的借款人的欠款超过了他们的房屋价值。“28%的此类借款人要么拖欠，要么被取消赎回权。

尽管拥有老式固定利率抵押贷款的现有购房者的月度抵押贷款付款当然没有受到利率上升的直接影响，但他们的房屋价值与所有其他房屋的价值一起下降了。然而，传统的固定利率的30年抵押贷款不再是标准，但现在只占所有抵押贷款的三分之一左右。

许多人在只付利息、可调整利率的抵押贷款下买房，现在往往发现自己在财务上被推到了边缘，因为他们的月度抵押贷款付款因利率上升而增加，甚至在只付利息的期限届满之前。如果在利率上升的同时，为了开始偿还抵押贷款的本金，已经安排好的月度付款额也在增加，那么这些借款人就会受到双重影响。到2007年，所有可调利率抵押贷款、只付利息贷款和付款选择贷款中，约有四分之一的人至少逾期60天未支付抵押贷款。这比传统的30年固定利率抵押贷款的付款拖欠率高出一倍多。

与30年固定利率抵押贷款相比，拥有可调整利率贷款的借款人的特殊脆弱性反映在住房衰退期间的违约率和止赎率上。2007年，联邦储备委员会主席本-伯南克宣布。“今年前两个季度中的每个季度都启动了约32万次止赎，其中略多于一半是次级抵押贷款，高于过去6年的平均约22万次。“据《纽约时报》报道。“少数族裔的房主在次级贷款中占有不成比例的份额。来自贷款机构的最新《住房抵押贷款披露法》数据显示，超过一半的非洲裔美国人和40%的西班牙裔美国人获得了次级贷款。“这两个群体在住房萧条后的取消抵押品赎回权中受到的打击特别大。对少数民族的恩惠就这么多了。

在房地产繁荣时期，投机者可以在极短的时间内赚取大量资金，他们以低 “预告 “利率借款，然后在这些低于市场利率的利率上升到市场利率之前迅速出售，现在他们发现自己不得不为昂贵的房屋支付多重抵押贷款，这些房屋需要更长的时间才能出售，而且不能再以超过其成本的价格出售，甚至不能以与成本相同的价格出售。并非所有受困于住房危机的人都是无辜的房主。相当多的人是在经济繁荣中获利颇丰的人，他们现在想用纳税人的钱从萧条中拯救出来。

2007年《旧金山纪事报》的研究发现，在旧金山湾区有近千套被取消赎回权的房屋，“由439人拥有，他们在1月至9月有多处房产被取消赎回权”。此外，“有349个法拍屋的主人在购买时列出了与房产地址不同的邮政编码，这表明这些房产是一种投资，而不是主要住所。“拉斯维加斯太阳报》“发现在今年6个月的时间里，74%的取消赎回权的单户住宅是由不住在那里的投资者拥有的。与住房市场的其他方面一样，缺席业主所拥有的房产的止赎权 “在加利福尼亚州、内华达州、亚利桑那州和佛罗里达州的违约中更为常见，这些州的价格升值特别快，吸引了投机者。”

实际上，它比这更地方化。华尔街日报》的霍尔曼-詹金斯呼吁注意 “一个惊人的事实”，即大部分次贷危机起源于四个州的特定县。取消抵押品赎回权的情况也是如此。2009年4月，《今日美国》报道。“五个州–加州、佛罗里达州、亚利桑那州、内华达州和伊利诺伊州–占了第一季度止赎活动的近60%。“导致政府干预住房市场的 “可负担住房 “的短缺，以及这种干预所带来的繁荣和萧条，都没有在全国范围内均匀分布。取消抵押品赎回权也是如此。在全国范围内，甚至在海外传播的是金融方面的影响。

金融市场的反响

虽然从某种意义上说，住房市场崩溃最严重的情况在地理上集中在住房价格最高和以前增长最快的地方，但其影响是全国性的，甚至是国际性的。

在加利福尼亚沿海、迈阿密或凤凰城等地，这些地方的高房价，以及随后房价的急剧下降，导致了特别高的抵押贷款违约率，对全国产生了影响，因为这些地方房屋的膨胀价值被房利美和房地美这样的国家组织所接受，它们购买了这些抵押贷款，华尔街公司也购买了这些抵押贷款，然后根据这些抵押贷款的膨胀价值在全国和海外创造并销售证券。房利美和房地美发行的证券也同样被美国和外国投资者购买。这就是为什么当美国住房价格下跌时，德国的一家银行不得不被救助。

正如一项学术研究指出的那样，“许多出售或购买这些证券的人是高度成熟的投资者，如贝尔斯登、美林或花旗银行”。但他们的复杂性并没有拯救他们。 尽管如此，许多华尔街巨头由于投资次级贷款支持的证券而被减记了数十亿美元。. .事实上，次级贷款链的每一个层次都遭受了重大损失。. .

次级抵押贷款是如何突然成为金融领域的一个主要部分的，这可以从其增长的美元数量中看出。1995年创造的次级抵押贷款的价值为650亿美元，但在2003年这一数字膨胀了5倍多，达到了3320亿美元。由于广泛使用次级抵押贷款的时代是新的，无论是购买这些抵押贷款的华尔街公司还是证券评级公司，如穆迪或标准普尔，华尔街的投资者在购买抵押贷款支持的证券时依赖它们的评级，在评估这类证券的风险时都没有多少历史可以借鉴。此外，这种神秘的新金融工具的历史不仅短暂，而且集中在繁荣时期，而不是像更传统的抵押贷款和其他金融工具的历史那样，经历了几十年的不同经济状况。正如一项研究指出的那样。 在那些年里，抵押贷款的条件似乎不可能更好。到2005年，随着失业率的下降和房价的飙升，拖欠和违约已降至历史最低点。在圣地亚哥或迈阿密，几乎没有一个借款人甚至逾期付款。

即使是次级抵押贷款，在2005年住房热潮的高峰期也只有较低的止赎率。此外，当时次级抵押贷款的止赎率并没有明显高于优质抵押贷款的止赎率，尽管次级抵押贷款的止赎率在2006年住房萧条开始后，绝对和相对于优质抵押贷款的止赎率都急剧上升。尽管许多批评者指责证券评级公司对后来价值崩溃的新型证券给予高评级，但不清楚在住房市场崩溃之前，有什么确凿的证据会导致评级降低。

有无知的人，可能会导致谨慎，但没有确凿的证据可以作为具体降低评级的依据。许多投资者与提供原始抵押贷款的直接参与者相距甚远。这些抵押贷款被卖给其他金融机构，然后被捆绑在一起，形成债券，每个债券都由许多抵押贷款支持。这个过程也并不总是就此停止。这些债券又可以被捆绑在一起，形成所谓的 “抵押债务”–它们甚至进一步远离原始抵押贷款，远离对相关房主的任何了解，远离对房产评估的可靠性，7以及其他影响风险的因素。经济学人》杂志称购买其中一些证券是 “黑暗中的一跃”。

2006年住房市场的崩溃迫使基于抵押贷款的证券的评级发生变化。据《纽约时报》报道。 2007年4月，穆迪宣布它正在修改它用来评估次级抵押贷款的模型。它指出，该模型 “最初是在2002年引入的。从那时起，抵押贷款市场发生了很大的变化”。这是一个相当惊人的承认；它的模型是基于一个已经不存在的世界。

次级抵押贷款和基于次级抵押贷款的证券的突然激增，并不是对证券给予过度乐观的信用评级的唯一原因。那些发行抵押贷款支持的证券的人 “将在三个主要评级实体中的每一个’选购’证券，并由愿意给予最佳评级的实体对证券进行评级。“这些信用评级机构在给予新的和未经测试的证券有利的评级时不够谨慎，是造成金融危机的众多因素之一。

然而，根本的问题是在住房市场。即使没有次级抵押贷款或可调整利率抵押贷款的现有购房者也受到了利率上升的间接影响，因为利率上升导致房价上涨突然变成了房价下跌。因此，许多购房者，无论他们有什么样的抵押贷款，都可能发现他们的房屋价值低于他们所欠的抵押贷款金额。这可能使他们面临一个痛苦的问题。“为什么要继续为一个现在只值35万美元的房子偿还50万美元的抵押贷款？”

简而言之，即使是一些有能力偿还抵押贷款的人，现在也面临着停止这样做的动机。当然，那些以房屋资产为抵押贷款的人面临着更大的风险，他们发现他们所欠的钱现在超过了他们房屋中剩余资产的价值，而他们既要支付抵押贷款又要偿还房屋资产贷款。这里也有一些人并没有被他们无法控制的情况所困住，而只是选择了有风险的方式来获得资金，并失去了。

在各种情况下，购房者现在有理由不履行他们的抵押贷款，而且他们继续这样做，无论他们是不得不这样做还是仅仅选择这样做。这就引发了一连串的事件–首先是违约和取消抵押品赎回权的比率上升，然后是金融机构的资产价值下降，因为它们持有的抵押贷款的价值在下降。那些拥有这些金融机构股票的人看到他们的股票价值下降，大西洋彼岸的一些金融机构因为投资于基于美国住房抵押贷款价值的证券而遭受了严重损失。

金融灾难从地方住房市场蔓延到国家和国际金融市场，很像山高水长的大雨，灌满了无数条小溪，这些小溪流入大河，最终淹没了生活在远离水源的下游的人们。也许更好的堤坝可能会拯救下游的人们。但这并不能改变洪水源于山区大雨的事实。在房地产市场崩溃的情况下，人们对金融市场的监管机构监督不足的说法做了很多解释，将住房抵押贷款变成了深奥的华尔街证券，这增加了风险。但是，如果人们继续支付他们的月度抵押贷款，这些证券会保持安全。

最终是抵押贷款拖欠率和违约率的飙升，就像山区的大雨一样，造成了下游的洪水。正如德克萨斯大学达拉斯分校的斯坦利-利博维茨教授所说的那样。“从目前的呼声来看，你会认为是银行自己想出了更宽松的承保标准，而监管者只是在工作中睡着了。“政府并不是被动的没有效率。它积极热衷于推动高风险的抵押贷款做法。

经济和政治调整

由于人们会犯错误，无论是在市场、政府还是其他地方，突出的问题是，与在政治机构中的调整相比，他们在市场经济中如何调整自己的错误。更具体地说，问题是在这两种环境下，人们是如何对住房的繁荣和萧条进行调整的，而这两种环境的激励和制约因素是非常不同的。

市场上的反应

市场对房地产泡沫破裂的调整发生得很快，而且是以可预见的方式进行的。例如，在加州，购买的房屋混合物转向了对加州来说不太昂贵的房屋。2007年，价格低于50万美元的房屋仅占加州所有售出房屋的43%，但第二年却占所有售出房屋的78%。简而言之，人们正在学习在他们的收入可以承受的范围内。

尽管在2006年，加州房地产繁荣时期的首付中位数是销售价格的12%，创下了历史新低，但在房地产萧条之后，低首付的风险对借款人和贷款人来说都变得非常明显，首付中位数在2008年上升到了传统的20%水平。加州购房者中完全没有支付首付的比例从2007年的18%下降到2008年的3%，这是多年来最低的比例。

该州只付利息、可调整利率的抵押贷款比例也有所下降，从2007年所有抵押贷款的16%降至2008年的2%。即使是首次购房者，在2005年住房热潮的高峰期，也有24%的住房购买是通过只付利息、可调整利率的抵押贷款进行的，而2008年只有2%的住房购买是通过这种方式进行的。老式的固定利率、30年期抵押贷款大幅回升，从2005年仅占该州所有抵押贷款的55%上升到2008年占加州所有抵押贷款的90%以上。

二次抵押贷款的使用也有相应的巨大变化。2006年，加州超过60%的首次购房者使用第二抵押贷款购房，但两年后就下降到12%。

全国的趋势也是如此。2004年，可调整利率的抵押贷款占所有抵押贷款的35%，到2007年下降到所有抵押贷款的10%。2006年第四季度，全国次级抵押贷款总额接近1400亿美元，2007年第四季度下降到不足200亿美元。全国每个主要的种族或族裔群体–黑人、白人、西班牙裔美国人、美国印第安人和夏威夷原住民，都减少了他们的次级贷款份额。贷款人也进行了调整。据《纽约时报》报道，“贷款人对他们的贷款对象变得更加谨慎”，而且现在再融资和抵押贷款保险都有更严格的要求，借款人必须满足。2009年5月，《纽约时报》报道说，“一半的银行最近收紧了对优质抵押贷款的贷款标准”，许多想买房的人 “根本无法获得融资”。

根据《纽约时报》2009年的一篇报道，消费者以及企业在非常短的时间内进行了大幅调整。 商务部报告说，在房地产繁荣时期，由于美国人利用房屋净值贷款和其他简易信贷额度，个人储蓄率下降到零以下，5月份上升到6.9%。这是自1993年12月以来的最高点。

抵押贷款支持证券的持有者开始向市场倾销这些证券背后的房屋。根据《华尔街日报》2009年7月的报道。 虽然全国性的数字很少，但对亚特兰大地区数千次取消赎回权的审查显示，在截至3月31日的六个月内，管理证券化抵押贷款池的信托公司出售的房产数量是银行的六倍。数据显示，次贷债券持有人抛出的房屋平均售价比银行拥有的房产低数千美元。

在亚特兰大地区被抵押贷款支持证券持有人出售的法拍屋中，有一处在2006年6月以151,000美元购买的房屋在2009年4月以90,000美元出售。另一个在2006年3月以29.2万美元购买的房子在2009年1月以16.4万美元售出。然而，另一个在2005年8月住房热潮中以23.6万美元购买的房屋，在2009年1月仅以3万美元出售。在亚特兰大地区由抵押贷款支持证券持有人在六个月内出售的近3,000套房屋中，平均售价仅为原始抵押贷款额的62%。

简而言之，市场学会了–即使是以艰难的方式，并且以惊人的速度进行调整，当面对金融毁灭是一种选择。问题是政治家和政府官僚是否学会了，特别是当他们没有为自己的错误付出代价，并且能够通过谴责 “贪婪”、“华尔街 “或其他任何方便的替罪羊来转移对市场的指责。

政治反应

虽然市场上的人–包括企业和消费者–在经济危机后做出了重大改变，但另一方面，政治家们却选择了更多相同的做法，甚至在房地产市场的繁荣和萧条之后也是如此。当银行和证券公司以他们能得到的任何折扣价格向市场倾销取消赎回权的房屋时，政府设立了数十亿美元的项目，试图用纳税人的钱来支撑住房价格。随着银行和其他私人贷款机构在抵押贷款方面的缩减和收紧，联邦住房管理局（FHA）突飞猛进。正如《华尔街日报》在2009年5月报道的那样。 去年，银行发行了1800亿美元的新抵押贷款，由FHA提供保险，这意味着它们有100%的纳税人担保。其中许多贷款具有与次级贷款相同的特点：低首付要求、高风险借款人，以及在许多情况下不光彩的抵押贷款发放者。现在，FHA几乎为每三个新的抵押贷款中的一个提供保险，而2006年为2%。. .根据抵押贷款银行家协会的数据，现在八分之一以上的FHA贷款是拖欠的–几乎是传统的、非次级贷款组合的三倍。另外7.5%的FHA贷款处于 “严重拖欠 “状态，这意味着至少逾期三个月。

同时，面对住房融资部门的无数问题和昂贵的救助，国会在2008年授权增加联邦住房管理局可以承保的贷款规模–将抵押贷款限额从362,500美元提高到719,000美元，几乎翻了一番。由于大多数美国人无法负担超过70万美元的抵押贷款，迫使纳税人补贴那些获得如此大额抵押贷款的人的理由还很不明确，即使撇开许多FHA贷款的风险方式。其中一个风险是，FHA抵押贷款的最低首付比例低于4%。但这只是其中一个风险，正如《华尔街日报》所报道的。 在一个理性的世界里，国会和白宫会收紧FHA的承保标准，特别是取消100%的担保。这种担保意味着银行和抵押贷款机构在游戏中没有任何利益；贷款机构对他们能够推出的FHA贷款收取2%至3%的发起费，而不管借款人是否有可能偿还抵押贷款。华盛顿邮报》3月报道，在过去一年中，借款人未能支付超过一次付款的贷款数量几乎翻了三倍。佛罗里达州的一家银行，科勒尔盖布尔斯的Great Country Mortgage，其FHA房产的违约率高达64%。

虽然就联邦政府的政策对纳税人的影响而言，这可能不是一个 “理性的世界”，但从民选官员的角度来看，这是相当理性的，他们通过迎合特殊利益集团，如抵押贷款人、房屋建筑商和其他从宽松的抵押贷款标准中获利的人，而政客们在政治上没有为此付出任何代价，尽管这种政策已经造成了什么经济灾难，或者这种政策的继续可能会带来什么新的灾难。政客们将责任推给他人的能力是他们不必为推行增加纳税人和整个经济风险的政策而付出代价的关键。

政府甚至对那些为实现《社区再投资法》规定的目标而缩减高风险贷款的银行进行了倾斜。2009年3月，联邦储备系统的一位官员宣布。“我们不认为目前的信贷环境对银行满足其CRA要求来说是一个免费通行证。“联邦存款保险公司给波士顿的小型东桥水储蓄银行的评级是 “需要改进”，尽管这家银行没有取消抵押品赎回权，也没有拖欠的贷款。“改善 “可能意味着在政府的压力下发放那些使其他银行陷入困境的高风险贷款。

指责的政治学

除了或多或少地临时找人当替罪羊外，许多作为房地产繁荣和萧条核心的较低抵押贷款标准的设计者更系统地制造替罪羊，把各种商业领袖或联邦雇员召集到国会委员会面前，在全国范围内的电视或其他大众媒体成员面前进行谴责。正如《纽约时报》在2008年9月报道的那样。“几乎所有参议院银行委员会的成员都对他们所描述的华尔街的贪婪和松懈的监管摇了摇手指。“这是由参议员克里斯托弗-多德主持的委员会。2009年2月，在众议院金融服务委员会–由国会议员巴尼-弗兰克担任主席–举行的听证会上，情况也大致相同，“周三，一些国家最大银行的领导人忍受了愤怒的立法者数小时的质问”，正如《洛杉矶时报》报道的那样。

那些被传唤到这些委员会面前，在电视上被公开殴打或羞辱的人，往往没有资格回答，因为他们的工作和他们机构的拨款面临风险，或者因为他们是目前受联邦监管的私营企业的领导人，或者可能被挑出来进行不利的新立法。

这只是华盛顿的政客们表明他们理解最好的防御是良好的进攻的方式之一。参议员克里斯托弗-多德说。“我对政府在过去八年中的表现有很多疑问。“在这些年里，布什政府一再寻求增加权力来控制房利美和房地美，而多德参议员则坚决反对授予这种权力。

多德参议员还将抵押贷款危机归咎于联邦储备委员会主席艾伦-格林斯潘，尽管格林斯潘曾警告过多德以 “可负担住房 “的名义捍卫的政策的风险性。根据多德参议员2007年的说法，在房地产泡沫破裂后，艾伦-格林斯潘 “似乎鼓励开发和使用可调整利率的抵押贷款，而这些抵押贷款今天正以创纪录的速度违约和进入止赎程序”。但是，可调整利率的抵押贷款在欧洲已经有几十年的历史，没有引起抵押贷款危机。

用来满足 “可负担住房 “配额的宽松贷款标准是美国抵押贷款危机的关键。8 如果抵押贷款是以30年固定利率抵押贷款的形式提供给那些有风险的人，那么没有理由相信这些人也会支付这些更常规的抵押贷款的到期付款，从而避免违约和取消抵押品赎回权。

无论艾伦-格林斯潘对房地产的繁荣和萧条有什么贡献，无论是通过美联储的货币政策还是通过没有那么强烈的警告，底线是他确实发出了警告，而克里斯托弗-多德则将他的警告和其他所有的警告一起驳回。加利福尼亚州等沿海地区的住房价格暴涨然后暴跌，与达拉斯等地的住房价格在繁荣和萧条期间变化不大，这种截然不同的历史表明，艾伦-格林斯潘不可能是主要因素，因为美联储政策适用于全国，而住房繁荣和萧条是高度本地化的，无论金融反响如何超出这些地方。

在攻击艾伦-格林斯潘的同时，多德参议员继续为房利美和房地美辩护。2008年2月，在房地产泡沫破灭和其蔓延的破坏已经进行了很久之后，多德参议员说：“这些年来，我们已经坐了几个小时的听证会，证人一再就房利和房地美对金融系统构成的风险敲响了警钟。“但现在这些政府赞助的企业是 “住房融资系统中唯一一个信贷仍在流动的部分”。因此，多德说，虽然金融系统现在 “被围困”，但正是房利美和房地美 “正在进行救援”。

冒着自己资金风险的私营金融机构不愿意在可怕的新条件下继续像以前那样自由地提供信贷，而可以将风险转嫁给纳税人的政府资助企业却仍然全力以赴，这并不令人惊讶，更不能成为祝贺它们陷得更深的理由，最终需要数千亿美元的救助。然而，多德参议员的行为就好像那些曾经发出过他一直拒绝的警告的人现在因为房利美和房地美持续的高风险借贷而失去了信誉。

在现实中，政府最终接管了这两家企业，2009年1月，国会预算办公室估计，弥补房利美和房地美的损失将使政府在这一年花费2,380亿美元。这是在这两家企业要求增加700亿美元之前。总的来说，救助房利美和房地美将花费纳税人的钱，比救助美国银行、花旗集团、摩根大通和富国银行的钱加起来还多。

2008年7月，《华尔街日报》报道。“周五，参议院银行业主席克里斯托弗-多德（Christopher Dodd）宣称，房利和房地产业’根本上是强大的'，对其资本的担忧是过度的，而且’现在不是一个对此感到恐慌的时候。这些都是可行的、强大的机构”。一周后，《华尔街日报》的一篇社论说：“在任何其他行业，多德先生都会乞求宽恕。“但是，在政治上，厚颜无耻地揭露你的错误的能力可能是职业生涯生存的一个关键技能。

国会议员巴尼-弗兰克在抵押贷款破产后也同样展开了攻势。2007年，弗兰克议员在《伦敦金融时报》上说，“次贷危机表明，由于监管太少，造成了严重的负面经济和社会后果。“弗兰克议员在2008年说，金融危机是由 “私营部门的人做出的错误决定 “造成的，“这要归功于一种保守的哲学，即市场最了解自己。““我们现在处于一个世界性的危机中，因为过度放松管制，“他说。根据巴尼-弗兰克的说法，“在不受监管的部门制造和销售的抵押贷款导致了这场危机”。

不受监管的市场是金融危机的根源这一主题得到了其他人的响应，包括参议员查尔斯-舒默。 这些史无前例的事件向全国人民清楚地表明了我们许多人一段时间以来一直在说的事情。我们正处于大萧条以来最大的金融危机之中。经过布什政府8年的放松监管的热情，“市场不会做错 “的态度使其走上了一条通往经济衰退的捷径。

在房地产萧条之后，国会议员巴尼-弗兰克和参议员克里斯托弗-多德，作为众议院和参议院中与房地产市场关系最密切的委员会的主席，以及导致房地产繁荣和萧条的政策的长期推动者，出现在媒体上，他们被当作专家对待，能够解释问题并提供解决方案。

电视财经节目女主持人玛丽亚-巴蒂罗莫是少数几个挑战多德参议员或弗兰克议员在住房抵押贷款危机中的角色的人之一。在弗兰克议员发表了他对危机的原因和治疗的看法后，有这样的交流。 恕我直言，议员先生，我看到你过去说过的录像带。“哦，让我们开放贷款。住房市场很好。“不，你没有看到任何这样的录像带。

我做到了。我在电视上看到他们。是的，好吧，我从来没有说过开放住房市场，市场很好。. .

那么这是谁的错呢？右翼共和党人，他们的立场是：监管总是坏的，市场是自我纠正的，你不应该对资本的自由流动有任何限制。

这种修正主义的历史忽略了布什政府不明智和明智的干预，包括他们试图对房利美和房地美施加更强的监管限制–这种尝试被众议院的巴尼-弗兰克和参议院的克里斯托弗-多德以及其他阻挠这些尝试的国会成员所拒绝。

也许弗兰克议员的修正主义历史的最高境界是他在2009年的声明。“我公开反对向不合格的借款人提供抵押贷款，因为我相信一些家庭最好是租房。“他多年来对有关房利美和房地美风险性的警告作出回应，说这种对风险的强调–被夸大了，正如他在2003年所描述的那样–妨碍了 “可负担住房 “的目标，但他轻率地忘记了。事实上，到2009年年中，国会议员巴尼-弗兰克给房利美和房地美的负责人写信，说他们对公寓买家的贷款标准 “可能太苛刻了”。仿佛之前对房利美和房地美强行降低抵押贷款承销标准的政治行为从未发生过，也仿佛对国家和国际金融市场的可怕后果从未发生过。没有发生的是弗兰克议员的任何可怕的政治后果。

在共和党方面，参议员基特-邦德也曾试图阻挠监督房利美和房地美的监管机构，现在他站出来支持 “建立一个新的监管机构，拥有更广泛的权力来监督房利美和房地美这两个抵押贷款政府担保企业，如果它们继续存在的话”，并补充说这是 “早就应该采取的必要步骤”。此外，他说，OFHEO “没有审查，没有看房利美和房地美所从事的做法”，OFHEO曾说 “这些都是健全的运作”。但恰恰是OFHEO对房利美的打压，在过去引起了参议员邦德的愤怒。修正主义的历史一直是两党共同的。圣路易斯邮报》的头版文章回顾了事实，与邦德参议员的版本形成鲜明对比，标题为 “邦德对房利美的强硬言论在一些人看来是空洞的”。

政治 “解决方案”

无论什么问题，似乎总是有一个政治 “解决方案”。这些拟议的解决方案包括从临时干预到重大体制改革，如对住房和金融市场进行更多的监管。主张政府发挥更积极作用的人也试图为以前的政府干预措施辩护，如《社区再投资法》下的干预。

特设干预措施

两党对解决住房危机的短视建议也是如此。民主党参议员Barbara Boxer希望政府对住房市场进行更多干预。Boxer参议员说：“允许破产法官修改主要住宅的贷款，“众议员John Conyers和参议员Richard Durbin提出了这样的立法。参议员哈里-里德也赞同这个想法。赋予法官废除合同的权力将如何影响贷款人未来向其他数百万人贷款的意愿，这是一个没有涉及的问题。这是政客们 “解决 “一个问题的典型例子，他们没有考虑到这个解决方案会产生多少新的问题。

当共和党参议员米奇-麦康奈尔建议 “向任何有信用的借款人提供由政府支持的4%的固定抵押贷款 “时，同样的短视观点也很明显。哈佛大学的Edward Glaeser教授是住房市场经济学方面的专家，他说共和党人的计划将是 “非常昂贵和无效的”。

多德参议员对住房繁荣和萧条的解决方案非常像他对导致繁荣和萧条的原因的主张–指定一个最终结果，而不考虑其后果。“房屋所有权 “的口号现在又加上了 “减少止赎 “的口号。人们如何陷入面临止赎的境地，或者在政府干预止赎后住房市场会发生什么，这些问题都没有涉及。然而，额外的任意目标并没有取代以前的任意目标。参议员多德在提出用一个新的监管机构取代房利美和房地美的现有监管机构的立法时说，这将使这些政府赞助的企业 “更好地履行其使命，为房屋所有权提供可负担的融资来源”。

国会议员巴尼-弗兰克同样在众议院提出立法，以拯救面临止赎的人，他们的经济责任将由纳税人或贷款人减轻。把人们犯错的成本放在其他人身上，在事后看来是不合理的，作为阻止未来犯错的前瞻性政策，就更不合理了。

考虑到加利福尼亚州的人们在不得不承担后果时，迅速减少了对 “创造性 “融资计划的使用，用联邦立法来保护人们免受后果的理由绝非显而易见。与救助金融机构不同的是，可以说如果这些机构倒闭，信贷萎缩会损害整个经济，但对于防止抵押贷款取消赎回权，则不能这样说。虽然住房价格的下降对其目前的所有者来说可能是痛苦的，但这些下降的价格使潜在的买家更容易负担得起，这正是政治家们多年来一直声称要追求的目标。然而，通过市场运作的可负担住房没有给当选官员带来任何政治利益，也没有引起他们的支持。

在流行的观点中，止赎是一个有政治 “解决方案 “的 “问题”，面临止赎的人是 “受害者”–不用说，“指责受害者 “在政治上是不正确的。不幸的是，来自现实世界的事实告诉我们一个不同的故事。事实证明，改变抵押贷款的条款以帮助拖欠付款的借款人并不是故事的终点。正如《经济学人》杂志在2009年2月报道的那样。“在去年第一季度修改的7.3万笔贷款中，43%的贷款在8个月后再次拖欠。”

取消抵押品赎回权并不是像被闪电击中那样发生在人们身上的事情。取消抵押品赎回权是借款人和贷款人过去进入的一个过程的最终结果，未来还会有更多的借款人和贷款人进入。在这个正在进行的过程中，在某个时间点上的任意干预，不仅要评估其在当时的合理性，考虑到人们在过去做出的选择，而且要评估对那些考虑在未来进入这个过程的人产生了什么激励和限制。

几乎可以肯定的是，这种政治干预会使贷款人更不愿意放贷，因为他们获得资金的机会会因为未来几年更多的政治干预的前景而减少。因此，借款人可能会发现更难获得抵押贷款，而且贷款的利率可能会更高，以弥补更多政治干预所带来的风险。简而言之，过去所做的错误决定的成本将导致未来的借款人获得更苛刻的条件，而他们与过去其他人的决定毫无关系。

为什么那些做出这些决定的人应该免于承担后果，而那些与他们的错误无关的人却要被迫承担后果，这是一个很少提出的问题，更不用说回答了。政治上的答案当然是，民选官员有各种动机用纳税人的钱来施舍好处。但是，当政客们可以把责任推给他人时，他们就没有动力从他们制造的政策惨败中吸取教训。整个连续几代的政治家事实上都在住房市场上重复同样的错误，并在这些市场因政治干预而导致的反复危机和崩溃中幸存下来。

早在1922年，商务部长赫伯特-胡佛就发起了一场将租户变成房主的运动，到1927年，国会立法鼓励银行提供更多抵押贷款。最终的结果是房屋所有权增加，随之而来的是取消抵押品赎回权的比率增加。同样的模式在20世纪30年代的罗斯福政府期间再次出现，该政府创建了新的政府机构来促进房屋所有权，其中一个机构最终有超过20万的止赎权。第二次世界大战后，联邦对住房市场的又一轮干预导致了又一轮的高风险贷款和由此产生的取消赎回权。近年来发生的事情只是以前所发生的事情的更大和更灾难性的重复。

如果政客们似乎从不学习，就必须面对这个问题。他们为什么要学习？他们学到的是，通过促进更多的房屋所有权可以获得很多政治利益，而对最终出现的取消抵押品赎回权则不需要付出任何政治代价。在这种情况下，政治家的行为是完全理性的。其他人期望通过政治干预来改善住房市场是否理性，完全是另一个问题。

规章制度

对更多或更好的监管的广泛呼吁并没有认识到这样一个事实，即不存在一般的 “监管”。联邦住房企业监督办公室（OFHEO）对房利美和房地美的监管与各机构对银行的监管完全不同，后者迫使这些银行进行配额贷款和降低贷款审批标准。后者的这些监管机构对抵押贷款标准进行微观管理，而前者只是要求房利美和房地美遵守现有的会计规则，而他们却违反了这些规则。更重要的是，那些推动降低抵押贷款审批标准的监管机构是在做政客们想做的事情，而OFHEO通过让房利美和房地美遵守会计规则，限制了这些混合企业的经营范围，使OFHEO受到参议员基特-邦德和众议员巴尼-弗兰克等人的愤怒。

监管只是执行明确和具体的规则，就像高速公路巡警对超过规定速度限制的驾驶者开出罚单，或者像OFHEO发现房利美违反会计规则时所做的那样，这与基于任意权力的监管截然不同，如果抵押贷款申请被批准的人口构成不符合政府官员的成见，或者如果银行在其他方面没有履行其在《社区再投资法》下的责任，则可以拒绝允许银行做出普通的商业决定。

正如我们已经看到的，政府的监管和干预是为目前的住房市场灾难创造条件的核心。这并不意味着所有的监管必须是徒劳的或适得其反。它确实意味着，任何拟议的监管的具体内容都是至关重要的。在这些细节中，必须对以下问题作出回答。用什么权力进行监管？如何明确界定？如何避免政治干预？对什么结果有什么责任？这样的细节将告诉我们更多，而不是关于需要更多通用 “监管 “的政治辞令。

各个联邦机构对银行和其他贷款机构的监管已经出现了重叠，它们的管辖权和议程各不相同，而且相当一部分贷款机构是由各州机构监管的。此外，抵押贷款从银行转移到将其捆绑成股票和债券的华尔街公司，从银行监管者的管辖范围转移到证券交易委员会的管辖范围。在所有这些重叠的监管组织之间进行一致协调的任何希望似乎都是乌托邦。

那些抽象地谈论监管的人不仅忽视了一种监管与另一种监管的根本不同，他们也很少去考虑有多少个单独的监管者来监督那些种类繁多的贷款人，以及不断增加的复杂和奇特的贷款安排。根据一项研究，“在加州住房繁荣的高峰期，““不超过30名州审查员监督近5000家消费金融公司，“其结果是，抵押贷款公司 “可望每四年接受一次州监管机构的审查。“这比住房市场从繁荣到萧条的时间还要长。此外，许多监管机构 “感受到了来自当地政客的压力，他们要保持抵押贷款自由地流向他们的选民”。

还可以提出这样一个问题：进入住房市场或金融市场的普通公众是否最好被告知依靠政府保护他们的利益–如果做得彻底，可能需要像成吉思汗的成群结队的监管者一样多，每个人都有会计学学位，有些还有法律和经济学学位，或者被坦率地告知他们最好自己小心。换句话说，政府保护的假象是否比 “谨慎交易 “更好？这一切都取决于具体细节，而不是政治辞令的一般性。

阿兰-格林斯潘说，在内战之前的几年里，没有联邦储备系统，没有联邦存款保险公司，也没有今天监管银行的联邦机构，“银行资本/资产比率比今天高得多”。换句话说，市场竞争的压力使银行不会像今天这样用与业务量成正比的少量资本来经营，因为如果那个时代的银行像今天的银行一样承担这样的风险，储户就会把钱带到其他地方。

救助和 “刺激 “措施

随着2008年房地产市场持续下滑，股市和主要金融机构也随之下跌，其中一些机构破产，同时失业率上升，国会在布什政府的最后几个月投票通过了7000亿美元的问题资产救助计划（TARP），表面上是为了拯救金融机构，后来在奥巴马政府期间，国会通过立法，拨出另一个7870亿美元的 “刺激 “计划，试图恢复经济。

第一个救助计划，即TARP，其理由是防止更多的金融机构倒闭，这可能会减少信贷的供应，而需求、产出和就业都依赖于此。截至2009年2月，TARP资金的最大接受者包括摩根大通（250亿美元）、富国银行（250亿美元）、美国国际集团（400亿美元）、美国银行（450亿美元）和花旗集团（500亿美元）。然而，政府对金融机构的救助资金很快就开始用于其他方面，如救助通用汽车和其他非金融企业。

尽管国会中的许多人声称对这笔钱被用于不同于它所宣称的用途的方式感到震惊，但考虑到政治动机以及许多地方和时代的政府支出历史，这种变化并非史无前例，甚至也不令人惊讶。早在1776年，亚当-斯密就警告说，英国政府为偿还国债而预留的基金是 “一个明显而容易的权宜之计”，会被 “误用 “于其他用途。下一位伟大的古典经济学家大卫-李嘉图在他的时代反对类似的基金，理由是 “我们恐怕没有足够的智慧，也没有足够的美德 “来实施这样的计划。后来，他说这种基金 “鼓励了支出”，并称它是一种 “错觉 “和 “欺骗”。

在有时被称为 “更早和更简单的时代”，人们可能对政治的激励和限制有更现实的理解。也许正是我们这个时代在对政治家和政府的期望方面更加天真。

在今天强调拯救那些被任意挑出来交给纳税人的人的时候，很少有人讨论那些因高风险的金融安排而陷入困境的房主，更不用说那些从房地产繁荣中获利的投机者，他们现在陷入了投机所带来的一些不可避免的损失中。救助计划和经济刺激计划都有严重的问题，但并不总是得到认真解决，包括其效果的时间和如此多的前所未有的赤字支出带来的通货膨胀的危险，以及一个关键问题–“刺激 “计划是否真的能刺激经济。

计时问题

即使有最好的意图和最好的专业知识，也不容易知道某项支出的净效应是什么，更不用说这种效应何时发生了。即使在联邦储备系统采取的增加或减少货币供应量的正常过程中，其全部效果也可能被推迟一年以上–没有人能够确定一年或更长时间后经济的情况会是怎样。在经济需求不足的情况下开始增加货币供应量，可能会在有通货膨胀压力的时候发挥其全部效果，而新注入的货币可能会加剧这种压力。

如果说目前政府支出的大量增加是用于基础设施，那么延迟的影响可能需要特别长的时间才能感受到，因为建造几乎任何东西都可能需要遵守各种联邦、州和地方的规则，涉及必须首先进行的环境研究，以及必须由各机构举行的听证会，其中必须考虑和裁定各种反对意见。在这种情况下，预测目前拨出的所有资金何时能够实际使用，尤其具有挑战性。

如果拨给基础设施的钱被用于维修现有的道路、桥梁等，而不是用于建造新的结构，那么这些钱很可能更快、更可预测地进入经济。然而，普遍忽视基础设施的维护和修理的根本原因是，政治激励措施有利于建造新的东西，而不是修理或维护现有的东西。建设一个广场、一个社区中心或一个码头可以创造剪彩仪式的机会，为当选官员提供宝贵的有利宣传。但在填补坑洞或修复桥梁和下水道时，却没有剪彩仪式。

通货膨胀

无论 “刺激 “资金何时在经济中生效，刺激计划的庞大规模确保了其效果的巨大。2008年，在绝不节俭的布什政府的领导下，联邦赤字为4590亿美元。但根据美国国会预算办公室的数据，在新政府执政的短短一年内，这个数字将增加两倍多，达到1.4万亿美元，该办公室还估计，最迟在2019年，赤字仍将以每年超过一万亿美元的速度增长。在人们的记忆中，曾经有一段时间，美国的整个国民产出不到一万亿美元。今天，有许多国家–事实上，世界上大多数国家–其整个国民产出仍未达到每年一万亿美元。

由于许多人难以理解一万亿意味着什么，一种可视化的方法是，一万亿秒之前，这个星球上没有人能够阅读或书写。中国古代王朝和罗马帝国还没有出现。基督教、犹太教和伊斯兰教的创始人都还没有出生。那是一万亿秒之前，而我们谈论的是数万亿美元。

通货膨胀的潜力是巨大的。不止如此，即使是华尔街也没有无限的资金，因此，通过出售政府债券借钱，吸收了本来可以用于创造私人就业的私人投资的资金。

经过二十年非常低的通货膨胀率，公众可能太容易忘记通货膨胀可能带来的危险。今天至少有一半的美国人在20世纪70年代的 “滞胀 “时期要么还没有出生，要么还没有成年，当时的经济既遭受高通胀，又出现增长停滞，失业率高，利率达到两位数。今天的许多美国人甚至可能不知道20世纪80年代初令人揪心的经济问题–广泛的商业失败和失业–因为美联储遵循限制性货币政策来打破通货膨胀的束缚。

在这个过程中，美联储主席保罗-沃尔克成为美国最讨厌的人之一，罗纳德-里根总统因为支持沃尔克的做法，在民意调查中的支持率直线下降。最终它起了作用，国家享受了20年的经济增长和低通货膨胀。但当时没有人知道 “最终 “会是什么时候，许多人在这期间遭受痛苦。如果通货膨胀继续失控上升，他们无疑会遭受更多的痛苦。但现有的痛苦是人们所感受到的。

通货膨胀并不是政府开支失控的唯一遗留问题。不断增长的国债可以被视为过去圣诞节的幽灵。曾几何时，凯恩斯主义经济学家淡化了巨额国债的问题，他们说，“这是我们自己欠的”，因为构成国债的大部分政府证券都卖给了美国人。即使在凯恩斯主义经济学的全盛时期，情况也不是那么简单。9 但是，截至2007年，美国公开持有的国债中，大约45%由其他国家的个人和组织持有。这意味着，未来几代美国人将不得不把他们价值数万亿美元的产出运到中国和其他欠债的国家。

对私营部门的 “刺激”

刺激措施 “应该是为了刺激某人或某事。换句话说，刺激性支出–即使在目前的刺激计划中规模空前–本身也不应该恢复经济的繁荣和就业的增加。正如美国总统和奥巴马政府的其他发言人所重复的那样，这种支出应该是为了刺激其他支出，因为这些钱在经济中发挥作用，从而鼓励其他人投资或花费自己的钱。换句话说，政府部门的支出应该刺激私营部门的商业和消费支出。

这个想法听起来不错，就像大多数政治想法一样。但真正的问题是：这就是实际发生的情况吗？这就是通常发生的事情吗？

2008年底，布什政府的经济刺激计划和TARP救助资金在之前的几个月里已经花费了数千亿美元，那么私营部门究竟发生了什么？据《华尔街日报》报道，2008年最后一个季度，企业在设备和软件上的支出 “下降了27.8%，是半个世纪以来最糟糕的。耐用品的支出下降了22.4%。唯一增加的支出是政府”。奥巴马新政府成立几个月后，《华尔街日报》在2009年8月报道，债权人正在以 “接近2008年两倍的速度 “控制那些无法支付债务的公司。

正如《纽约时报》在2009年1月报道的那样，银行也在扣留他们的资金。 国会和布什政府希望，有了新的资本，银行将恢复对企业和消费者的正常借贷。但是，担心的银行正抓着钱不放，所以政府对银行的帮助对经济的好处不大。

新政府的情况也大致如此。2009年4月，《华尔街日报》在 “银行贷款持续下降 “的标题下报道说，“2月份，纳税人援助的最大接受者提供或再融资的新贷款比财政部启动问题资产救助计划的10月份少23%"。2009年10月，《经济学人》报道，美国银行发放的信贷从5月份的7.14万亿美元下降到9月份的6.78万亿美元。有钱只是银行借贷决定的一个因素。贷款得到偿还的前景显然是另一个因素。

简而言之，一个昂贵的政府计划本应增加银行贷款，但事实上，银行贷款却在减少。此外，整个经济中的货币流通速度比50年来的速度下降。当货币在经济中的流动比以前更慢时，这听起来不像是刺激，而更像是一种镇静剂。把某件事情称为刺激措施并不意味着它就是刺激措施。

尽管美国新任总统经常谈到各种政府刺激举措所创造的新的就业机会，但整个经济中的失业率继续增长，因此，无论联邦政府的支出或雇用创造了多少就业机会，都不等于就业机会的净增加。2009年8月，《纽约时报》报道说，私营部门的就业岗位持续下降，州和地方政府的就业岗位增加不到1%，这比之前40年的经济衰退中的记录还要糟糕。2009年，随着就业机会的减少逐月增加，人们对就业机会减少的增长速度正在下降的事实大加赞赏。 劳工统计局报告说，雇主在7月份取消了24.7万个工作岗位，按照普通经济衰退的标准，这是一个巨大的数字，但却是自去年8月以来最小的每月损失。数月来不断上升的失业率实际上有所下降，从6月份的9.5%降至9.4%，主要是因为许多人退出了寻找工作的行列，不再将自己列为失业人员。. .

奥巴马政府官员将持续改善归功于2月份颁布的经济刺激计划，该计划在1月份失去了74.1万个工作岗位的高峰。一些人说，如果没有《美国复苏和再投资法案》，7月份的损失将接近50万个。总统在白宫玫瑰园短暂露面时说，他的政府已经 “把我们的经济从灾难中拯救出来”。

当然，我们没有办法知道，如果没有经济刺激计划，7月份是否真的会有50万个工作岗位流失，就像我们没有办法知道，为了用经济刺激计划的钱创造政府的工作岗位，从私营经济中抽出的资金使私营部门失去了多少工作岗位。显而易见的是，在布什和奥巴马政府的刺激计划实施了许多个月之后，整个经济中的就业岗位没有净增加。2009年8月，失业率上升到9.7%，是1983年以来的最高水平–在青少年中，失业率为25.5%，是1948年政府开始保存此类记录以来的最高水平。然而，正如《纽约时报》的头版报道所选择的那样，“损失继续从今年最糟糕的数字中缓和下来”。换句话说，事情变得更加缓慢。2009年10月，失业率达到两位数-10.2%，这是四分之一个多世纪以来的第一次。

刺激性支出的效果在股票市场上也不完全清楚。2009年2月，道琼斯工业平均指数跌至仅16个月前的二分之一。2009年4月，《华尔街日报》报道，2009年第一季度的商业投资 “又下降了38%"。虽然在奥巴马政府的经济刺激计划之后，股市最终在2009年开始上涨，但这很难成为决定性的证据，因为同期中国、印度尼西亚、新加坡和韩国的股市在没有这种刺激的情况下上涨得更多。

同样，2009年第二季度，这些其他国家的工业生产在增长，而美国的工业生产继续下降。在欧洲，法国和德国的国内生产总值在增长，而美国的国内生产总值仍在下降。2009年8月，《华尔街日报》在 “欧洲复苏，美国落后 “的标题下报道。 欧洲的经济引擎正在反弹的消息表明，该地区正在加入中国和亚洲其他地区正在进行的复苏，印度周三宣布6月份工业生产比去年同期增长近8%，就是一个例子。

这与美国不均衡的消费支出形成鲜明对比，美国7月份的零售额意外下降0.1%，因为美国家庭正受到失业、疲软的房地产市场和紧缩信贷的伤害。

本周，美联储官员表示，美国 “经济活动正在趋于平缓”，但警告说它可能会 “在一段时间内保持疲软”。

当美国工业生产在2009年7月扭亏为盈，增长了二分之一时，这是自上一年以来的首次增长，但这远远低于亚洲各国工业生产的增长，这很难归功于美国的 “刺激措施”。

在试图逃避经济刺激政策根本失败的结论中，有一种说法是奥巴马政府的大部分经济刺激资金尚未使用。无论这种说法起初多么合理，钱就是钱–无论奥巴马政府是在花自己的刺激法案中拨出的钱，还是在花布什政府的法案中拨出的数千亿资金，大量的钱仍然在花，并且仍然没有显示出实际刺激经济的迹象。

在一片要求政府对经济衰退 “有所作为 “的呼声中，人们对比较政府有所作为和不作为的情况兴趣不大。也没有多少人注意到这样一个事实，即一般的 “某事 “与一般的 “监管 “或一般的 “变革 “一样毫无意义。政府只能做一些具体的事情，而这个具体的事情是什么，决定了它是否可能使事情变得更好或更糟。在美国漫长的历史中，只有自20世纪30年代的大萧条以来，联邦政府才对经济衰退进行干预。由于市场从以前的萧条中自行恢复得更快，因此，“采取行动 “的必要性是否会加快经济复苏，这一点并不明确。

政府比任何其他机构更有效地做的事情之一是产生不确定性，仅仅是因为政府的决定限制了其他人的决定–不断变化的政府政策使得人们在制定商业或个人经济计划时很难或不可能知道会发生什么。例如，参议员芭芭拉-博克瑟（Barbara Boxer）轻率地谈论授权法官重写抵押贷款合同，以适应法官的想法，这将鼓励或阻止贷款人写更多的抵押贷款，因为他们不知道根据与借款人签订的合同条款，他们有什么机会拿回自己的钱？许多政治上的快速解决方法很少或根本没有注意到这些快速解决方法如何改变对未来行为的激励和限制。

比博瑟参议员的建议更重要的是布什政府末期和奥巴马政府初期的临时性政策，因此也是不可预测的。首先是2008年由联邦储备委员会主席本-伯南克和财政部长亨利-保尔森提交给国会的问题资产救助计划，正如斯坦福大学的货币经济学家约翰-B-泰勒所描述的那样，该计划是 “一个两页半的立法，没有提到监督，对所涉及的7000亿美元的使用几乎没有限制。一项对证券公司和银行的调查显示，94%的人 “发现TARP的运作缺乏明确性”。此外，一般的救助决定–拯救贝尔斯登却让雷曼兄弟倒闭–没有为金融市场提供任何基础来弄清楚这个计划的规则或原则是什么，导致 “财政部-美联储干预政策缺乏可预测性”。

这里的重点不是说这些特定的决定本身就不好。每个人都必须在某些时候做出临时性的判断。但是，政府的临时决定没有为其他数百万受政府规则约束的人所做的决定提供可靠的框架，而这些规则在具体内容和持续时间上都难以辨别。市场最难适应的事情之一是不确定性，无论是对法官在获得自由之手时如何改变抵押贷款合同的不确定性，还是–甚至更重要的–政府对金融市场的新干预会像晴天霹雳一样袭来。当用于拯救金融机构的资金开始被用于救助通用汽车公司时，这意味着临时决策，无论救助通用汽车公司的好处或坏处是什么。

更多的不确定性是由奥巴马新政府产生的，当时总统在2009年2月9日宣布，第二天财政部长蒂莫西-盖特纳 “将宣布一些非常明确和具体的计划，我们将如何再次开始放松信贷”。但是，当盖特纳部长第二天出现在全国性的电视上时，没有具体的政策，只是模糊的泛泛而谈，股票市场出现了暴跌。即使是普遍同情政府的报纸–例如，《纽约时报》、《华盛顿邮报》和《圣路易斯邮报》–也抱怨缺乏具体内容。纽约时报》的一篇社论提到了 “盖特纳先生的计划受到热捧”；《华盛顿邮报》的作者说，“在看了他本周的首次亮相后，我不认为他还能变得更糟”，“这正是盖特纳批评的公众焦虑和投资者的不确定性。”

对于布什政府，不确定性在于他们要做什么。对于奥巴马政府，不确定性似乎是政府中的人自己是否知道他们要做什么。

也许房地产市场的崩溃及其影响对整个金融系统造成了威胁，以至于政府必须进行干预，以防止金融机构崩溃和整个经济所依赖的信贷枯竭的多米诺效应。但是，如果是这样的话，这就不能证明在汽车公司和从海岸到海岸的无数宠物项目上花费大量的资金是合理的。此外，迫切需要支撑摇摇欲坠的金融机构，这与奥巴马政府的经济刺激法案的支出安排完全不相容，因为大部分支出不会在2009年匆忙通过的经济刺激法案的一年内完成。

尽管有紧迫性的言辞，而且这项立法在国会匆匆忙忙地花费了数千亿美元，但实际制定的计划和政策却行动非常缓慢。2009年2月，国会预算办公室估计，甚至要到2010年9月才会花掉四分之三的钱。经济学人》杂志评论说。“对需求的提振有太多的内容被后置到2010年及以后”。这是一个非常奇怪的组合，空前仓促地通过立法拨款，而这些钱将以非常缓慢的速度支出。

在2009年年中，《洛杉矶时报》报道。“截至5月29日，自奥巴马签署该法案成为法律以来仅100多天，只有大约6%的资金被使用。“后来，在2009年8月，《华尔街日报》报道说，“只有10%多一点 “的资金已被使用。

在上任前不久，当选总统奥巴马说。 我们在全国范围内都有一些准备就绪的项目，州长和市长都恳求为其提供资金。当我们能够把这些投资送到州一级时，就业机会就会被创造出来。

尽管一再宣称有 “准备好的项目”，等待刺激资金立即开始修复基础设施，但法案通过后，基础设施的实际支出却非常缓慢。截至2009年8月，联邦交通管理局已经花费了约5亿美元，占其收到的84亿美元的6%。政府的总务管理局（GSA）决定花费10亿美元升级联邦建筑，但到2009年8月，该项目只花费了大约1%的资金。GSA估计，要到2011年才会对所有的项目做出选择，所有的钱都会用在这些项目上。

为什么如此匆忙地通过一个行动迟缓的法案，这是要在最后一章再讨论的问题。

第四章

住房谜团和住房错误

国家不应该通过法律来强制执行慈善事业。 约翰-斯图尔特-米尔

目前的住房危机及其经济影响，在美国和其他国家，是在一套假设和信念中发展起来的，这些假设和信念是一个更古老、更广泛的愿景的一部分。这个更古老、更广泛的愿景与造成当前住房危机的政策背后的一系列想法一样，一直没有被许多相信它的人所研究。

愿景与现实

住房在大多数人的生活中太重要了，不能指望它总是被冷静地讨论。毕竟，“家 “是一个带有情感色彩的词，与它的物质或经济意义完全不同。如果不了解这些政策所依据的价值观、信仰和假设的框架，简而言之，不了解这些政策所依据的愿景，就很难理解美国多年来的住房政策的演变。我们已经看到了主流观点的一个方面，即认为无法负担的住房价格是由自由市场产生的，而使住房负担得起需要政府的干预。然而，主流观点的其他方面也需要政府干预，而这些方面也需要进行审查，但它们很少得到审查。

这并不是说纯粹的理想主义驱动着住房政策。无论某些人对某一特定愿景的构想和信念有多么真诚，政客和特殊利益集团都可以利用流行的愿景来推进自己的利益。例如，《国家房地产投资者》杂志在2002年就曾说过。 千禧年住房委员会的一份新报告证实了经济适用房的倡导者所声称的。更多的美国人发现不可能找到负担得起的住房。

尽管想象一下房地产投资者对买不起住房的人感到担忧是令人振奋的，但很难忽视的是，他们也可能对 “可负担住房 “项目如何为房地产投资者创造机会感兴趣。同样，当国会在2000年任命的两党组成的 “千年住房委员会 “提出全国缺乏可负担得起的住房，需要各种国家计划时，很难忽视这种国家–即联邦政府–计划会给国会民主党人和共和党人带来什么样的政治机会，即通过新的法律和纳税人的新拨款来明显地表现出对弱势群体的关注。

盛行的愿景的其他方面促进了许多其他政府政策，从地方一级到国家一级。与负担能力的争论一样，我们必须将愿景与经验现实进行比较。

各种各样的人都可能出于各种原因产生愿景，包括对其他人和整个国家的福祉的真正关切。但是，一旦一个特定的愿景被广泛接受，许多人可能会有这样的既得利益–无论是金融、政治还是意识形态–该愿景可能会变得对现实世界的事实有明显的阻力。长期以来，住房愿景一直是典型的例子。

千禧年住房委员会提出了至少在一个世纪以来一直盛行的住房愿景。 体面和可负担的住房对家庭稳定和儿童的生活成果有明显的影响。体面的住房是健康社区不可缺少的组成部分，从而塑造了社区生活的质量。. . .更好的住房可以为个人、社区和整个美国社会带来更好的结果。

当然，住房条件较好的社区通常也有更稳定的家庭、受教育程度较高的儿童和较低的犯罪率，这是事实。但统计学家早就指出，相关关系并不是因果关系，尽管这可能是统计学中最常被忽视的一课。去摩纳哥旅行的美国家庭可能在许多方面比从未离开美国的家庭要好。但这并不意味着联邦政府应该补贴去摩纳哥的旅行，也不意味着如果他们这样做，就会有社会福利。

推定住房在行为模式中的因果作用有很长的历史渊源。十九世纪的记者-改革者雅各布-里斯（Jacob Riis）将纽约破旧的下东城的 “场所和住所 “称为 “犯罪的苗圃”。他强烈赞成贫民窟清理计划，尽管他顺便指出，在许多情况下，“警察不得不在拆迁开始前用武力把租户拖出来”–这可能表明，这些租户对他们的最佳利益的看法与Riis和他激励的改革者的看法不同。然而，这种对住房在社会行为中的因果作用的看法，以及对第三方观察员的卓越智慧的看法，一直持续到今天，尽管积累了比雅各布-里斯时代更多的相反证据。

也许最引人注目的相反证据是在二十世纪，人们从犯罪猖獗的贫民窟大规模转移到全新的公共住房项目，这些项目很快成为新的犯罪中心，并迅速恶化为新的贫民窟。即使在雅各布-里斯的时代，他也注意到有些人 “无论走到哪里都带着他们的贫民窟”。但不知何故，这并没有削弱他清理贫民窟的热情，更没有改变他对住房在社会成果中的作用的总体看法。后来，公共住房项目的反复、大规模和多次失败，也没有使其他人放弃这一愿景。

即使在许多公共住房项目已经成为社会灾难区，以至于它们被用炸药拆除之后，没有被拆除的是那些首先导致这种代价巨大的失败的假设。当这种试图通过将人们转移到更好的住房来改变人们的行为的特殊方式失败后，它只是导致了其他试图做同样事情的方式，例如发放第8节住房券，使一些人能够在中产阶级社区租房，否则他们无法在那里居住。

邻居、房东和执法官员对这些人在新环境中的行为进行了痛苦的抱怨，但大部分人都充耳不闻，而这一愿景仍然没有改变。显然，那些有直接亲身经历的人一定是错的，而遥远的精英们共同的愿景一定是正确的。一些投诉被认为是 “种族主义”，因为租户是黑人，但一些最尖锐的投诉来自黑人邻居，在许多情况下，他们搬离贫民区是为了远离政府派到他们的新社区居住的那些不正常的人。并非所有的住房券租户都是不正常的，但只有极少数人是不正常的，才会使他们的邻居生活得很痛苦。

也没有根据相反的现象来重新审视住房对行为的影响，即存在着住房较旧和不漂亮的社区，但犯罪率低，疾病和其他社会病理率低。在简-雅各布斯的经典作品《美国大城市的死与生》中，她回顾了波士顿的一个意大利社区，一位城市规划专家将其描述为 “城市中最糟糕的贫民窟”，但他自己的数据显示，该社区是 “城市中犯罪率、疾病率和婴儿死亡率最低的地方”。社会教条和它们背后的愿景死得很难看，有时它们根本就不肯死，因为那些拥有这些愿景的人没有为自己的错误付出代价。

雅各布-里斯在十九世纪的愿景在二十一世纪的千年住房委员会报告中仍然强劲。唯一不同的是，现在它背后有更多的政治力量，尽管有更多的经验证据反对它。这种观点现在用于促进政府对住房市场的广泛干预，以创造 “可负担的住房”，并保护被认为是弱势群体的人，如种族或族裔。在住房的可负担性方面，政府干预的实际、适得其反的记录没有对这种干预背后的社会愿景产生影响。也没有对政府干预对少数民族的实际影响的证据进行任何审查，以减少对这种活动的热情。

这种长期的社会讨伐心态在推动降低抵押贷款标准的政策方面发挥了重要作用，这些政策导致了住房市场的崩溃及其对今天整个经济的影响。

虽然民主党人在这些地方和国家层面的征战中表现突出，但一些共和党人也是其中的一员。正是乔治-W-布什总统在2002年说过"我们可以在这个国家有黑暗的地方带来光明，在有沮丧的地方带来希望。而其中的一部分就是作为一个国家共同努力，鼓励人们拥有自己的家。“六年后，当他自己的财政部长向他解释经济灾难的严重性时，他问：“我们是如何走到这一步的？“显然，他和政界及媒体的许多人都没有看到他们的住房运动与国家现在面临的经济危机之间的任何联系。

少数民族与住房

在对金融机构施加强大压力的背后，有一种普遍的信念，即贷款人的现有标准和做法有意或系统地歧视非白人的抵押贷款申请人。美联储的研究报告似乎支持这一观点，并在媒体上大肆宣传，伴随着人们的愤慨和愤怒，同时要求政府官员 “做点什么 “来制止这种歧视。对这些研究的许多批评–包括学术界的经济学家和联邦存款保险公司等机构的政府经济学家，甚至联邦储备系统本身的批评–在媒体上很少得到关注，如果有的话。

少数民族与抵押贷款

被广泛引用的声称存在抵押贷款歧视的统计研究中所使用的方法是基于比较黑人和白人之间或黑人和西班牙裔之间与非西班牙裔白人之间抵押贷款申请的批准和拒绝率。然而，联邦储备系统1991年的一项研究中的数据显示，任何种族的大多数申请者都得到了批准，这在全国范围内引起了对白人和非白人之间抵押贷款批准率差异的强烈抗议。

在申请政府支持的贷款的人中，黑人的批准率为61%，白人为77%。对于常规贷款，黑人的批准率为56%，白人为76%。对于再融资贷款，黑人的批准率为61%，白人为74%。因此，问题在于批准率的统计差异的原因，而不是任何群体被排除在市场之外。重要的是，广泛宣传的种族比较很少包括亚裔美国人，即使关于亚裔美国人的数据在进行黑人和白人比较的同一组数据中很容易获得。正如我们将看到的，这是一个关键的遗漏，因为包括亚裔美国人将破坏结论和用于得出这些结论的方法。

在一个影响结果的无数因素的抵押贷款审批过程中，只研究了这些研究选择考虑的那些因素，而且还有可用的统计数据。此外，在几乎所有被比较的贷款审批因素中都发现了巨大的群体间差异，如收入、信用等级、寻求融资的住房种类、是首次融资还是寻求再融资、购房贷款还是房屋装修贷款，以及其他差异。贷款批准率随所有这些因素和其他因素的变化而变化，因此，无论是否存在种族歧视，这些因素的种族差异使得贷款批准率的种族差异几乎不可避免，甚至在做出实际批准或拒绝决定的人从未见过申请人，而只是看到申请人的文件，并且无法知道申请人的种族。

联邦储备系统1991年的实证研究引起了对抵押贷款歧视的广泛抗议，它非常直截了当地指出了所使用数据的缺陷。 新数据所揭示的群体和社区之间的批准和拒绝率的差异，可以预期会引起人们对房屋贷款过程的充分性和公平性的质疑。然而，这些数据有重要的局限性，在从观察到的贷款模式中得出结论时必须谨慎。在这些局限性中，最重要的是缺乏关于确定申请人的信用度和为其贷款提供的抵押品是否充分的重要因素的信息。如果不考虑这些信息，就无法确定个别申请人或按共同特征（如种族或性别）分组的申请人是否得到了公平对待。

然而，许多政界人士和媒体却开始做这项研究所说的不能做的事。他们把这些数据作为抵押贷款中种族歧视的实际证据。今日美国》的一篇社论以 “申请抵押贷款被拒绝可能与你的长相而不是你的收入有很大关系 “为题，并以 “不能让你的长相决定你的居住地 “作为结束。圣路易斯邮报》的一篇社论说。 聯邦儲備局的一份報告顯示，黑人、西班牙裔和其他一些少數族裔被拒絕提供抵押貸款的次數，遠比收入相若的白人多。這項研究為更公平的抵押貸款標準提供了有力的證據。. .联邦银行监管机构现在必须介入，坚持要求这些机构采取强有力的措施，结束歧视性的贷款模式。

圣路易斯邮报》也认为，“贷款机构在确定少数民族的信用程度时，比他们必须的要保守得多”。后来的违约率表明情况并非如此。

不仅在社论评论中，而且在新闻报道的表述方式中，都让人觉得美联储的数据证明了种族歧视。许多新闻报道在开头就明确指出这一结论。华尔街日报》的一个头版新闻报道开始了。“说到买房，并非所有美国人都是平等的。如果你是黑人，你的抵押贷款申请被拒绝的可能性是白人的两倍。“纽约时报》的一篇新闻报道开始了。“政府发布的关于全国范围内抵押贷款的最全面报告显示，即使在同一收入群体中，白人获得贷款的可能性几乎是黑人的两倍”。

许多人似乎认为致命的证据是，在同一收入档次的黑人和白人仍然有不同的抵押贷款接受率。然而，他们所引用的研究报告指出，在所使用的数据中，“收入是申请人的唯一财务特征”，而 “若干消费者财务特征 “会影响到批准或不批准抵押贷款申请的决定，包括 “消费者需要用于偿还拟议贷款和其他未偿债务的收入比例，消费者能够并愿意投入房产的资产水平（通过首付），消费者的就业经验和前景，以及消费者的还债历史。”

抵押贷款申请人的财富或净资产也是一个因素。同一收入档次的黑人和白人的财富数量相差很大。人口普查数据显示，即使是最高收入五分之一的黑人，其净资产也不到最高收入五分之一的白人的三分之一。事实上，最高收入五分之一的黑人的净资产比第二高收入五分之一的白人少。因此，比较同一收入阶层的黑人和白人抵押贷款申请人，以了解是否存在歧视，就抵押贷款资格的决定因素之一–即财富或净资产而言，仍然是在比较苹果和橘子。从历史来看，黑人和白人在继承财富方面的差异比目前收入方面的差异更大，这并不奇怪。一项对波士顿地区抵押贷款申请人的研究发现，白人申请人的净资产是黑人和西班牙裔申请人的三倍。

重要的是，联邦储备系统和美国民权委员会后来的研究数据显示，白人比亚裔美国人更经常被拒绝常规住房抵押贷款。例如，在2000年，44.6%的黑人被拒绝提供常规抵押贷款，而白人只有22.3%，只有12.4%的 “亚裔美国人和夏威夷土著 “被拒绝。研究还表明，白人比亚裔美国人更经常求助于价格更高的次级贷款，但这些事实几乎从未被媒体报道过。

这种遗漏的事实可能意味着，无论种族本身是否是批准或不批准的基础，群体之间的财务和行为差异都会导致抵押贷款批准率的差异，以及其他一些问题。但这种不方便的可能性被排除在亚裔美国人之外。

信用记录是影响抵押贷款审批的另一个因素，不同群体的信用等级也不同。正如白人的平均信用分数比黑人或西班牙裔高一样，亚裔美国人的平均信用分数也比白人高。媒体中为数不多的提到这类数据的地方之一是《亚特兰大日报-宪法》的一篇专栏文章。 在黑人中，52%的人的信用分数可以将他们归类为次级借款人。

在亚特兰大市区，49%的黑人最终获得了次级抵押贷款。

在白人中，16%的人对其个人信用的管理如此之差，以至于他们会被归类为次贷者。

在亚特兰大市区，13%的白人最终获得了次级抵押贷款。. .毫无疑问，使用次级贷款买房的黑人（49%）多于西班牙裔（34%），西班牙裔多于白人（13%），白人多于亚洲人（10%）。

像这样的数据通常被埋藏在深思熟虑的研究论文中，一般人是不会去读的。例如，房地美的一份研究论文发现，年收入低于25,000美元的白人作为一个群体，比收入在65,000至75,000美元的黑人有更好的信用记录。简而言之，在收入基础上对黑人和白人进行比较并不意味着对具有同等信用风险的人进行比较，因此，他们最终没有获得同等的抵押贷款批准率也就不足为奇了。尽管负责批准或拒绝贷款申请的贷款官员可能不知道抵押贷款申请人的种族，但已知的信用记录足以在结果中产生种族差异。在黑人拥有的银行的决定中也发现了同样（或更大）的种族差异，这一事实加强了这一观点。

难怪大多数媒体很少报道这些简单的事实。这样的硬数据会破坏道德上的情节，而道德上的情节更符合普遍的看法和政治家、活动家和媒体的利益。典型的媒体报道是《华盛顿邮报》的一篇报道，它的开头是：“根据被称为 “一个消费者权益组织对15个大型全国性贷款机构的新数据的分析”，“去年购买或再融资房屋的非裔美国人中约有29%最终获得了高成本贷款，而美国白人中只有约10%。

2002年，一个研究机构为住房和城市发展部做的一项统计研究，将信用记录列入其变量，并得出结论。“更实质性的结论，特别是对抵押贷款中存在的种族歧视的影响，是危险的。“但媒体和政界的许多人似乎对这种危险毫不畏惧。群体之间的信用分数差异只是在统计比较抵押贷款批准率或使用次级抵押贷款率时通常缺少的突出因素之一。

2006年，美联储对次级借款的另一项研究，也是利用《住房抵押贷款披露法》的数据，指出。“HMDA数据不包括在信贷核保和定价中考虑的许多因素。“但是，在大多数政治和媒体对抵押贷款批准率的统计差异的警告中，很少提到这种关键的注意事项。后来美联储的这项研究显示了与早期研究类似的模式，即 “与非西班牙裔白人借款人相比，黑人和西班牙裔借款人更有可能获得价格高于定价门槛的贷款，而亚裔[原文如此]借款人则更少。”

包括亚裔美国人和白人之间不同的抵押贷款拒绝率表明，用来得出黑人在抵押贷款中受到歧视的结论的方法也会导致白人受到歧视而有利于亚裔美国人的结论，使整个程序变得荒谬，因为没有人相信白人拥有的银行在歧视白人。黑人拥有的银行似乎也不可能歧视黑人。继续相信这种确定歧视的统计方法，就意味着在经验证据符合主流观点时接受它，而在它不符合主流观点时拒绝它。

在关于抵押贷款批准率的种族差异的新闻报道中，不仅遗漏了美国白人-亚裔差异的数据，而且其他数据的表述方式也清楚地表明，所谓直接的新闻报道是如何将读者引向一个先入为主的结论。例如，如果不引用贷款批准率，而引用贷款拒绝率，这就造成了更大的统计差异，因为对于所有相关种族群体来说，大多数贷款都被批准了。但是，即使98%的黑人的抵押贷款申请得到了批准，如果99%的白人得到了批准，那么仅通过引用拒绝率，就可以说黑人被拒绝的次数是白人的两倍。

虽然这个假设的例子只是说明了引用贷款批准率和引用贷款拒绝率之间的区别，但同样的原则在现实世界中也是非常明显的。例如，1992年波士顿联邦储备银行对波士顿地区抵押贷款申请结果差异的研究，在其71页中甚至没有提到贷款批准率。相反，它给出了那些在更广泛的变量上具有可比性的黑人、西班牙裔和白人的贷款拒绝率，而不是1991年联邦储备银行的研究。白人的贷款拒绝率为11%，非白人的贷款拒绝率为17%。报告的方式是：“即使在控制了财务、就业和邻里特征之后，波士顿大都会区的黑人和西班牙裔抵押贷款申请人被拒绝的可能性比白人高出大约60%。”

当然，17%的拒绝率确实高于11%的拒绝率–高出55%，只有在非常粗略的情况下才可以认为是 “大约60%"。但同样的，如果说贷款拒绝率只有6个百分点的差别，以及绝大多数白人和非白人申请者都是在抵押贷款决定的一些因素中具有可比性的人中获得批准，也可以传达同样的信息。但是，媒体很少（如果有的话）进行这样细致的区分。

同样，新闻报道以声明开头，使其成为事实上的社论。例如，《波士顿环球报》在报道这项研究时，开头写道"昨天发布的一项具有里程碑意义的研究表明，大波士顿地区的银行对黑人和西班牙裔抵押贷款申请人存在歧视，为少数民族购房者面临的种族障碍提供了迄今为止最有力的证据。“在 “波士顿联储发现抵押贷款中的种族歧视仍然广泛存在 “的标题下，《华尔街日报》的一篇新闻报道了波士顿联储的研究，一位不愿透露姓名的 “货币监理署女发言人 “发表了评论，宣布这项研究是 “确定的”。商业周刊》杂志的一个标题说：“没有’仅限白人’的标志，但是。。“这篇报道也同样宣布这项研究是 “确定的”。

波士顿联邦储备银行的负责人也宣布，“不需要再做研究了”。但显然，华盛顿的联邦储备委员会并不认为这项研究是最后的结论，因为华盛顿联邦储备委员会后来的一份研究报告发现，鉴于对相同数据的重新审查，波士顿联邦储备银行的结论 “难以成立”。

金融专家马克-赞迪（Mark Zandi）不认为这项研究是 “决定性的”，他指出，黑人和西班牙裔倾向于购买价格较低的房屋，而这些房屋恰恰是在调查期间价格下降最快的类型，这使得这些房屋成为风险较大的投资，无论谁在购买这些房屋。诺贝尔奖经济学家加里-贝克尔是歧视问题经济学的先驱，他发现波士顿联邦储备局的研究和其他研究一样，有 “严重的方法学缺陷”，“使它们在制定社会政策方面的价值令人怀疑”。

德克萨斯大学达拉斯分校的斯坦-J-利博维茨教授在研究了他所说的波士顿联邦储备银行的 “被扭曲得可怕的数据 “后，提出了更多的批评。他在数据中发现的各种不一致之处包括：“据说有44笔贷款被贷款人拒绝，但随后在二级市场上出售–当然，这是不可能的。“11 他补充说。 当我们试图进行统计分析，消除这些明显的数据错误的影响时，我们发现，歧视的证据消失了。当然，如果没有歧视，就没有理由试图通过改变贷款标准来 “修复 “抵押贷款市场。但是，修复已经开始了–没有人可以阻挡这列火车，借用一位美联储经济学家的话说，他警告我不要浪费我的时间。

当然，联邦政府对这些研究的跟进也不慢，加大了对贷款人的压力。例如，波士顿联邦储备银行说，它希望 “在贷款人努力缩小抵押贷款差距时对他们有所帮助”。它警告说，如果 “承保标准包含任意或不合理的信用衡量标准”，就很难为 “少数民族客户 “提供服务，应该使用 “适合城市、低收入和非传统消费者的经济文化 “的贷款标准，在审查 “过去的信用问题时，贷款人应愿意考虑情有可原的情况”。简而言之，抵押贷款标准应降低到政府官员希望获得抵押贷款的人能够获得更多抵押贷款的水平。这些也不仅仅是虔诚的愿望，正如后来的政府制裁所显示的那样。

歧视与法律

无论将抵押贷款批准率的群体间差异归因于种族歧视的经验性证据有多弱，鉴于民权法中使用的标准，贷款歧视的法律案件要容易得多，在民权法中，统计差异的存在足以建立一个针对被告的表面证据案件–之后，举证责任转移到被告身上，以证明其无辜。

当双方都不能令人信服地证明任何事情时–情况往往如此–被告就会输，因为在这种情况下，举证责任被转移到被告身上，这与民事案件的通常做法相反，更不用说刑事案件。此外，无论是种族歧视还是性别歧视的指控，与歧视指控作斗争的程序成本都是巨大的，而且不管被告是有罪还是无罪。例如，西尔斯百货公司（Sears）的连锁店在15年里花费了2000万美元来打一场性别歧视的官司，尽管对西尔斯公司提出指控的平等就业机会委员会没有提出哪怕是一名女性，无论是目前还是以前在西尔斯公司全国各地的数百家商店工作，声称她本人受到了歧视。

仅仅是统计数字就足以建立一个表面证据确凿的案件，使诉讼得以继续。尽管西尔斯公司最终在巡回上诉法院胜诉，但很少有企业能负担得起西尔斯公司所花的那种钱，并忍受多年来因歧视指控而产生的不良影响。大多数企业–即使是像通用汽车这样的大公司–都认为在法庭外以任何条件解决此类案件是谨慎的做法。然后，这些和解被活动家和其他人引为种族或性别歧视普遍存在的证据。

银行和其他贷款机构尤其容易受到影响，因为它们必须得到政府监管机构的批准才能做出商业决策，而西尔斯和其他企业却可以在没有政府许可的情况下自由做出决定。没有联邦监管机构的批准，银行不能开设新的分支机构或关闭现有分支机构。即使一家银行可能愿意支付巨额资金来对抗多年的歧视指控，联邦监管机构也可以在这些案件的结果出来之前暂缓批准该银行的兼并、收购和其他商业决策。在这种背景下，更容易理解银行对政治压力的反应，这些压力不断发展和升级。

在20世纪90年代初对抵押贷款批准率的种族差异进行了高度公开的统计研究之后，克林顿政府在一些方面采取了行动。1992年，司法部根据黑人和白人之间抵押贷款批准率的统计差异，首次起诉了一家银行在抵押贷款方面的种族歧视，指控迪凯特联邦储蓄和贷款协会存在种族歧视。据《华尔街日报》报道，“迪凯特否认了这些指控，并说它选择了和解而不是旷日持久的诉讼”。鉴于法院在此类案件中使用的标准，以及联邦监管机构对银行的各种商业决定不予批准的任意权力，很难想象一家银行会有其他做法。

一年后，联邦储备委员会拒绝批准肖姆特国家公司收购新达特茅斯银行的申请，正如《纽约时报》所说，“因为该银行的种族公平记录”。该银行没有在法庭上被定罪，但联邦储备委员会不需要使用这种法律标准。据《华盛顿时报》报道，在美联储将此案提交给司法部后，Shawmut国家公司的抵押贷款子公司进行了庭外和解，同意 “支付至少96万美元，以补偿可能被不公平地拒绝贷款的少数民族申请人”。

司法部长珍妮特-雷诺（Janet Reno）警告其他银行，那些 “密切检查其贷款做法并作出必要改变以消除歧视 “的银行将 “在本部门加强的执法工作中比那些不这样做的银行有更好的表现。“她说。“不要等着司法部来敲门”。

在肖姆特公司和解后，联邦储备委员会随即撤销了对肖姆特公司收购新达特茅斯银行的反对。经济学家保罗-克雷格-罗伯茨在题为 “如何合法地抢劫银行 “的专栏中说。“不管你信不信，都没有来自少数民族的个人投诉。“在这里，就像在西尔斯案中一样，即使没有一个有血有肉的人声称自己受到歧视，统计上的差异也足以引起诉讼。对于银行来说，仅仅是这样一个诉讼的存在就可以冻结银行做出和执行需要政府监管机构批准的商业决策的能力，而不管诉讼最终结果如何。

由于监管机构和执法机构都将统计差异等同于歧视，全国各地的银行开始在法庭外解决案件。司法部长珍妮特-雷诺（Janet Reno）扩大了歧视的定义，对切维蔡斯联邦储蓄银行提起诉讼，因为它没有在少数民族社区设立分行。该银行与其他许多银行一样，达成了和解。纽约时报》报道说。“根据和解协议，切维蔡斯联邦储蓄银行将在贫困地区开设新的分行和抵押贷款办公室，以帮助纠正司法部所谓的种族偏见。”

这对黑人有多少实际帮助完全是另一个问题。因为银行需要达到统计指标–配额–以保持联邦机构的支持，而不是因为你可能有能力偿还贷款而获得贷款，这对借款人来说并不是明确的好处。正如前几章所指出的，少数群体成员在购买次级抵押贷款的人中所占比例过高，最初的低 “预告 “利率对许多人来说是一个金融陷阱。

“红线 “和 “社区 “投资

使华盛顿的政治家们越来越多地参与到抵押贷款决策中的过程，始于20世纪70年代关于 “重新划线 “的一波令人震惊的言辞。参议员威廉-普罗克斯米尔（William Proxmire）是反对重新划线立法的发起人，他是这样说的。 让我清楚地说明我在谈论的是什么。我说的是，银行和储蓄和贷款公司将从一个社区拿走他们的存款，而不是将它们重新投资于该社区，而是将它们投资于其他地方，他们实际上或形象地在地图上围绕他们城市的地区画一条红线，有时在内城，有时在老社区，有时是少数民族，有时是黑人，但往往包含了他们社区的很大一部分地区。

Proxmire参议员不仅看到了一个问题，而且提供了一个解决方案。 我们发现许多案例，这些机构对当地社区几乎没有投资。我们认为，在决定是否允许该机构发展时，应该把这一点作为一个因素加以考虑。

在这里，我们看到了导致《社区再投资法》和其他政治干预措施的基本思维，即把银行储户的钱引向没有专业知识、经验或利益的政治家希望的地方，而不是储户和投资者委托的人选择的最有前途的投资。为了实现这一愿景，银行监管者的权力是为了存款人和整个金融系统的生存能力而防范风险，但政客们却敦促和指示他们使用这些权力来执行一项社会政策，而这是那些通过法律设立这些监管机构的人从未考虑过的。

这是使抽象地谈论 “监管 “毫无意义的许多事情之一。不仅有许多非常不同类型的监管，针对不同甚至相互矛盾的目标，任何监管权力，无论出于什么目的，都可以针对完全不同的目的，而且往往是这样。正如首席大法官约翰-马歇尔（John Marshall）在1819年所说的那样，征税的权力就是破坏的权力，因此，无论拥有这种权力的是地方规划委员会还是金融机构的联邦监管机构，强加任意决定的权力就是勒索的权力。

在红线的政治骚动之后，1975年的《住房抵押贷款披露法》迫使银行收集和披露有关抵押贷款申请的统计数据。该法案在1989年被扩大，包括了银行贷款对象的经济和人口特征数据，以及银行拒绝的贷款申请。与此同时，《社区再投资法》于1977年通过。

这两部法律都没有产生任何直接和戏剧性的变化，但是，像许多其他法律和政策一样，它们提供了一个进入的楔子，其潜力在后来的几年中被揭示出来，因为所涉及的原则被更有力地应用。这些原则包括：（1）政治决定应该决定人们委托给银行的钱应该投向哪里；（2）我们应该关注那些想用钱买房子的人，而不是那些赚了钱却把钱存入银行的人；最后，（3）不同社区和不同种族或民族群体获得贷款的程度有任何差异，只能是由于对这些群体的不公平待遇，而不是由于这些群体的情况或行为有任何不同。克林顿政府时期，住房和城市发展部的一份文件体现了这第三个假设，它将问题表述为打破 “种族和民族障碍”，以创造更多的 “获得 “住房所有权。

雅各布-里斯（Jacob Riis）十九世纪的旧观念，即不良住房导致不良行为，在反对划定红线的斗争中再次出现。华尔街日报》引用了反对重新划线的法律的主要倡导者之一。 “全国人民住房行动组织的Cincotta女士说：“划定红线是城市衰退的主要原因之一。“有一整套的问题，如逃往郊区和街道上的犯罪，它们肯定是从某处开始的。我认为它们始于机构将资金从社区中抽出。

换句话说，根据盖尔-辛科塔的说法，由于一些莫名其妙的原因，银行停止了对某些社区的贷款，然后–之后–这些社区成为街头犯罪的场景，人们开始逃往郊区。在这幅画中，城市街区衰落的痛苦历史被颠覆了。此外，Cincotta并不是一些孤立的声音。朋友和敌人都认为她是通过1977年《社区再投资法案》的主要力量之一。

家庭抵押贷款披露法》和《社区再投资法》不仅让银行接受公众对其贷款模式的监督，而且建立在这样的假设之上：不同种族背景、收入水平或不同社区的人之间的贷款批准率差异是由于银行的偏见，而不是不同种族群体、收入水平或社区的人之间的行为或情况的差异。然而，所涉及到的不仅仅是一个推测。社区再投资法》规定，监管机构要对个别银行达到该法目标的程度进行评级，并规定根据特定银行在为 “社区 “服务方面是否获得至少 “满意 “的评级，允许或不允许银行作出须经监管部门批准的各种商业决定。

根据美国民权委员会的说法，“联邦存款保险公司在评估一家银行设立国内分行的申请，银行总行或分行的搬迁，合并、整合或收购资产，以及为新成立的机构提供存款保险时，会考虑该银行的CRA表现。“联邦存款保险公司（FDIC）只是四个联邦监管机构之一，有权根据《社区再投资法》的指导方针评估银行或储蓄与贷款协会的贷款记录。这些贷款人还必须让联邦储备系统、货币监理署和储蓄监督办公室满意，他们在这些准则下的表现值得 “满意 “或更好的评级。

第一次拒绝银行的合并申请，是因为其贷款记录不能让监管机构满意，认为其符合《社区再投资法》的标准，发生在1989年。社区再投资法》是在1977年通过的，这并不能说明它何时成为抵押贷款市场的一个主要因素。

此外，外部个人和团体现在有权在监管机构面前指控银行有具体的不当行为，或者只是没有履行所谓的对 “社区 “的责任。然后，监管机构在决定是否批准银行增设分行、关闭现有分行或作出其他商业决定时，可以将这些指控考虑在内。像ACORN12这样的社区活动团体因此获得了法律杠杆，可以从银行提取大量的资金，作为撤销对银行从监管机构获得批准进行普通商业交易的反对的代价。

事实证明，这一法律条款对整个社区活动家来说是非常有经济价值的，他们在这些机构为合并、收购或开设或关闭银行分支机构寻求政府许可时，通过提出种族歧视的主张，从金融机构那里榨取了数百万美元。正如《纽约时报》1986年的报道。 例如，在芝加哥，全国人民行动组织的负责人盖尔-辛科塔和其他邻里团体的代表，说服了芝加哥的三家大银行承诺为贫困地区的住房和工业发展提供1.73亿美元的低息贷款。作为回报，这些团体同意不挑战这些银行的合并计划。

杰西-杰克逊在使用类似策略的人中也很突出，并因此为他控制的各种组织获得了数百万美元的捐款。社区活动家组织ACORN也是如此。正如第二章所指出的，这类活动家还利用更直接的破坏活动来提高他们从银行获得优惠的能力。

国会议员巴尼-弗兰克一直是那些为活动家辩护的人之一，他们的干预从贷款机构那里获得了资金和其他优惠。他将这些活动家描述为 “非常努力地维护一些公平和一些社会正义的人”，以及 “他们唯一的罪行是冒犯了强大的政治利益，因为他们关心公平”。哈佛大学住房研究联合中心为福特基金会准备的一份报告中也出现了类似的社区活动家组织的净化版本。 社区团体正在对这种不断变化的环境做出反应，因为他们必须这样做。一些社区团体已经开发了特殊技能，与抵押贷款机构合作，提供购房者教育和咨询服务。其他倡导者正在建立新的和更广泛的联盟，有能力对抗大规模的银行组织，或有能力评估新的抵押贷款产品的特点。还有一些人试图将他们的主张扩大到抵押贷款之外，并将辩论的重点转移到与获得金融服务有关的更大问题上。在任何情况下，社区组织在继续努力倡导和服务他们所代表的低收入人群和社区的需求时，都在进行调整。

无论其他人用来描述社区活动家的言辞多么崇高，著名的社区活动家和索尔-阿林斯基的弟子盖尔-辛科塔在对她的追随者讲话时要直率得多。“我们想要它。他们已经得到了它。13 社区活动家团体的行动似乎更符合Cincotta的劝告，而不是其他人给他们的活动披上的更高的外衣。据《洛杉矶时报》报道。 例如，ACORN利用CRA[社区再投资法]作为杠杆，迫使银行为低收入和中等收入家庭提供贷款。它的努力为这些借款人带来了约60亿美元的贷款，同时也为ACORN的非营利性住房公司带来了资金。支持者称这是一个双赢的局面；批评者说这是合法的敲诈。

国会议员保罗-布鲁恩是这些批评者中的一员。他所在地区的银行 “无法扩大服务范围，也无法安装ATM机，除非他们愿意提供这些不良贷款”。如第二章所述，ACORN的策略包括扰乱银行的业务。其他策略包括让活动家们大喊大叫，到商人或政府官员家里骚扰或恐吓他们和他们的家人。在巴尔的摩，ACORN活动分子 “在市政厅前堆放垃圾”，扰乱银行家的晚宴，并 “在马丁-奥马利市长的家门口举行了充满亵渎的抗议活动”。据市长说：“他们卸下一车人，喊着相当难听的话，把我的妻子和孩子们吓得魂飞魄散。“1999年，全国人民行动组织的成员出现在参议员菲尔-格拉姆的家中。 最近的一个星期天，菲尔-格拉姆正准备晚上去剧院演出，一支由15辆黄色校车组成的车队停在了他的两层砖房对面的街上。数百名抗议者涌向这位德克萨斯州参议员的前廊和草坪，要求他解释他对《社区再投资法案》的讨伐。

格拉姆参议员之所以被挑出来，是因为《华尔街日报》的保罗-吉戈特称之为 “菲尔-格拉姆参议员试图为美国最伟大的政治敲诈案之一–《社区再投资法案》打开一扇窗”。他补充说。 1977年，《社区再投资法》被作为一种诱导银行向内部城市提供更多贷款的方式出售。但它的政治用途并没有被充分开发，直到克林顿担任总统期间，恰逢20世纪90年代的银行兼并潮。自由派利益集团发现了商机。他们发现他们可以利用CRA来阻挠银行合并，迫使监管部门进行昂贵的拖延。

银行的结论是，如果他们希望他们的合并在任何财政上合理的时间内得到批准，他们别无选择，只能付钱。因此，他们给各种 “公民行动 “团体开了大额支票，作为回报，这些团体撤回了对合并的反对意见。

作为一个财富再分配计划，CRA已经证明比诉讼还要好。格拉姆参议员说，它已经在当前和未来的现金支付中撬动了大约95亿美元。. .

这里的虚伪性是不言而喻的。银行必须跳过重重障碍，以显示他们遵守CRA规则，但这些规则的受益者不需要报告他们用他们的现金暴利做什么。换句话说，那些声称为穷人说话而获利的自由主义者不必透露他们的奖金是否真的花在了穷人身上。

多年来，根据全国社区再投资联盟的统计，社区活动家组织利用各种手段从金融和其他商业组织那里榨取的资金总额已超过一万亿美元–这些钱几乎都是1992年以来收到的。简而言之，尽管《社区再投资法》是在1977年通过的，但它的影响在很晚的时候才开始显现出来，因为新的实施条例使其关于 “鼓励 “贷款人在政府希望他们贷款的地方贷款的温和话语变得更有力度。

事实上有多少红线？埃默里大学经济学教授乔治-J-本斯顿（George J. Benston）的一项实证研究发现，这方面的证据非常少。但是，这种经验性研究在媒体上受到的关注远远少于那些既得利益者在宣传划定红线的形象时发表的令人震惊的言论，以及他们自己从基于这些警报的法律和政策中获得经济利益的现实。但是，无论红线现象是常见还是不常见，反对红线的法律和政策的前提应该得到比它们更多的审查。

金融机构应根据其地理位置进行投资的概念是一个惊人的假设，没有给出任何论据，除非不断的重复被认为是一种论据。从风险的角度来看，多样化通常比集中化更安全，无论是抵押贷款、商品投机、保险，还是其他无数的投资。

有时，人们会说某个社区的钱被出口到其他社区，从而形成一种论证的假象。但这种口头上的社区集体化并没有改变一个明显的事实，即所涉及的钱是个人赚来并存入银行的钱。如果这些特定的个人希望这些钱在当地投资，他们只需要选择把钱存入银行或其他在当地投资的机构。但是，如果低收入社区的大多数储户想要的是其他地方的储户想要的–让他们的钱得到保障，并尽可能安全地获得好的回报–那么就不清楚为什么他们的利益要牺牲给第三方活动家的利益，他们说，“无论你是否赚钱，你都必须进入整个城市的所有社区”，正如芝加哥的一位社区活动家发言人所说。如果贷款人不这样做，媒体也没有任何依据将其称为 “歧视”。

储户和他们的钱的风险都没有得到政治家或媒体的关注。1975年，当银行业的一位发言人说：“你要求我们把自己放在一个位置上，让我们在社会压力下提供不健全的贷款”，《华盛顿邮报》专栏作家尼古拉斯-冯-霍夫曼认为这句话只是轻蔑的幽默的素材。对 “红线 “的道德谴责既普遍又激烈。那些在天黑后甚至在光天化日之下都不会进入某些社区的人，在得知银行不愿意像第三方希望的那样把储户的钱投入到这些社区时，却表示了道德上的愤怒。

当参议员杰克-加恩(Jake Garn)说，悬而未决的立法将危及储户的权利时，这是当时或后来在讨论抵押贷款时，储户被提及的极少数次数之一。仿佛只有那些想借储户钱的人才是重要的–就像社区活动家Gale Cincotta所说的那样，拥有房屋是一种 “权利”。

否认或淡化银行储户资金政治分配中的风险，在媒体和政治中都很常见。例如，参议员保罗-萨班斯（Paul Sarbanes）说，《社区再投资法案》中没有任何内容要求贷款人 “偏离安全和健全的做法”。华盛顿邮报》的一篇社论也承认，贷款机构既有权利也有义务 “确保他们的投资是健全的”。但是，它补充说：“然而，谨慎甚至保守的商业判断，不应该与偏见相混淆，无论这种偏见在传统习惯中多么根深蒂固。“简而言之，《华盛顿邮报》假定比那些在银行业度过职业生涯的人更清楚，他们的贷款模式只可能是由于偏见。无论是在政界还是在媒体，当其他人的钱被置于风险之中时，甚至当整个经济因他们所倡导的政策的金融影响而处于风险之中时，那些发表这种言论的人没有付出任何代价。

市场与政府的辩论

在2006年住房市场崩溃之后，及其对金融市场和整个经济的影响，对《社区再投资法》的作用产生了激烈的争论。这也是一个更广泛的辩论的一部分，即到底是无监管的自由市场还是政府对住房的繁荣和萧条负有主要责任，并对经济造成灾难性后果。那些认为是自由市场资本主义的缺陷带来了经济问题的人，如理查德-A-波斯纳教授在他的《资本主义的失败》一书中说，《社区再投资法案》和根据该法案提供的贷款在经济衰退中都没有起到重要作用。甚至房利美和房地美在经济灾难中的作用，也被波斯纳教授归结为它们是私人企业。 这两家公司被低级别的抵押贷款支持证券缠住，在2008年9月崩溃，被政府接管。但是，虽然是联邦特许的，但直到那时它们还是私人企业。如果它们没有股东和高报酬的经理，它们就不会像以前那样冒那么多风险，因为它们不会有同样的盈利机会。

住房和城市发展部在对房利美和房地美施加不断升级的数字 “目标 “以购买向 “得不到充分服务的人口 “提供的抵押贷款方面所起的作用，在这幅画中似乎被淡化了，它的特点是 “政府的不作为 “是 “自由市场意识形态的产物”，是它让市场资本主义把经济带到了困境中。其他人也同样说，是 “哲学上对监管的厌恶 “造成了国家的经济问题。

虽然波斯纳教授承认，《社区再投资法》“要求联邦银行监管当局鼓励银行向那些因为收入不高而信用风险较差的人贷款”，以及20世纪90年代通过的其他立法 “鼓励房利美和房地美增加其担保的中低收入家庭的抵押贷款数量”，但他说 “这些法律实际上并没有要求银行提供高风险贷款”。但这是在做一个没有实际区别的区分。当监管机构可以根据自己的判断，对没有提出他们希望看到的数字的银行进行昂贵的制裁，当司法部威胁要起诉他们，如果他们没有看到他们期望的那种数字，那么，就所有的实际情况而言，法律确实要求提供贷款，而在没有这种威胁的情况下，这种贷款的风险太大。

根据《社区再投资法》监管银行的四个联邦机构–联邦储备系统、联邦存款保险公司、储蓄监督办公室和货币监理署–的官员也否认《社区再投资法》是住房繁荣和萧条的原因。他们和他们的支持者提出了四个主要论点。 1.社区再投资法》于1977年成为法律，而住房的繁荣和萧条发生在21世纪。 2.大多数抵押贷款不是《社区再投资法》贷款。 3.3.大部分发放次级抵押贷款的贷款机构不是《社区再投资法》所涵盖的机构，而是非银行金融机构，如抵押贷款公司、金融公司和信用社。 4.4.CRA抵押贷款和其他种类的抵押贷款的拖欠率、违约率和抵押贷款取消率没有很大的区别。

不管这些论点是否合理，它们都经不起推敲。

重要的不是1977年通过的《社区再投资法》的无害的一般性规定，而是后来在该法的总体支持下制定的实施规则和做法，特别是在20世纪90年代及以后。1989年、1995年和2005年的新监管修正案对银行施加了压力，不仅要求它们改变对 “服务不足 “人群的机构 “拓展”，而且要求它们实际提供更多贷款，即使这需要 “创新或灵活 “的贷款做法。如前所述，联邦监管机构对每家银行向 “得不到充分服务的 “人口提供贷款的记录进行评级，当银行的业务决定需要监管机构批准时，这些评级被考虑在内。

虽然非银行贷款人–如抵押贷款公司、金融公司和信用社–不在《社区再投资法》的覆盖范围内，但在1990年代，非银行贷款人与住房和城市发展部达成的所谓 “自愿 “协议中，也体现了《社区再投资法》的相同原则，因为根据《公平住房法》和《平等信贷机会法》等禁止贷款歧视的法律，他们可能会采取不利的监管或起诉行动。根据这些法律进行的起诉可能仅仅基于统计上的差异。即使是对价值低于60,000美元的房屋采取不贷款政策的贷款人，也可能被解释为犯有 “制度性种族主义”，因为这些房屋可能被低收入的少数民族所拥有，这种政策会对他们产生 “不同程度的影响”。

像一些 “社区投资 “的支持者那样，说《社区再投资法》的贷款并不比其他类型的贷款更有风险，这就忽略了一个问题，即在什么时间段内，这些贷款是与哪些其他类型的贷款相比较的。就《社区再投资法》贷款与其他在类似的政府胁迫下提供的贷款进行比较而言，使用不同的机制来实现相同的结果这一事实在实质上没有任何改变，无论它可能提供一个谈话要点。

当住房热潮盛行时，各种高风险贷款都表现良好。正如《宾夕法尼亚大学法律评论》上的一篇学术文章所说，“CRA贷款（至少到现在为止）被证明与非CRA贷款一样有信用和利润”。但这是在1995年市场上升的情况下说的。在2005年繁荣的高峰期，如第三章所述，“在圣地亚哥或迈阿密，几乎没有一个借款人甚至逾期付款。“即使是无力支付抵押贷款的人也不必违约，因为正如第一章所述，在快速上涨的市场中，他们往往可以选择以高于抵押贷款的价格出售房屋，并将差额收入囊中。正如一位投资者所说，“在一个上升的市场中，即使是坏贷款也是好贷款”。

许多高风险贷款做得很好，直到繁荣转为萧条。这时，次级贷款和常规贷款的止赎率之间出现了巨大的鸿沟。事情可能进展顺利，就在整个经济中，直到崩溃的时刻。但这并不能证明一直以来就没有危险的风险。

然而，关于市场与政府的辩论最终不是关于《社区再投资法》本身。该法案是政府对私人贷款人施加压力的一部分，要求他们在政治家希望他们贷款的地方贷款，而不是在自由市场的激励和约束下导致他们贷款。无论《社区再投资法》作为充斥在两个政党和大多数媒体中的那种思想的象征价值如何，在司法部对等同于歧视的统计差异的起诉、住房和城市发展部对贷款机构施加的 “自愿 “协议以及住房和城市发展部对房利美和房地美施加的数字 “目标 “中，这种思想还有很多具体表现。

不管一些观察家如何准备将住房的繁荣和萧条归咎于自由市场，繁荣和萧条都是政府行为的产物。大多数繁荣的地理上集中的飞地都是州和地方政府对建筑的限制是导致房价暴涨的关键因素。华盛顿的政客们坚持将这些沉重的地方住房价格视为需要联邦解决的全国性问题，这助长了向贷款人施压的动力，让他们想出 “创造性 “和冒险的 “解决方案”。在住房市场比较自由的地方，房价只是有政府建筑限制的地方的一小部分，而且住房占家庭收入的比例不到一半，就可以让他们有一个屋顶。

那些引领住房热潮的地方住房市场与自由市场的距离最远。房利美和房地美也同样与自由市场相去甚远。在与自由市场中的公司的许多不同之处中，不仅这些混合组织是由联邦政府创建的，美国总统被授权任命其18名董事会成员中的5名，这些企业被免除其竞争对手必须支付的州和地方税，它们被免除其竞争对手必须遵守的证券交易委员会费用和证券登记要求，而且，由于明确和隐含的联邦支持，它们能够以低于其竞争对手的利率借款。它们几乎不符合任何人对自由市场中企业的定义。

贷款人–无论是《社区再投资法》下的银行，还是其他必须 “自愿 “遵守住房和城市发展部目标的贷款人–几乎都不符合任何人对自由市场的定义。我们也不需要为自由市场的确切定义而苦恼。就像当地的住房市场一样，显然有一些地方有更多的自由和更少的自由市场–后者是住房价格繁荣和暴跌的地方–就像贷款市场一样，显然也有政府控制较少的时候和政府控制升级的时候。在这里，在联邦以无数形式进行大规模干预之前，房地产几代人都是最安全的投资之一，《社区再投资法案》只是其中之一。不言而喻，社区活动家们从贷款机构勒索数十亿美元的行为并不是自由市场。

一般来说，华尔街，特别是那里的公司购买抵押贷款和发行抵押贷款支持的证券，似乎是那些指责不受监管的自由市场的人最有发言权的地方。然而，即使在这里，证券评级机构也发挥了关键作用，它们对抵押贷款支持的证券的高评级导致全国和世界各地的投资者购买风险远远超过评级所显示的证券。

虽然穆迪、标准普尔和惠誉是私营企业，但这并没有使证券评级市场成为自由市场。相反，在住房热潮的大部分时间里，这三家公司是政府指定的卡特尔，在对抵押贷款支持的证券进行评级时，由联邦机构证券交易委员会批准。还有许多其他的证券评级公司，但只有这三家公司拥有法律规定的美国证券交易委员会的官方认可，各种金融机构（包括保险公司和货币市场基金）必须遵守美国证券交易委员会的规则。政府建立的卡特尔的失败并不是自由市场的失败。

这里可以再次提出这样一个问题：投资者是被告知 “小心谨慎”，还是被告知政府通过授权三家公司对投资者购买的证券的风险性进行评级来保护他们。很难相信，如果没有政府建立的卡特尔的虚假保证，几乎没有或根本没有记录的新型抵押贷款支持的证券也会同样可以销售。

认为是不受监管的自由市场导致了住房的繁荣和萧条，以及所有进一步的可怕后果的论点，可以通过将其简化为同义反复，简单地将所有涉及的关键机构定义为不受监管的自由市场的一部分而变得坚不可摧–完全违背了证据。诚然，更多不同类型的监管可能会减少住房和金融市场的风险，但同样的，更少的监管也会减少实际实施的那种监管。此外，政治上的动机恰恰是要建立事实上已经建立的那种监管，因此，那些敦促更多不明确的 “监管 “的人可能是在为更多首先创造或加剧了问题的东西创造条件。

住房的修辞

抵押贷款并不是唯一一个高谈阔论的领域–“社区 “投资、“获得 “贷款、“资本的民主化”–对于政策的政治成功至关重要，否则这些政策可能无法经受住审查。许多其他住房政策的口头包装也同样对动员那些在手头问题上没有实质性既得利益的人的广泛政治支持至关重要。

例如，土地使用限制，如果仅仅被称为 “土地使用限制”，吸引力就会小得多，就像专门研究住房的学者所说的那样。但是当口头上被包装成 “保护环境 “的 “开放空间 “法律，或为后代 “保护农田 “的政策，防止 “城市扩张 “或 “保护"“历史性 “的地方时，这些阻碍建房的因素就会有一种理想主义的光芒，可以吸引那些没有个人利益的人更广泛地支持，使他们仔细研究这些光辉的概括背后的具体内容。

尽管媒体和政界对少数族裔可能受到抵押贷款人的伤害大声表示关注，但对修辞上精心包装的住房限制对少数族裔的影响却很少有人表示关注。例如，在全国各地有严格建筑限制的特定社区，房价暴涨对黑人的打击特别大，尽管这些社区中有许多在政治上是压倒性的自由派，强调他们对少数民族、穷人和儿童的关注。然而，事实上，对这些群体中的每一个人都表示了极大的关注，而他们恰恰是被逼离开这些高房价社区的群体。

例如，在旧金山，自1970年以来，黑人人口已经减少了一半。在更短的时间内，从1990年到2000年的人口普查中，加州的四个县–洛杉矶县、圣马刁县、阿拉米达县以及旧金山县–尽管这些县的总人口有所增加，但黑人人口却分别减少了一万多人。黑人也不是唯一不能继续生活在旧金山的群体。低收入或中等收入的家庭是另一个群体。就在2002年至2006年期间，旧金山收入低于150,000美元的家庭数量减少了16,000多个，而收入在150,000美元以上的家庭数量增加了17,000多个。

至于孩子们，在加州许多沿海社区，由于有孩子的家庭被高房价逼走，许多学校不得不关闭。在帕洛阿尔托的房价急剧上升期间，学校招生人数从15000人下降到9000人，导致该社区的一些学校关闭。有学龄儿童的年轻人通常还没有达到他们的收入高峰期，这时他们可能有能力支付高房价。

无论愿景或伴随的言辞是什么，人们说什么，甚至他们打算做什么，都远不如他们行动的实际后果重要，即使这些后果被媒体和其他人忽视，因为这些后果不符合普遍的愿景。但是，无论修辞与事实问题多么不相关，政治修辞在制定灾难性的住房政策方面发挥了重要作用。

“保护 “和 “拯救”

一些最有力的政治言论是基于未定义的词语–保护所谓的 “我们的社区 “或 “脆弱的 “环境，或保险杠贴纸上只写着 “拯救皮特的港口”。为什么一个特定的现状应该被保护或拯救，或者从谁那里拯救，这些问题很少被调查，有时甚至没有被定义。那些不断谈论 “脆弱 “环境的人通常也不提供任何可供经验检验的定义，使人们可以说环境A是脆弱的，而环境B不是，或者提供任何经验检验，说明一个环境是否比另一个更脆弱。

由于任何经济的基本问题–无论是资本主义、社会主义、封建主义还是其他什么–都是对有其他用途的稀缺资源的分配，所以基本的政策问题是政府为什么要干预，把这些资源引向一个公民而不是另一个公民。这在美国尤其如此，因为宪法规定所有美国人享有 “平等保护”。拯救皮特的港口意味着剥夺其他人使用该地区的权利，以达到与现状不同的目的。仅仅断言一种用途比另一种用途优越，并不能起到决定性作用，因为每一方都可以称自己喜欢的用途为优越。也没有任何令人信服的理由来解决这个问题，因为争论的利益集团可以把他们的钱放在他们的嘴里，互相竞标使用同一资源，就像市场经济中一直在做的那样。如果有一些特殊的理由让皮特港免于这个过程，那么需要听到的就是这个具体的理由，而不是关于 “拯救 “皮特港的言辞。

一些为住房限制辩护的最有政治影响力的言辞采取了拯救或保护 “我们的社区 “的形式。像弗吉尼亚州Loudoun县这样的高档社区，通过要求每栋房子有几英亩土地来阻止中等收入或低收入的人搬进去，绝不会通过说他们想阻止大众来隔离精英来获得公众支持。相反，这些地方的人的论点是，他们在保护 “我们的社区 “和它的 “生活方式”，或许是它的自然环境。这一切归结为他们的愿望在法律上优先于其他人的愿望，尽管有宪法第14修正案（“法律的平等保护”）的规定。

尽管言辞凿凿，但所谓的 “我们的社区 “实际上并不是他们的社区。每个人只拥有自己的私有财产，没有人拥有整个社区。虽然这一点看起来很明显，但在繁忙的言辞中很容易被忽略。有时，生活在社区里的每个人所拥有的所有土地，只是社区内或附近禁止人们建造任何东西的土地的一小部分。

例如，在加利福尼亚州的萨利纳斯，它有一个可疑的特点，即拥有全美最难以负担的住房–住房费用占平均收入的60%–在萨利纳斯所在的蒙特雷县，禁止建筑的土地数量是该县所有居民实际拥有的土地数量的三倍。简而言之，当地居民没有付出任何代价的大量土地却被他们在政治上控制，为他们自己的利益提供了一个缓冲区，在他们和不太富裕的人之间。

“没有人愿意放弃这种生活方式，“一位拥有16英亩地产的当地居民说。为了让她的生活方式继续下去，其他人必须放弃什么并不重要，只要这种利益冲突在政治上得到解决–在这个过程中，只有那些已经在那里的人可以投票。她在自己的16英亩土地上随心所欲地生活的权利，在政治上被延伸到她能够阻止其他人在同一县的更多土地上随心所欲地生活，而她没有为这些土地支付任何费用。

通过法律冻结当前土地使用模式的想法与美国住房和其他土地使用的历史截然不同。哈林区曾经是远在乡村的农田，后来成为城市中产阶级的犹太社区，再后来成为工人阶级的黑人社区。在洛杉矶，奶牛曾经在今天的加州大学洛杉矶分校附近的土地上放牧。

冻结高档社区的土地使用模式，人们希望保持现状的想法，意味着剥夺其他人与现有居民在决定他们想居住的地方时拥有的相同权利–也就是说，它剥夺了美国宪法第14修正案所承诺的 “法律的平等保护”。因为现有居民选择将一个事实上不属于他们的地区称为 “我们的社区 “而做这一切，是政治辞令力量的一个标志。此外，这种阻止其他人做他们想做的事，以便你能做你想做的事，被许多人认为是理想主义的表现，而不是完美的自私。

有时，人们宣称为 “子孙后代 “而保留的东西，会给人一种高瞻远瞩的智慧的光环。但这仅仅意味着为现有居民的后代保留同样的特权，以阻止其他人的后代。人们经常引用这样一个画面：试图保持最后几片绿地不被铺满–在这个国家，仅树木的面积就超过了所有城市社区面积的六倍。其他任意限制的理由还包括保护农田，但没有任何连贯的论据说明为什么农田应该被永久冻结，而这个国家的农业长期以来一直有盈余。

简而言之，大多数关于保护的言辞都经不起哪怕是适度的审查。但是，在政治上，没有理由必须这样做。一个愿景的力量不是由它有多少确凿的证据或逻辑分析来显示的，而恰恰是它不需要这些东西就能在政治上取得成功的事实。目前的经济危机只是修辞和愿景的政治成功的成果之一。

“市场 “与 “社会项目 “的对比

在许多经济和社会问题上，双方的人使用的最具有误导性的术语之一是 “市场”。这个词给人的印象是某种非个人化的机制，而它和其中的人一样是个人的。市场不过是许多人在相互竞争，并在彼此同意的条件下进行自愿交易。同样具有误导性的是 “社会项目 “这个词，它听起来更柔和。毕竟，谁会反对有别于 “市场指令 “的 “社会 “事物？但这样的言辞颠覆了现实。恰恰是 “市场 “是自愿的，而 “社会 “项目则意味着服从政府的命令。

在 “市场 “中作出的决定–即由自愿选择的交易作出的决定–与政府作出的决定有根本的不同，这与住房热潮是如何产生的有很大关系。经济决策和政治决策是在非常不同的激励和约束下做出的。

市场中的经济决策和政府中的政治决策之间最大的区别之一是，成本是经济决策中不可避免的因素，而政治决策往往可以忽略成本–特别是除了特定政策的倡导者或那些实施这些政策的政府官员之外，落在其他人身上的成本。这一点在住房市场中最为真实，即使是巨大的成本也会被–而且已经被–完全忽视。

例如，一项关于住房成本的研究发现，在美国50个大都市地区，以 “智能增长 “政策为名的土地使用限制给每个家庭增加了超过10万美元的成本。在一个只有10,000个家庭的社区，这加起来就有价值超过10亿美元的额外住房成本被加载到这样一个小社区的人们身上，而这往往只是基于一些时髦但未经审查的关于 “智能增长”、“开放空间 “等的短语。这意味着维持这10,000个家庭的生活水平少了10亿美元。在一个有一百万个家庭的城市，这意味着从生活在那里的人的生活标准中减去了1000亿美元。在加州沿海这样的地方，人们生活水平的人为减少会更多。

无论是以 “开放空间”、“智能增长 “还是其他理由，对土地使用限制的讨伐从来都没有考虑到这将使普通住宅的价格增加几十万美元。对公寓楼高度限制的建议从来没有考虑过，当那些想建十层楼的人被迫建两栋五层楼的时候，租金会高出多少，特别是在土地成本大大超过土地上的建筑成本的地方。无论是规划委员会提出的特殊要求的成本，还是规划委员会审批过程中可能出现的长达数年的拖延的成本，都没有得到计算或考虑。诸如 “开放空间 “法律或规划委员会的倡导者通常只是简单地讨论他们预期从拥有这些东西中获得的好处，仿佛没有成本需要权衡。

简而言之，在个人、家庭或跨国公司的经济决策中常见且不可避免的利益与成本的权衡，在政府的政治决策中往往完全不存在，这些决策不涉及政府本身的任何直接支出，但在地方社区可能带来数十亿美元的成本，在涉及全国性的政策时，尤其是在住房市场，可能带来数万亿美元。

监督住房市场的政府机构所做的许多决定不涉及这些机构预算的重大支出，但可能会给其他人带来巨大的成本和巨大的风险，甚至很少被讨论。当有一些为理想目标的政治宣传时，尤其如此，例如更广泛的住房所有权，其好处被热切地宣扬，但其成本和风险却很少或没有得到关注，除了驳回其他人试图警告这些成本和风险的论点。

在20世纪90年代实行贷款配额后，“可负担住房 “运动成功地将全国住房拥有率从大约20年来的64%提高到2005年的69%。这是否值得经济为住房的繁荣和萧条付出代价，是一个很少被提及的问题。不仅是政治家，还有各种社会讨伐者，都很少计算成本或权衡他们所倡导的东西的进一步影响。权衡利弊并不能成为振奋人心的言辞、戏剧性的标语牌或醒目的保险杠贴纸。

在学术界，许多热衷于土地使用限制的人，在为这些限制所使用的任何令人振奋和崇高的标签下，是否有任何想法，认为他们要为国家今天严峻的财政状况或为数百万失去工作的工人负责，这是非常值得怀疑的。社会讨伐者没有被迫面对他们的选择的后果，甚至在他们自己的思想或良心上，更不用说为他们留下的浩劫付出切实的代价，同时感到自己很高尚。

第五章

过去和未来

显然，这是一场受监管的资本主义危机，但紧迫的问题是，主要是资本主义还是监管的责任。 杰弗里-弗里德曼

一位历史学家曾经说过。“经历过的坏时代是可以借鉴的好时代”。目前的经济危机肯定是一个不好的时代，所以我们至少可以尝试从中学到东西。事实上，有很多东西是可以从中学到的。

也许首先要质疑的是许多人似乎从今天的经济灾难中得出的结论–即政府对住房和金融市场的更多监管可以防止住房的繁荣和萧条，及其对整个经济的可怕影响，并且更多的政府监管是防止今天的危机再次发生的方法。纽约时报》的一篇社论简洁地表达了这一观点。 几乎所有的人都同意国家绝望的金融混乱的原因：掠夺性的贷款人，薄弱的监管，更薄弱的监管，以及高风险的近乎不可理解的金融工具。

在《纽约时报》的 “几乎所有人 “中没有包括的许多人中，有斯坦福大学胡佛研究所的研究员彼得-施韦泽，他在《毁灭的建筑师》一书中说。 如果没有政府对经济的干预，经济崩溃就不会发生。我们不会看到次级贷款的爆炸和贷款标准的大幅降低。房利美就不会被允许吹大住房泡沫，全国范围内的次级贷款机构也不会发展成为有毒的巨无霸。如果没有政府以《社区再投资法》的形式进行干预，银行就不会被迫向信用不良的人提供数万亿美元的贷款。如果没有政府的干预，大型投资公司十五年前就会知道，冒着愚蠢的风险，如投资有毒的抵押贷款支持的衍生品，最终会让他们付出沉重的代价。

至少，这并不是《纽约时报》所暗示的那种已经解决的问题，尽管许多媒体似乎更喜欢《纽约时报》对所发生事件的版本。

那些今天说更好的监管可以带来更好的结果的人，是在表达一个有吸引力的常识，但在现实世界中是非常误导的。同样，当理查德-A-波斯纳教授在他的《资本主义的失败》一书中说，“我们需要一个更加积极和聪明的政府，以保持我们的资本主义经济模式不至于脱轨”。这样一个政府的可取性并没有说明它的可能性–也没有说明一个积极的政府可能造成的巨大损害，而这个政府的智慧致力于为其自身的政治目的服务，而不是为经济的福祉服务。捏造假设的政府来处理现实世界的问题可能是一种危险的放纵，尤其是在一个许多人急于以 “市场失灵 “作为政府干预的理由的世界里，好像政府是不折不扣的。

毫无疑问，完美的政府监管可以解决住房市场的问题，防止它们变成吞噬整个经济的金融问题。但是，自由市场的完美运作也可以解决这些问题。而完美的人本来可以从一开始就防止这些问题的产生。但这样的常识对我们毫无帮助。任何处理严重问题的认真尝试都必须从人类和人类机构开始，因为它们是真实的，而不是我们希望的那样。

市场。自由和不自由

无论是政府部门还是私营部门，很多事情都可以用不同的方式来做，这样就可以缓冲经济对房地产繁荣和萧条的影响，甚至可以防止它。这就是为什么明确指出随后发生的深度衰退的 “原因 “并不容易，以及为什么备受推崇的经济学家在主要原因上存在分歧。对事件的回顾可能会有所帮助。也许，把有利的原因和不利的原因与沉淀的原因区分开来也是有益的。

有利因素

是什么让住房热潮起飞并飙升到前所未有的房价高度，是联邦储备系统将其利率降低到历史上非常低的水平并保持多年的政策所带来的宽松信贷。鉴于住房价格对利率的敏感性，这使得高房价和房价上涨成为可能，房地产投机几乎不可避免。但是，尽管美联储的政策适用于全国，但住房的繁荣和萧条在特定地区是高度本地化的，如加州沿海和其他地方，当地对建筑的限制意味着对房屋的需求不断增加，而供应却反应迟钝，使房屋价格飙升。

相比之下，像休斯顿和达拉斯这样的地方，在经济繁荣和萧条期间，房价的涨跌都非常温和，尽管这些地方同样存在着宽松信贷的有利因素。无论是由美联储政策还是由其他事情引起的住房需求增加的效果，并不会自动导致价格上涨，除非对住房供应有限制，我们已经看到在一些地方和时代，住宅和公寓的建设相对不受限制，因此，住房需求的上升只是导致了房屋供应的增加，而不是价格暴涨。

简而言之，不止一个有利的原因，还有一些推动和促进的原因，都是对住房市场和经济产生 “完美风暴 “效应所必需的。换句话说，许多人必须做错事，才能使经济变得如此糟糕。

推进因素

在推动因素中，政府监管机构对抵押贷款机构降低贷款要求的压力越来越大，这样，收入较低和信用等级较低的人就可以成为购房者。尽管这些压力在政治上是由种族歧视的主张和创造 “可负担住房 “的运动所推动的，这将使不太富裕的人成为房主，但抵押贷款标准的普遍降低使许多既不贫穷也不属于少数民族的人获得了风险更大的贷款，以便通过 “创造性 “融资降低他们的现金支出，即使这些人中的许多人本来有资格获得常规的30年抵押贷款，只需支付20%的首付款。此外，宽松的信贷和 “创造性 “融资使住房投机蓬勃发展，成为住房需求增加的主要部分，使房价飞涨。

简而言之，没有理由相信大多数为抵押贷款进行高风险 “创造性 “融资的人不是穷人就是少数民族。在2005年和2006年住房热潮的高峰期，向中等收入和高收入借款人提供的次级抵押贷款多于向低收入和中等收入借款人提供的贷款。就抵押贷款的金额而言，较富裕的借款人的借款额几乎是较不富裕的借款人的两倍，这大概反映了他们所购买的房屋的价格较高。

然而，要使这些高风险的贷款行为持续下去，必须要有有利因素和推动因素。自由市场的正常压力会使风险越来越大的抵押贷款越来越难以出售，并将这些风险转嫁给其他人。但是，由于有房利美和房地美这样的政府资助企业，住房和城市发展部为它们规定了购买银行和其他贷款人向 “服务不足 “人群提供的抵押贷款的配额，贷款人对这些风险并不关心，他们可以通过转售这些抵押贷款立即获得利润，让风险成为政府资助企业的问题，最终成为纳税人的问题。然而，房利美和房地美绝不是风险抵押贷款的唯一出路，事实上，其他类型的机构比这些政府支持的企业购买了更多的次级贷款。

在一个自由市场中，风险较高的抵押贷款在房利美和房地美的资产以及像贝尔斯登这样的私人公司的资产中占的份额越来越大，这将使这种证券不容易卖给投资者，因此首先会对发放高风险抵押贷款的做法构成一种制约。但是，评级机构穆迪、标准普尔和惠誉给风险抵押贷款证券的高评级，使这些风险证券被美国和海外的投资者所接受。尽管这些评级机构过去和现在都是私营企业，但它们绝不是在自由市场上运作。

虽然有一百多家金融评级机构，但在2003年之前，只有三家穆迪、标准普尔和惠誉被证券交易委员会正式承认为授权机构，其评级可以用来遵守证券交易委员会关于金融资产安全的监管规则。正如纽约大学的Lawrence J. White教授在2002年总结的那样。 现有的债券评级公司受到保护，潜在的进入者被排除在外，而评估债务风险性（从而评估资本分配）的新想法和技术很可能被扼杀。这种准入规定是一个好心办坏事的完美例子。

因此，证券交易委员会的规定将本来是一个自由市场，众多的评级机构根据其风险评估的相对可靠性竞争客户，变成了少数评级机构的专属市场。因此，无论是这些少数被认可的机构，还是其他未被SEC认可的机构，都没有同样的动力去开发新的和更好的风险评估方法，就像他们在自由市场上有许多机构竞争同样的业务一样。美国证券交易委员会认可的评级机构拥有这部分市场，而其他没有美国证券交易委员会认可的评级机构没有动力去开发新的评估新证券的方法，因为法律规定这些机构的业务是不允许的。在接下来的几年里，特别是在2006年联邦立法之后，更多的评级机构被加入到美国证券交易委员会批准的名单中，但这大部分发生在住房繁荣达到顶峰或繁荣转为失败之后。

在经济繁荣期的大部分时间里，只有穆迪、标准普尔和惠誉得到了美国证券交易委员会的认可。有问题的不是美国证券交易委员会对评级机构的特定选择，而是给这些机构提供一个专属市场的政策。当多年来在更广泛的金融证券中因其风险评估的可靠性而建立起令人羡慕的声誉的评级机构，在一个较窄的时间段内，在一个较窄的证券范围内，在自由市场的竞争压力不存在的情况下，表现得不如人意，这不是自由市场的失败。

如果有的话，这种情况可能表明，来自其他评级机构的更多竞争，使用其他评估风险的方法，可能使三大评级机构保持警惕，因此至少创造了更准确评级的可能性，尽管对几乎没有记录的新的和复杂的证券给予任何评级–高或低，不是一个容易解决的难题，也不一定有任何解决方案。尽管评级机构在许多不同种类的证券上积累了大量的数据，可以追溯到几代人之前，但正如穆迪的一位前官员所说，这些数据作为新的和奇特的证券的指导，并不比关于南极洲天气的大量数据对于预测夏威夷的天气更可靠。

鉴于可能没有办法对新的和深奥的证券进行准确评级，自由市场和政府控制的市场之间的区别是，这种证券在自由市场上会更难出售，最终的结果是，从私人投资者那里涌入的推动住房繁荣的资金会早早枯竭。换句话说，政府授权的评级卡特尔的虚假保证是使住房价格持续繁荣的一个有利因素，使住房萧条期间的下跌更加剧烈，并在金融市场上产生了更广泛的影响。

那些呼吁进行更多或更好的监管的人忽视了这样一个事实，即确定新的和外来证券的风险的问题对政府监管者来说并不容易，他们没有特殊的知识来源或智慧，而评级机构多年来在对其他种类的证券进行评级时是成功的。此外，住房市场的直接条件为监管机构提供了很少的逻辑依据，甚至是政治依据，使他们的行动与他们所做的非常不同。正如一位金融专家所说。 在那些年里，抵押贷款的条件似乎不可能更好。到2005年，随着失业率的下降和房价的飙升，拖欠和违约已降至历史最低点。在圣地亚哥或迈阿密，几乎没有一个借款人逾期付款。监管机构很难向贷款人说明他们的贷款标准出了问题：监管机构没有切实的证据，即使他们想要一些。

简而言之，我们不需要假设愚蠢或卑鄙来解释为什么一些人的行为，即使如果他们采取不同的行动，经济灾难可能会被避免。隐含的假设是，无论是市场中的人还是政府中的人，都能事先获得足够的知识，这根本不是事实。正如另一项研究指出的那样。 在房地产市场见底之后，没有人知道次级抵押贷款的最终违约率；也没有人知道包含这些抵押贷款的证券的最终价格；更没有人知道哪些银行做出了最明智的决定；也没有人知道其他银行有多么不明智。

这个领域的一些专家说，对所谓 “有毒资产 “价值的大多数估计都被低估了，它们可能根本没有变成有毒资产。但财政部长蒂莫西-盖特纳在与各公司和银行高管会面后，得出了相反的结论，即这些高管认为他们的资产比实际情况更有价值。一项关于住房和金融危机的研究得出结论。 盖特纳可能是对的，也可能是错的。他也是人，正如他在纽约联储的那些年所证明的那样，他没有采取任何措施来防止危机的发生。但是，尽管他可能认识到自己的缺陷，但他作为监管者的角色迫使他像全知全能一样行事。

这不是盖特纳部长特有的问题，而是政府决策者普遍存在的问题，也是市场决策和政府决策的区别因素之一。许多对自由市场或政府决策的抱怨都是基于一个隐含的假设，即所需的知识在作出决策时已经存在，而事实可能是这样，也可能不是这样。但是，无论市场或政府的初始知识或信念是什么，当市场上其他人的反应使他们面临改变或面临经济损失的选择时，市场上的人就被迫改变他们的评估。但是，在政府中，不仅没有这种改变的激励，政治激励恰恰相反，即继续坚持现有的政策是正确的，坏结果是别人的错。

在一个关于错综复杂的金融安排的复杂故事中，我们有可能忽视一个简单而基本的事实–在所有深奥的证券和复杂的金融安排背后，是来自全国各地数百万购房者的简单的每月抵押贷款付款。当许多这些付款停止时，无论华尔街的金融专家或华盛顿的政府监管干预，都无法挽救建立在这些抵押贷款付款基础上的整个投资结构。

那么基本的问题是：为什么这么多的月度抵押贷款停止支付？基本的答案是：因为抵押贷款被提供给了更多的人，他们的还款前景比过去要差。这也不仅仅是银行和其他贷款人判断错误的问题。由对银行和其他抵押贷款机构以及房利美和房地美拥有经济生杀大权的官员制定的满足任意贷款配额的政治压力，导致了比过去更多的贷款行为。但是，制造这些系统性危险的两党政客几乎没有动力去改变他们所做的事情，而且，正如后来的事件所表明的那样，当他们可以把发生的事情归咎于其他人时，几乎没有任何政治代价。

无论经济面临什么样的风险，创造这些更容易的信贷政策的政客们的风险都是最小的，甚至是不存在的，考虑到他们是多么容易逃脱住房繁荣和萧条的责任。据《纽约时报》报道，2009年11月，国会议员巴尼-弗兰克（Barney Frank）“在接受采访时说，他计划明年提出立法，将F.H.A.贷款的上限再提高10万美元，达到839,750美元”。如果这对经济的影响和弗兰克议员之前的 “可负担住房 “运动一样糟糕，用他自己的话说，他选择了 “掷骰子”，那么总会有其他人被传唤到他的委员会，在全国范围的电视上谴责他对这场灾难负有责任。毫无疑问，这将是一个没有能力回击的人。

降水因素

鉴于住房和金融市场通过起作用的有利因素和推动因素所造成的不稳定和不可持续的局面，是什么促成了这所纸牌屋开始倒塌？

关键是住房价格。只要住房价格继续上涨，投机者、购房者和贷款机构都可以受益，购买抵押贷款支持证券的投资者也可以受益，他们的收入是基于每月滚动的抵押贷款付款。但是，一旦住房价格仅仅趋于平缓，投机者就会发现自己处于一种难以维持的境地，他们在购买多套房屋时，期望能够在可调整利率抵押贷款的低 “预告 “利率上升之前，在上升的市场中很快出售这些房屋并获利。

在某种程度上，许多普通购房者实际上也是投机者，即使他们只是对自己居住的一栋房子进行投机–特别是在非常昂贵的住房市场，为了继续为抵押贷款进行再融资，从而推迟支付本金的日期，房价上涨往往是必要的。贷款机构在同意对房屋进行再融资时，也在对房价上涨进行投机，其依据是这些房屋的市场价值增加。这有点像音乐椅游戏，一切都取决于音乐停止时发生了什么。在这种情况下，当美联储停止将其利率保持在历史低点时，音乐就停止了–住房价格停止上涨。随着利率的上升，基于低利率的住房价格也停止上涨。

一旦住房价格停止上涨，它们只需要稍稍下降–从2006年底开始的6个月内下降1.4%–就可以掀起违约和取消赎回权的浪潮。投机者购买了多套房屋，期望在最初的低额抵押贷款付款上升之前迅速转售房屋并从中获利，但当房屋无法迅速出售，甚至无法以投机者所支付的高价出售时，他们就违约，无法偿还贷款。

随着可调整利率抵押贷款的利率上升，房主面临着每月抵押贷款支付额的上升，他们往往要么无法负担更高的每月抵押贷款支付额，要么决定不支付，特别是在住房价格不仅停止上涨而且开始下跌之后，因为他们的房屋现在的价值往往低于抵押贷款。

正如购房者在住房价格上涨期间可以在没有付款的情况下获得房屋资产，当住房价格下跌时，他们也可能失去资产，尽管他们已经付款。如果房主用他们的房屋资产进行贷款，当然也会减少剩余的资产，并增加房主发现他们所欠的钱超过房屋价值的机会–俗话说的 “水深火热”。这也刺激了购房者停止支付抵押贷款，即使他们有能力支付，导致更多的拖欠、违约和取消赎回权。加利福尼亚州和其他各州的法律规定，当购房者违约时，贷款人没有追索权，这使得这种违约对借款人来说比较容易，因为在那些州，贷款人可以通过法律程序来扣押那些仍然欠他们钱的人所拥有的其他资产，而这些资产并不包括在他们所收回的房屋的价值中。

随着房价的下跌，房屋的价值也随之降低，这个过程就像繁荣时期一样，自生自灭。银行发现自己拥有更多的法拍屋，便迅速以任何价格将这些房屋倾销到市场上，因为银行并不从事房地产业务–如果他们表现得好像是在从事房地产业务，试图管理越来越多的法拍屋库存，很可能会损失更多资金。简而言之，房价下跌导致更多的法拍屋被抛向市场，造成房价进一步下跌。

虽然房屋价格异常急剧和持续的下降往往严重集中在特定的住房市场，就像拖欠和违约一样，但这些房屋的抵押贷款在全国范围内销售，基于每月抵押付款的证券在国际上销售，使金融影响远远超出其来源。

虽然住房萧条始于2006年下半年，但在此后的几年里，抵押贷款的拖欠、违约和取消赎回权一直在持续。截至2009年11月，《华尔街日报》报道。 美国房主对抵押贷款的欠款超过房产价值的比例已膨胀到约23%，威胁到持续住房复苏的前景。

超过1000万个美国家庭处于这种状况，包括超过500万个在抵押贷款上的欠款至少比其房屋的市场价值多20%。与政治和媒体造成的印象相反，人们在这种情况下经常违约，不是因为他们没有能力支付，而是因为他们选择不支付。“据《华尔街日报》报道，“去年约有58.8万借款人违约，尽管他们有能力支付。此外，这比前一年这样做的人数多了一倍多。总的来说，大约有750万人至少逾期30天未支付抵押贷款或被取消抵押品赎回权。这些人也不全是购买了高风险的次级抵押贷款的人。一旦房价开始下降，即使是用传统的30年抵押贷款和20%的首付购买的房屋的价格也被倾销到市场上的法拍屋的竞争所推低。

与住房市场的其他方面一样，这些情况往往因地而异，在加利福尼亚州、内华达州、亚利桑那州和佛罗里达州远比该国其他地区更常见。在内华达州，近30%的抵押贷款者的欠款至少比他们的房屋价值高出50%。这些都不是一次性的事件，而是三年前开始的住房萧条的延续。正如整个繁荣和萧条时期一样，这些影响是高度本地化的。拉斯维加斯的房价还不到37个月前的一半，而在达拉斯，房价只下降了5%。

金融市场的反响

住房市场的一些历史可能有助于解释金融市场在处理基于抵押贷款的证券时的一些自满情绪，特别是当这种自满情绪被政府授权的证券评级机构给予这些证券的高评级所支撑时。“一家知名金融公司的经济学家说：“近一个世纪以来，向美国购房者贷款一直是银行可以从事的风险最小、利润最高的业务之一。一位曾在标准普尔公司负责抵押债务的官员也说，“抵押贷款市场从未出现过任何问题，也没有人认为它会出现。“正是政治家的大规模干预，使这个市场发生了灾难性的变化，不仅对银行，而且对整个经济都是如此。

对所发生的事情的另一种解释是，华尔街的 “贪婪 “是其原因。但那些用 “贪婪 “作为解释的人没有提供丝毫证据表明，在住房是最安全的投资之一的许多年里，贪婪比在最近几年成为最危险的投资之一的时候要少。谴责别人的缺点可能会带来心理和政治上的好处，但这些都不能代替证据或逻辑。

对金融市场崩溃的 “贪婪 “解释背后的理论之一是，许多金融公司使用的薪酬制度鼓励其高管过度冒险，他们购买高风险的抵押贷款支持的证券，因为高风险带来的高回报率，尽管这给他们的公司带来财务危险。但是，如果这种补偿是以他们自己公司的证券为形式，而这些证券的价值取决于高管们投资的安全性，那么，如果他们购买的抵押贷款支持证券的价值低于预期，这些高管们自己的钱就会受到威胁。

贝尔斯登在基于次级贷款的证券上的投资比任何其他投资银行都多。当这些证券的价值远远低于预期时，贝尔斯登的高管们在他们个人持有的这些证券上集体损失了数十亿美元。在雷曼兄弟，仅首席执行官就损失了10亿美元。然而，正如《纽约时报》所言，雷曼兄弟的首席执行官理查德-富尔德（Richard Fuld）“在国会听证会上被指责其巨额报酬。其中大部分是他从未兑现的股票和期权，这一点似乎是大多数立法者无法理解的。“如果股票的价值和他认为的一样，他的报酬就会很高。但是，他以公司利益为代价获益的想法与实际情况不符。

其他各金融机构的一些高层管理人员确实领取了合同中承诺的巨额奖金，尽管他们的公司遭受了损失。但是，其他一些主要金融机构的情况并非如此，这表明是人为错误和机会的任性，而不是小人的行为。

事后看来，一个关键的错误是相信评级机构对抵押贷款支持的证券给予的高评级，而事实证明，这些机构用来进行风险评估的方法，其实际风险要大于预期。2007年，当穆迪公司在房地产泡沫破裂后迟迟下调其给予的一些抵押贷款支持证券的评级时，愤怒的电子邮件充斥着整个华尔街，以及监管这些证券的政府机构，他们对这些评级的信任超过了这些评级所应得的。“如果你不能在事实面前弄清损失，你的评级有什么用？“一位投资主管给穆迪写道。

与人为错误或知识的内在不足相比，小人往往是对灾难的一种更受欢迎的解释。小人至少提供了一个可以指责的对象，而人类错误和不完整的知识太普遍，无法提供同样的情感宣泄的谴责。对于政治家来说，有人在华盛顿之外指责是特别受欢迎的。但是，虽然金融市场的错误判断使住房的繁荣和萧条比其他情况下更糟糕，但这是一个有利因素，是下游堤坝中的一个，但它不是繁荣背后的推动因素，也不是造成抵押贷款拖欠、违约和取消抵押品赎回权泛滥的促发因素，没有这些因素，华尔街的抵押贷款支持证券就能达到其评级。

政治干预

人类在市场和政府中都会犯错，尽管人们普遍认为，当市场出现问题时，就自动意味着政府应该进行干预–好像政府不会犯错一样。但在华盛顿或华尔街，圣人或无懈可击都不是常态。对市场或政府决策过程的任何现实评估，都必须审查在这两个场所运作的人所面临的激励和约束。最重要的是，这种审查必须以决策的实际后果的铁的事实为基础，而不管这些决策的目标、希望或言辞如何。

讨论政府行为时，不能认为政府只是公共利益的化身。政府行为是政治行为，在民主国家中更是如此。当选官员的时间跨度往往受制于下一次选举。快速解决是一个结果。这也不是美国政治中的新事物或特有的现象。早在1776年，亚当-斯密在英国写作时就提到了 “那种阴险狡猾的动物，俗称政治家或政客，他们的会议是由事务的瞬间波动所引导的。“换句话说，几个世纪以来，政治家的快速解决方法在大西洋两岸都很常见。

政治家们着手 “解决 “的许多 “问题”，都是这些政治家或其他政治家以前制定的速效 “解决方案 “所带来的恶果。这些问题包括一些地方的房价，仅仅是为了在他们的头上盖一个屋顶，就需要花费一个家庭一半的收入。处理这个问题的方法是在全国范围内发起住房运动，通过抵押贷款配额和更高风险的贷款做法来创造 “可负担的住房”，试图在解决一个问题的同时制造另一个更大的问题。这个 “解决方案 “现在让这个国家面临着一个更大的问题，而新的 “解决方案 “正在被提出来，这一代人和未来几代人将面临更大的问题，他们将不得不偿还由政客们创造的国债，这些政客们把 “万亿 “这个词挂在嘴边，以至于它的规模和危险性不再像以前那样引起人们的警惕。

无论政治家多么容易忽视其决策的经济影响，这种影响的成本在市场上几乎是不可避免的，因为它们反映在价格上，即使个别决策者对这些价格的原因一无所知。例如，一个想买长焦镜头的摄影师，在两个相同质量和倍率的镜头中选择时，可能更喜欢能让光线进入的那一个。虽然摄影师可能不知道当一个镜头被制造得更宽以让更多的光线进入时，会产生哪些额外的光学问题，或者需要用更昂贵的玻璃制造更复杂的镜头来处理这些额外的问题，然而这两个镜头之间的巨大价格差异传达了决策所需的所有信息。然后由摄影师决定，考虑到特定摄影师所拍摄的照片种类，多出多少光线值得多花几百美元。

事实在政治中没有像在市场中那样的强制力。虽然一个对光学科学一无所知的摄影师也不得不面对这样一个事实，即一个能吸收更多光线的特定镜头的价格可能是没有这种功能的类似镜头的两倍，但政治中的情况完全不同，大多数选民所相信的，或者可以被诱导相信的，是当选官员的最终现实。

经济影响

具有讽刺意味的是，两位俄罗斯经济学家在苏联时期看到了一个关于市场经济的关键事实，而许多生活在市场经济中的人却忽略了这一点。“在价格的世界里，所有的东西都是相互关联的，因此，一个元素的最小变化都会沿着链条传递给其他数百万个元素。“然而，在政治上，一件 “好事 “可以根据预期的有益后果来倡导或制定法律，而很少或根本不考虑通过经济的各个方向传播的许多其他影响。

例如，设定利率上限的目的可能是为了让借款人受益，但它会激励贷款人只向那些还款前景足够好的人放贷，使贷款在该规定的利率下有利可图。贷款申请人绝对不是 “合格的 “或 “不合格的”。以5%的利率贷款风险过大的人可能值得以10%的利率贷款，而额外的利息可以弥补较高的违约率。如果政府规定的利率上限降得足够低，那么只借给百万富翁也是值得的，而在更低的利率上限，只借给亿万富翁也是值得的。无论利率上限在政治上多么有吸引力，它们都会使低收入者获得贷款的可能性降低。如果不同的种族或族裔群体在低收入阶层中所占比例过高，那么利率上限实际上保证他们在被拒绝的贷款（包括抵押贷款）中的比例过高。然而，对于政治家来说，这种抵押贷款审批方面的差异可能会成为市场上另一个孤立的 “问题”，供他们 “解决”–他们没有意识到以前的政治 “解决方案 “是如何帮助造成这种情况的，更没有考虑到他们自己的新 “解决方案 “的影响将如何在经济中蔓延。

那些喜欢道德戏剧的人非常愿意把不同的价格、不同的利率或其他差异归咎于 “贪婪”、“种族主义 “或其他人的其他道德缺陷。人类的许多缺陷和不足几乎保证了会有一些例子。但是例子并不能提供一个全面的解释。此外，错误的解释不仅仅是一个智力问题，当它们导致法律和政策面向与现实世界中实际存在的不同情况时。

市场和政治之间的另一个关键区别是，市场通常在改变错误的观念或付出大笔的金钱损失甚至直接破产之间没有选择。在这种选择的压力下，市场已经对住房危机做出了快速反应，大幅减少了只付利息的贷款、无首付贷款和其他此类 “创造性 “融资。但在华盛顿，并没有出现这种放弃宠物概念的情况。相反，那些在破坏住房市场方面发挥了重要作用的政客们，现在正急于在汽车业、银行业和其他经济部门中尝试他们的运气。

在市场上的生存往往需要认识到错误并改变方向，而在政治上的生存往往需要否认错误，继续目前的政策并将不良后果归咎于他人。我们已经在第四章中看到了政府决策是如何不受经验影响的，当改善住房对社会行为的有利影响的概念已经持续了一个多世纪–尽管有这样广泛的、毁灭性的相反证据，如当贫民窟居民搬进这些新房子并创造新的贫民窟时，全国各地全新的公共住房项目退化成犯罪、暴力和破坏行为的粪坑。

尽管有这样大量的证据，第8节住房券仍然以不同的形式延续着同样的观念，将功能失调的人送到其他许多人已经搬到的街区，这些人往往在几年内做出一些经济牺牲，正是为了逃避这些功能失调的人。但是，那些做出这种政府决定的人，以及那些从旁鼓掌的人，并没有为坚持经验上不可靠的假设而付出代价。也许，如果第8款凭证的价值增加到可以支付在好莱坞、科德角或富裕的门控社区的生活费用，而这些地方有那么多自我安慰的社会工程的信徒，那么第一手的经验可能会有一些希望克服时髦的观念。

更广泛地说，政治上所谓的 “解决方案 “往往只是对以前的政治 “解决方案 “所造成的问题的一种修补，而这些 “解决方案 “又是对之前其他政治 “解决方案 “的修补。许多人似乎从未意识到，政策的影响远远超出了这些政策的特定目标。

例如，在2000年，希拉里-克林顿呼吁将第8节住房券的数量增加两倍，并建造更多的公共住房。2007年，在住房泡沫破裂后，克林顿参议员提出了一项 “维护美国人的住房所有权梦想 “的计划，该计划将 “遏制不公平的借贷行为，让经纪人和贷款人承担责任，为家庭提供避免取消赎回权所需的支持，并增加可负担住房的供应”。这与当初导致住房危机的方法相同，现在又加上了对受害者和恶棍的描述。

把房屋所有权或任何其他目标单列出来作为当今的讨伐对象–作为一件 “好事”–忽略了这样一个事实，即几乎没有什么东西是绝对的好事。我们必须有食物才能生存，但是，超过某个点，不断增加的食物摄入量不再是一件 “好事”，因为它使我们超重并缩短了我们的生命。住房所有权有毋庸置疑的好处，但也有成本和风险，无论这些成本和风险在导致经济繁荣和萧条的 “可负担住房 “征战中被政治家和社会讨伐者忽视、淡化或否定。房屋也没有变得更实惠。截至2006年，比起租房者，更大比例的房主为住房支付了超过其收入的50%。

不顾一切地在政治上追求越来越大的住房所有权统计数字所导致的灾难，至少应该让我们意识到在住房市场上这种狂热和不顾一切的冒险所带来的危险。一个乐观主义者甚至希望它能使我们意识到一般的狂热和无视的冒险的危险。

系列 “解决方案”

我们已经看到，导致房价暴涨的地方性政治决策之后，全国性的政治 “解决方案 “是如何使住房更容易负担的，以及由此导致的止赎率上升又是如何导致新一轮的政治 “解决方案 “来应对的。在政治上，简单地撤销以前的错误既困难又罕见，因为这意味着承认这些错误，无论是公开的还是默许的，而这可能会危及到整个职业生涯。

相反，往往是一连串的政治 “解决方案”，每一个都是在处理以前 “解决方案 “的负面影响。这些新的政策往往是基于导致以前失败的政策的相同类型的假设。但是，那些说政治家似乎永远不会学习的人忽略了一个事实，那就是他们没有理由学习，当他们可以简单地指责他人并继续执行对自己有政治好处的政策时，无论这些政策对国家多么有害，他们都不会为错误付出代价。

在这种背景下，完全可以理解，联邦住房管理局（FHA）不仅大大扩大了对低首付抵押贷款的担保，而且还大大提高了它所担保的抵押贷款的规模限制。尽管FHA的建立是为了帮助低收入购房者获得他们在私人市场上无法获得的信贷，因此FHA对其所担保的抵押贷款规模的限制较低，但该限制已被提高到单户住宅的70万美元以上，多户住宅的90万美元以上。一个后果是，FHA非但没有减少风险贷款，现在还为加州等高价地区的更多房屋提供保险。2007年，FHA为加州不到5000所房屋提供保险，而2009年，在11月底之前，FHA为该州超过10万所房屋提供保险。纽约时报》以 “F.H.A.将简易贷款扩展到较富裕地区 “为题进行了报道。 今年1月，迈克-罗兰德破产了，他不得不搜刮他的退休储蓄，从波士顿搬到这里（旧金山）。

一周前，他和几个哥们儿以近一百万美元的价格买下了一栋有两个单元的公寓楼。他们只带了一点现金，但由于联邦政府为这笔交易提供了保险，所以不需要支付大笔首付款。

“我们能得到这么大一笔贷款有点疯狂，“27岁的罗兰德先生说。“如果有政府官员来到这里，我会和他击掌相庆。”

在支撑破碎的住房市场的努力中，政府正在大大扩展其对房地产的传统支持，包括为中产阶级甚至上层阶级买家的抵押贷款提供违约担保。

由于联邦住房管理局要求低于4%的首付，这三个朋友能够购买一栋两单元的公寓楼，价格近百万美元，他们之间总共只用了33000美元的首付。换句话说，FHA正是在推动那种毁掉私人抵押贷款机构的高风险贷款，而私人抵押贷款机构也因此放弃了这种贷款。但是，FHA正在进一步推动这种高风险的借贷行为。2007年，FHA根本没有为高价的旧金山房地产提供贷款保险，但在2009年，他们在11月底之前已经为那里的270笔抵押贷款提供了保险。

这三位朋友总共支付了33,000美元首付的抵押贷款，在私人市场上需要近200,000美元的首付，而私人市场已经吸取了低首付贷款的教训。但政客们学到了一个非常不同的教训：联邦政府的宽松信贷政策很受欢迎。正如《纽约时报》的记者所指出的。 在[FHA]保险方面的政策变化，虽然是临时性的，但正变得如此受欢迎，以至于它们可能被证明难以撤销。随着违约率上升，它们给纳税人带来了新的风险。

这些风险并不是假设性的。在刊登这篇报道的同一期《纽约时报》上，另一篇新闻报道的标题是：“抵押贷款拖欠率飙升。每10个借款人中就有一个至少拖欠了一个月的付款”。对于FHA贷款，超过14%的借款人至少拖欠了一个月的付款。这些问题，像繁荣和萧条时期的许多其他住房问题一样，集中在四个州。加州、佛罗里达州、亚利桑那州和内华达州。在佛罗里达州，所有抵押贷款的人中有四分之一拖欠付款。

虽然联邦住房管理局为其他人的金融交易提供保险，但其自身的财务状况已经达到了《华尔街日报》2009年11月报道的程度，即联邦住房管理局自身的 “资本储备已经下降到极薄的水平，增加了该机构最终需要纳税人救助的可能性。”

类似的事情也发生在联邦存款保险公司（FDIC），该公司为银行账户提供保险，但其自身的财政资源已被众多银行倒闭所耗尽。2009年9月，《华尔街日报》报道。“正在蒸发的存款保险基金在6月份有104亿美元，这是最新的数字，比2008年6月的452亿美元有所下降。“这104亿美元还不到FDIC手头应该有的支持其保险的价值数万亿美元的银行账户的五分之一。同时，政府官员 “估计从2009年到2013年的银行倒闭将使FDIC损失1000亿美元”。然而，为了在2009年不出现亏损，FDIC首次要求银行在2009年预付2009年、2010年、2011年和2012年的存款保险费。这暂时搁置了这个问题，但留下了一个问题，即在未来四年里，由于这么多银行不再欠他们的保险费，FDIC将如何处理。

如果说美国有什么机构是 “大到不能倒 “的话，那就是联邦存款保险公司，它的倒闭将使数百万人的毕生积蓄化为乌有–这是任何政党的政治家都不允许发生的。然而，这一切意味着，即使是破纪录的官方联邦赤字也低估了联邦政府的财务责任，因为FDIC和FHA预计都需要大量的现金注入来维持运作。

处于我们目前经济问题中心的金融市场，经过几代人的努力，看到一个又一个的政府补丁被贴在以前政府补丁造成的问题上。也许那些相信政府干预金融市场的人的皇冠上的宝石是联邦存款保险公司，因为它对银行账户的担保有效地制止了银行的挤兑。毫无疑问，联邦存款保险公司通过消除那些害怕失去其账户上的钱的人对银行的挤兑动机，减少了银行的倒闭。

但为什么首先需要这样一部法律呢？因为在20世纪30年代的大萧条期间，有大量银行倒闭。然而，很少有人提到的是，当时倒闭的那些银行中，完全不相称的份额是在有法律禁止银行拥有一个以上的地点的州。

无论阻止银行拥有多个分支机构的理由是什么，其经济后果是风险增加。一家只设在小麦种植区的银行面临着小麦市场波动的所有风险，因为它的储户和借钱给它的人都可能包括许多依赖小麦价格的人，而小麦价格在他们无法控制的世界市场上波动。然而，一家不仅在小麦种植区，而且在钢铁生产区、家具制造区等地设有分支机构的银行，其风险更加分散，因此整体风险较低，因为所有这些市场都不可能在同一时间以同样方式波动。

正是在有法律禁止银行设立多个分支机构的州，出现了州存款保险，比联邦存款保险早了很多年。简而言之，政治家们试图解决一个由政治家造成的问题–即银行倒闭的风险增加。最终，华盛顿的政治家们在各州政治家的补丁上打了一个更大的补丁。不可否认的是，这是一个好补丁。但它解决的是一个由其他政客而不是市场造成的不成比例的问题。

即使在大萧条的深处，当数以千计的美国银行倒闭时，具有多样化风险的大型银行，位于不受各州禁止多分支机构的法律限制的地方，其倒闭率非常低。在那个时代，90%的倒闭银行都在小社区，而且几乎所有的银行都在有禁止分行的法律的州。同时，在加拿大，经历了与美国相同的大萧条，在成千上万家美国银行倒闭的那些年里，没有一家银行倒闭，而且加拿大政府直到1967年才提供存款保险。

加拿大的经验

在大萧条时期，加拿大有10家银行，在全国有3000家分行。市场可以发挥作用–但只有当政治家允许它发挥作用时。在我们这个时代，加拿大的银行也没有像美国的银行那样出现倒闭或被救助的情况。这两个国家的银行之间的差异包括以下几点。 1.次级抵押贷款只占加拿大银行抵押贷款组合的7%，而美国银行的抵押贷款组合占20%。 2.2.加拿大没有类似于房利美和房地美的机构，为高风险的抵押贷款提供担保。 3.3.加拿大的监管机构专注于控制风险，而不是追求房屋所有权的目标或施加贷款配额。 4.4. 加拿大法律规定，抵押贷款的首付比例为20%，如果首付比例低于20%，则需购买抵押贷款保险。 5.5. 加拿大的购房者不能简单地违约并摆脱他们的抵押贷款债务，因为贷款人可以对借款人的其他资产提出法律要求，以弥补其未付的债务。

尽管有这些差异，加拿大的房屋拥有率与美国没有太大区别，所以在美国承担的额外风险并没有产生相应的好处。此外，加拿大的经济和美国一样，也受到了世界性经济衰退的冲击。例如，加拿大经济在2009年第一季度下降了7.3%，而美国同期的下降幅度为5.7%。尽管如此，加拿大的住房和金融市场还没有像美国那样需要大规模的救助。

简而言之，加拿大的优势是在一套不同的法律规则和政策下运作，限制而不是扩大风险。此外，加拿大的银行摆脱了在美国金融灾难中起作用的高风险抵押贷款支持的证券。加拿大监管机构允许银行购买这些证券，而且，加拿大的一家银行一度是世界上十大此类证券的持有者之一。但是，当这种证券的复杂性和风险性日益明显时，他们就退出了这个市场。

由于他们没有像房利美和房地美这样的政府支持的企业以纳税人的费用来减轻他们的抵押贷款风险，普通的市场力量足以让加拿大的金融机构放弃这些深奥而有风险的证券。如果华盛顿所有狂热的活动的目的只是为了使住房市场或金融市场的风险降低，那么，一个已经做到这一点的政策的例子就不远了。但是，这种平凡的政策不会促进政治的旋律，也不会–更重要的是–政府权力的巨大扩张，使政治家们受益，尤其是允许他们从公共财政或由政治家和官僚指导的私人资本来源中向受宠的选民发放大量的资金。

政策影响

毫无疑问，美国监管机构可以做一些事情，以防止华尔街和其他地方的金融机构通过推销基于抵押贷款的证券的方式增加已经存在的风险。但是，一个理想的监管机构可以做什么，对于实际的监管机构可能会做什么没有任何线索，尤其是在像巴尼-弗兰克和克里斯托弗-多德这样的国会议员在他们的脖子上呼吸的时候。当从联邦储备系统到司法部的政府机构告诉银行，如果他们想避免政府的大麻烦，他们最好在贷款方面达到任意的配额时，银行过去能做什么，或者将来能做什么，同样也没有线索。

在住房市场上，有大量的理论和热切相信的学说，但几乎没有如此丰富的意愿让这些理论和学说接受证据的考验。如果政客们将他们多年来一直倡导的政策和计划公开接受对其后果的实证检验，那么他们将把整个职业生涯赌在骰子上。对于政界以外的其他人来说，他们唯一的赌注可能是自我或意识形态，但有些人已经知道要为这种事情冒生命危险。

大多数公众在决定信念A是否比信念B更符合事实时，并没有这种既得利益的风险。这是我们所处的金融危机中为数不多的希望之一–有许多人只是想知道真相是什么，这样我们都可以避免重蹈覆辙，不管在这个过程中，什么理论、学说、政党或编辑立场得到平反或被否定。

后果

让我们回到原点，考虑住房市场政策的经验性后果。华盛顿的政治家们着手解决一个并不存在的全国性问题–全国范围内的 “可负担住房 “短缺–而现在留给我们的是一个存在的问题，它的存在是不可否认的，也是令人痛苦的。当20世纪90年代，对可负担住房的政治讨伐开始启动并逐渐形成规模时，1998年美国人在住房上的支出占其收入的比例为17%，而在20世纪80年代初为30%。即使在2005年的住房热潮中，全国范围内中位价的房屋也只占美国人收入中位数的22%。

造成全国性问题假象的原因是，在全国特定的地方，房价已经飙升到人们不得不支付一半的收入来购买一个中等规模的房屋，并经常诉诸于非常危险的融资方式来购买。例如，在图森，“大约60%的首次购房者没有支付首付，而是使用100%的融资来进入市场”，根据2005年的《华尔街日报》报道。几乎无一例外的是，这些地方性的极端房价都是以当地有吸引力的环境、开放空间、“智能增长 “或其他在特定时间和地点有政治共鸣的口号为名的地方政治征战的结果。

在住房市场或多或少被搁置的地方，例如休斯顿或达拉斯，住房在家庭收入中所占的比例甚至没有旧金山湾区等地同类住房的一半大，那里被大力渲染的政治斗争导致了对建筑的严格限制。恰恰是在这些住房成本极高的飞地，全国住房运动所关注的那类人–少数民族、低收入者和有孩子的家庭–被不成比例地逼走。

政治十字军东征

很少有东西能像在讨伐恶人和拯救被压迫者的过程中那种令人陶醉的自以为是的感觉一样，使人类对他们所做的事情的实际后果视而不见。关于黑人和白人在抵押贷款批准率方面的差异的统计研究，可以说是 “启动 “了20世纪90年代兴起的住房十字军运动。政治家和媒体领导了这场运动，许多社区活动家紧随其后，就像清道夫一样，通过提出歧视指控，能够从银行和其他机构获得大量资金，而银行和其他机构有能力推迟政府对银行兼并和其他商业决策的批准，因此向这些活动家支付报酬是那些被指控者唯一谨慎的做法。

即使大声宣称对穷人和少数民族的关注推动了推翻传统抵押贷款标准的行动，但这并不是说穷人和少数民族是唯一的受益者，甚至是主要的受益者。当你打开闸门时，你无法告诉水该往哪里去。住房投机者–尤其是 “炒房者”–发现新的、更宽松的住房抵押贷款规则是一种财富。许多其他人也是如此。穷人或少数族裔的收益并不明显，在住房繁荣转为萧条之后，许多人不得不为他们买不起的房子支付无法满足的抵押贷款。

由于在政治上、意识形态上和经济上都有丰富的回报，“可负担住房 “运动有足够的动力使这一运动持续多年。同时，各种特殊利益集团也找到了从这一切中获益的方法，无论是作为房屋建筑商、房地产投资者还是其他人，因此，他们通过各种实现或似乎实现经济适用房的方式，来支持更多房屋所有权的开放式目标。这些政策和计划的支持者很容易就淹没了那些经济学家和其他人的声音，他们越来越多地警告说，在越来越多的购房者的统计数字背后存在着危险的金融安排，而这些数字被胜利地标榜为可负担住房和消除抵押贷款歧视的成果。

简而言之，这是一场以自己的成功为标准的讨伐行动，除非被制止，否则不可能停止。

住房市场的崩溃打击了滋生这一运动的一些手段–例如 “创造性 “融资和宽松的贷款标准–但即使是随后发生的全国性危机，也没有终止通过政府授权而不是通过个人购买或租用自己收入范围内的住房来使住房负担得起这一目标的政治吸引力。正如对公共住房项目的彻底否定并没有否定导致这些项目被建造的基本信念一样，在这种情况下，即使是经济适用房征战的更广泛的灾难性后果，也只是导致寻求其他的方式来进行同样的征战，基于同样不可靠的假设和同样无视影响。

一些国会民主党人提议暂停抵押贷款赎回权或允许法官改变抵押贷款合同的条款，而参议院共和党人则提议 “向任何有信用的借款人提供由政府支持的4%固定抵押贷款”。两党政客的这些提议都有一个共同点，那就是完全没有认真考虑政府的任意命令在多个方向的影响。

任何人如果期望任何一个政党的大多数成员对反响有任何这样的考虑，那么他几乎没有机会避免痛苦的失望。当然，任何一方的政治家都很少质疑政治家在住房市场上的记录是否能证明在其他市场上有更多同样的做法。事实上，许多人急于将政治干预扩大到其他接受政府 “刺激 “或救助资金的行业。

新交易的理想

无论未来更合理的政府政策的长期前景如何，目前的灾难已经降临到我们身上，当权者如何处理这个问题是当前的紧迫问题。

应对当前金融危机的许多政策让人想起富兰克林-D-罗斯福新政政府应对20世纪30年代大萧条的政策。事实上，今天这些政策的许多倡导者将新政作为政府干预使经济走出经济危机的模式。例如，国会议员巴尼-弗兰克说：“这相当于FDR不得不做的事……把资本主义从其自身的过度行为中拯救出来”。洛杉矶时报》的头版专栏题为 “超越新政的大胆时刻”，并声称新政 “刺激性不够”。但是，在把新政作为一个模式之前，我们应该比许多人更仔细地研究这段历史。

股市暴跌

1929年巨大的股票市场崩溃长期以来被认为是1930年代十年间大规模失业的原因。那十年的悲剧是不可否认的。不仅1933年的失业率飙升至25%，1932年至1935年连续四年的年失业率都在20%以上。全国各地数以千计的银行倒闭。股票价格跌至1929年高峰的一小部分，美国企业整体上连续两年亏损。房屋和农场的大规模取消赎回权迫使家庭进入临时住房，包括为总统赫伯特-胡佛命名的 “胡佛村 “棚户区，他在白宫时被广泛指责为这场灾难的始作俑者。

认为胡佛的继任者富兰克林-D-罗斯福对国家走出大萧条负有责任的观点曾经很普遍，今天仍然得到舆论界足够的支持，以至于2009年华盛顿的新政府在处理今天的金融危机时援引了罗斯福及其政策作为先例。更为根本的是，大萧条在当时和现在都被视为自由市场的失败，需要政府的大规模干预来拯救经济。FDR被认为是第一位理解联邦干预以应对大萧条的美国总统。

然而，这种情况近年来越来越受到学者的质疑，特别是经济学家，但也受到一些历史学家的质疑。

虽然联邦在大萧条期间对经济的干预确实达到了前所未有的规模，但现在人们越来越认识到，这种干预是由赫伯特-胡佛总统开始的，富兰克林-D-罗斯福的新政在很大程度上是对胡佛已经开始的工作的进一步扩展。即使在当时，沃尔特-李普曼在1935年的报纸专栏中也指出了这一点。 胡佛总统在1929年秋天启动的政策在美国历史上是完全没有先例的。国家政府承诺要使整个经济秩序繁荣地运行。.罗斯福的措施是胡佛措施的不断演变。

胡佛总统自己也很清楚，他正在做一件史无前例的事情，即干预经济，试图让国家走出大萧条。他在回忆录中说：“以前没有一个总统认为在这种情况下政府有责任”。即使是富兰克林-D-罗斯福总统自己政府的前成员在后来的日子里也承认，胡佛的许多举措在罗斯福时期被接管和扩大，尽管在此后的许多选举年中，胡佛的政治和媒体形象是胡佛是一个 “无所作为的总统。”

然而，真正的问题不是谁应该首先承担起启动联邦干预的责任，而是这种干预本身是否值得赞扬，首先。今天，人们普遍认为联邦政府必须 “做点什么 “来应对经济衰退和萧条，以至于政府干预的实际后果在媒体或政治中往往很少受到审查。

创造就业机会

由于大规模失业是大萧条中最明显的痛苦，罗斯福政府当时的主旨之一，就像今天的奥巴马政府一样，是为了创造就业机会。

在20世纪30年代的大萧条期间，政府创造了大量的就业机会–参加平民保护队的年轻人比在军队中的人数还要多，但在富兰克林-D-罗斯福总统执政的头七年，失业率从未降到两位数以下。在罗斯福执政的前21个月里，失业率从未低于20%。那些把政府创造的工作岗位视为解决失业问题的人的谬误在于把这种工作岗位视为就业的净增长。但是，支付政府创造的工作岗位的钱是从私人部门拿走的，使那里的需求减少，就业减少。政府创造的工作岗位的大量增加可能对大规模失业没有什么影响，甚至没有什么影响。

理论上，政府政策可以通过一些方式创造就业的净增长。但这有点像说，更好的监管可以防止金融市场的危机。这在抽象上是正确的，但在现实世界中真正的问题是，政府可能做的事情是否有可能增加净就业。新政的跟踪记录对这一结论没有提供什么支持。

不管它在经济上有什么缺点，政府创造就业的计划在政治上能做的是创造一大批对政府负责的人，并有可能投票给那些在困难时期给他们工作的人。新政的政治成功是无可争议的。尽管FDR在前两届任期内从未将失业率降至个位数，但他能在1936年以压倒性优势连任，并在1940年再次当选为史无前例的第三任总统，这表明奥巴马总统也可能在政治上取得成功，即使他的政策最终成为整个国家的经济灾难。

本届政府与胡佛和罗斯福政府在20世纪30年代的共同政策之一是，政府需要保持价格不下降到自由市场供求关系下会达到的水平。今天的重点是试图通过政府补贴来维持住房价格，而胡佛总统和罗斯福总统则试图维持工业和农业价格，以及劳动力的价格。但在1934年，沃尔特-李普曼指出了这种方法的问题，他说：“在萧条时期，人们不能以萧条前的价格出售他们的商品或服务。如果他们坚持以大萧条前的价格购买商品，他们就不会出售商品。如果他们坚持萧条前的工资，他们就会失业”。

今天，在当前的经济衰退中，银行和其他金融机构已经认识到这一经济现实，以比几年前这些房子的售价更高的折扣出售止赎房屋。但是，政治家们没有动力效仿，而是有各种动力试图维持住房价格，而不是让这些价格通过供应和需求而下降。这是因为拯救现有的房主和贷款人可以获得他们的政治支持，但却无法抵消来自纳税人和选民的支持损失，因为他们并不了解正在发生的经济情况。

市场与政府

今天，一个更大的问题仍然和以前一样重要。是自由市场的失败导致了整个1930年代十年间持续的大规模失业，还是政府干预延长了大萧条，而政府干预的目的是为了缩短大萧条的时间？

有两个事实从一开始就很清楚。(1)1929年10月的股市崩盘标志着整个经济的重大衰退和失业率的上升；(2)在美国以往的所有历史中，当联邦政府让经济从衰退中自行恢复时，没有一次萧条会像20世纪30年代的大萧条那样深刻或持续。简而言之，可以提出一个合理的理由，即市场或政府应对大萧条的严重程度和持续时间负责。我们必须做的是超越合理性，更仔细地审查事实。

由于股票市场崩溃首先发生，政府在一段时间后开始大规模干预，我们可以追踪联邦干预前后发生的情况，这些干预始于赫伯特-胡佛，并在富兰克林-D-罗斯福时期继续进行。经济学家理查德-维德和洛厄尔-高拉韦在20世纪末编制的逐月失业统计数字，使我们能够在一些细节上跟踪事件。

1929年10月股市崩盘后两个月，失业率上升，最高达到9%，此后几个月开始普遍下降，到1930年6月降到了6.3%的水平。尽管这些失业率水平高于股市崩盘前的水平，而且是一个合理的担忧理由，但它们甚至不是联邦对经济进行重大干预后开始并持续多年的失业率的一半。

这些重大干预措施中的第一个始于1930年6月，当时国会通过了斯穆特-霍利关税，这是一个多世纪以来最高的关税，目的是为了减少进口，从而通过让以前的进口商品改在美国生产来维护美国的就业机会。一份由来自知名大学的一千名经济学家签署的公开呼吁书对斯穆特-霍利关税的后果提出了警告，但这些警告被忽视了，就像在我们这个时代，许多关于危险的房地产市场的警告被忽视了。如前所述，此时的失业率为6.3%。1930年11月–斯穆特-霍利关税后的五个月–失业率在这十年中首次达到两位数，为11.6%。

换句话说，直到股市崩溃一年多后，失业率才达到两位数。与此同时，还有斯穆特-霍利关税，在这些本应降低失业率的关税征收五个月后，失业率就上升到了两位数。此外，虽然股市崩盘后失业率的最初上升在两个月后达到顶峰后开始消退，但在斯穆特-霍利关税后开始的两位数失业率在1930年代整个十年的剩余时间里每个月都在持续。

这并不都是由于斯穆特-霍利关税造成的。胡佛政府时期通过的这些关税只是联邦对市场进行的一系列重大干预中的第一个，这些干预在十年的剩余时间里一直在FDR领导下进行。新政中最大的干预措施是1933年的《国家工业复兴法》，它控制了工业的价格和工资。1933年的《农业调整法》确立了联邦对农业价格和产出的控制。1935年的《全国劳动关系法》规定，雇主必须与工会就工资和工作条件进行谈判。FDR还使国家脱离了金本位制，并发布了数以千计的行政命令–比二十世纪美国所有后续总统的总和还要多。

新政政府不仅制定了政策来处理20世纪30年代的现有经济问题，还建立了持久的机构来改变美国经济的运作方式。因此，我们在21世纪向百万富翁和亿万富翁支付农业补贴，因为在大萧条期间创建了一项计划，以帮助生活困难的小农。同样，一旦你打开了水闸，你就不能告诉水该往哪里流。为帮助一个选区处理当前问题而设立的项目会获得新的选区，并采取新的方向。即使原来的问题得到了解决，也不意味着这个项目会结束，甚至不意味着它不会继续扩大。

罗斯福政府对经济的全面和不可预测的干预迅速地连续进行，其中夹杂着反商业的言论，甚至导致像约翰-梅纳德-凯恩斯这样的自由主义者质疑一些新政改革，包括一些他认为是 “明智和必要的”，是否会 “阻碍 “经济复苏，因为它们可能 “扰乱商业界的信心，削弱他们现有的行动动机”。

事实上，在新政时代的不确定时期，商业投资仍然异常低迷，因为在其他不确定时期，如今天，投资往往保持低位。根据一位金融历史学家的说法，在整个30年代，“银行为每一美元的储备金所借出的金额保持在1920年代的一半左右”。同时，在FDR的前两届任期中，任何一年的失业率都没有低于两位数的水平。不管愿景如何，这就是记录。2004年，一份著名的学术期刊上的经济和统计分析认为，1930年代的政府政策将大萧条延长了几年。

结束大萧条

是什么让1930年代的大萧条结束了？多年来，越来越少的人接受了曾经的普遍看法，即是罗斯福总统的新政政策结束了大萧条。一个相互竞争的解释是，第二次世界大战结束了大萧条。当然，在战争期间，失业几乎消失了，生产也增加了，这是事实。但说战争结束了大萧条，仍然没有回答真正的问题。战争具体是什么导致了失业率的下降和产量的上升？

今天大规模政府支出计划的倡导者–所谓的 “刺激计划”–认为正是战争期间联邦支出的增加提供了对产出和生产这些产出的劳动力的需求。这种解释听起来当然很有道理。但问题是：我们是否准备将今天的政府支出中的数万亿美元赌在合理性上，而不去仔细研究以前尝试类似政策时发生的情况的合理性解释？

1939年9月开始的第二次世界大战的存在，并没有大大改变美国的产出或就业，美国直到1941年12月才加入战争。虽然战争始于1939年，但1940年美国的失业率为14.6%，而三年前为14.3%。因此，战争的存在，本身显然不足以结束大萧条。1930年后，失业率不再是两位数的第一年是1941年，当时失业率下降到9.9%。尽管这在后来看来很高，但十多年过去了，失业率甚至有一个月略低于10%。第二年–美国处于战争状态的第一个整年–失业率降至5%以下，在接下来的三年里，失业率一直低于2%。

显然，战争在减少失业方面似乎产生了巨大的效果。但真正的问题仍然存在。这是因为联邦支出的缘故吗？

如前所述，1940年的失业率为14.6%。但1936年的联邦赤字更高，当时的失业率也更高，为17%。如果联邦赤字支出被认为是关键因素，那么就必须面对一个问题。为什么更大的赤字在早期（1936年）与后期（1940年）相比没有产生更低的失业率？

富兰克林-D-罗斯福总统自己把他的手指放在一个变化上，这个变化今天常常被那些把大萧条的结束归因于战时政府开支增加的人所忽视。罗斯福以他异想天开的方式说，“新政博士 “被 “战争胜利博士 “所取代，这让一些人觉得很有魅力。罗斯福政府放弃了许多反商业的立场，用来自私营企业和金融部门的人取代了高层的新政狂热者，他们可以与战争生产所需的工业家打交道。钟摆不仅没有在商业界产生不确定性，反而摆向了另一边，政府的成本加成合同保证了战争物资生产商的商业利润。从劳动力中抽出1200万人在军队中服役，也大大降低了失业的可能性，尽管那些急于把结束大规模失业归功于联邦支出的人常常忽视了这一点。

简而言之，战争结束了新政–新政结束后，经济得到了恢复，因为在1930年代之前的整个历史中，经济都是自行从萧条中恢复过来的。

新政的教训

如果说新政的经验有什么教训的话，它似乎与那些主张大规模政府开支和大规模政府干预经济的人得出的教训相反。与证据更为一致的教训是，政府对经济的大规模和不可预测的干预造成了政府接下来要做什么的不确定性–除了政府政策的实际经济后果的不确定性。

在那种由不可预测的政府政策实验产生的不确定气氛中，人们倾向于紧紧抓住他们的钱。在大萧条时期，货币的流通速度放缓，就像今天一样。大规模的政府赤字支出在当时并没有刺激私人消费，就像它现在刺激的一样。

当然，不可能进行实验室实验来确定在1929年股市崩溃后，如果没有政府干预会发生什么。最接近这种实验的可能是1987年股市崩盘后的经历，这次下跌与1929年的情况非常相似。1987年的股灾在今天并不像早期的股灾那样让人记忆犹新，因为它的后果是如此不同。与胡佛总统和罗斯福总统的做法不同，罗纳德-里根总统在1987年没有进行干预，尽管媒体批评他的不作为。让股市和经济自行恢复的最终结果是，杰出的英国杂志《经济学人》后来称之为20年的 “稳定增长和低通货膨胀的令人羡慕的组合”。

这并不是唯一一次什么都不做比大规模政府干预产生更好的记录。20世纪20年代初的一次急剧的经济衰退被允许自行恢复，并且很快就恢复了。在其他国家也有类似的结果。熊彼特（J.A. Schumpeter）在20世纪30年代写到19世纪20年代英国的经济衰退时说，“政府的不作为，无论从人道主义的角度如何应受谴责，至少没有阻碍它的恢复。”

保守派并没有垄断对经济衰退期间政府干预的怀疑态度。正是卡尔-马克思提到了 “当局的疯狂干预”，这可能 “加剧现有的危机”。

2009年1月，当选总统巴拉克-奥巴马在上任前宣布。“我们需要我们的政府采取行动，一个有助于启动经济的复苏计划，这一点没有异议。“作为回应，数以百计的经济学家，包括一些拥有诺贝尔奖的经济学家，在《纽约时报》和其他出版物上刊登了整版广告，标题是：。“恕我直言，总统先生，这不是真的。“它继续说道。 尽管有报道说现在所有的经济学家都是凯恩斯主义者，而且我们都支持大幅增加政府负担，但我们这些签名者并不认为更多的政府开支是改善经济表现的一种方式。胡佛和罗斯福的更多政府开支并没有将美国经济从1930年代的大萧条中拉出来。更多的政府开支也没有解决日本在1990年代的 “失去的十年”。因此，相信更多的政府开支会对今天的美国有所帮助，是希望大于经验的胜利。

政府干预的实际记录支持这些经济学家的结论。正如卡托研究所的艾伦-雷诺兹所指出的。 在19世纪末和20世纪初，没有人认为政府可以或应该做任何事情，除了站在一边，让商业和银行的错误由那些犯错的人去解决。当时没有凯恩斯主义的计划来借钱和花钱来摆脱经济衰退。银行家们在1913年之前没有美联储来拯救他们。然而，美联储成立后的经济衰退很快就被证明比以前深得多（1920-21，1929-33，1937-38），而且往往更持久。

然而，那些说政府必须在经济衰退或萧条期间 “有所作为 “的人，很少（如果有的话）将政府有所作为时的实际情况与政府无所作为时的情况进行比较。

目的和成功

如果不知道新政政府一直在努力做什么，任何人都不能宣布它的成功或失败，或者今天在华盛顿的政府。我们可能希望任何政府试图做什么，但这并不能说明其实际目标和优先事项是什么。我们也不能假设任何政府的言辞是其目的的可靠指南，更不用说其实际后果。

如果我们假设新政的努力主要是为了让国家尽快和尽可能全面地走出大萧条，而不是其他目标，那么我们对新政成败的评估将大不相同。沃尔特-李普曼（Walter Lippmann），也许是那个时代的主要记者，认为新政的主要目标与经济复苏完全不同。据李普曼说，新政者 “宁可不要复苏，如果私人倡议的复兴意味着恢复私人对公司业务管理的控制”。他认为他们的目标是美国社会制度的根本和持久的变化，而不是最迅速地结束当前的经济危机。在李普曼看来，“新政的本质是一方面通过集体谈判和劳工立法，另一方面通过限制性、竞争性和威慑性的政府行动，减少私人企业的控制”。

有记录显示，20世纪30年代新政政府的许多主要决策者在1929年股市崩盘和随后的大萧条前几年就主张政府干预经济，对经济进行根本性的重组–新政，这使他们早在有任何经济危机需要处理时就有能力实施他们所致力于的理念了。新政成功地利用短暂的危机创建了持久的机构，其中包括联邦国民抵押贷款协会或 “房利美”，这是FDR在1938年创建的，它一直是导致今天金融危机的住房繁荣和萧条的核心。

我们这个时代的新政府怎么样？它的早期举措表明，他们的主要目标是尽可能快、尽可能全面地将目前的经济危机抛在脑后，还是利用这场危机对美国经济和社会施加新的和持久的变化？这个问题的答案更多取决于本届政府实际做了什么，而不是它说了什么。

在2009年1月奥巴马政府上任后的一个月内，一项涉及数千亿美元的支出法案在短短两天内就获得通过，尽管该立法有一千多页，国会议员几乎不可能在现有时间内读完它，更不用说权衡其后果。

正如第三章末尾所指出的，美国的国会预算办公室和英国的《经济学人》杂志都指出，“刺激 “法案中的大部分资金不会在2009年用完，也不会在2010年底前全部用完。即使像普林斯顿大学的艾伦-布林德教授这样的 “刺激 “法案的支持者也说，“它还是太慢了”。

如果目的是让目前的经济危机过去，那么仓促通过的缓慢政策就没有意义。但是，如果目的是利用当前的危机在美国经济和社会的体制中创造持久的变化，那么匆忙的做法就非常合理。在后一种情况下，开支进行得有多慢并不重要；重要的是，在公众惊慌失措时，在任何反对派能够组织起来之前，法律通过得有多快。2008年布什政府的救助计划已经提供了大量的开支，华盛顿的政客们可以在此基础上告诉通用汽车公司如何制造汽车，以及其他公司的首席执行官们的工资应该是多少。

政府官员有权通过干预花费救助资金的公司的决策来保护纳税人的钱，这种说法在政治上是有效的，然而在逻辑上是有缺陷的。权利不是问题的关键。任何拥有房屋的人都有权利拿着锤子砸碎该房屋的每扇窗户。但没有人认为，这样做的权利说明了这样做的明智性。我们所有人都有权利去做各种会产生反作用甚至是灾难性的事情。政府的目的不是行使它所拥有的每一项可以想象的权利，而是为了国家的利益行使它所拥有的任何智慧。

说纳税人的钱将得到保障，使接受这些钱的公司更难与其他不受薪酬上限限制的公司竞争高层管理人员，这几乎是没有智慧的。如果沃尔玛可以自由地提供通用汽车所能提供的五倍于高层管理人员的薪酬，那么该管理人员有多大可能去为通用汽车工作？同样，当受到这些限制的公司必须与不受这些限制的公司竞争，而且未来还会有更多的限制，那么其他由政治决定的限制如何保障纳税人的钱？政府的薪酬 “沙皇 “还自作主张地提高其他一些得到政府救助的企业高管的薪酬，这一事实表明，保障纳税人的钱的想法可能只是扩大政府权力的一个理由。

目前的经济危机本身就是由政治家干预企业和市场，做出他们既没有经验也没有专业知识的决定，更没有利益关系。将同样的原则延伸到其他经济部门，是在招致更大的灾难，而不是结束当前的危机。声称有权利这样做完全不是重点，重点是如果政治家们继续采取首先带来当前经济问题的干预模式，国家的情况会更好还是更坏。

在欧巴马政府上任前不久，后来成为欧巴马总统幕僚长的拉赫姆-伊曼纽尔说：“你永远不希望严重的危机被浪费掉”。他还说：“我的意思是，这是一个机会，可以做你以前做不到的事情”。换句话说，这个声明和新政府的行动都指向他们利用当前的危机来推进他们的政治指导经济的长期议程。在新政府成立初期的 “蜜月期”，当公众和媒体对其不加批判时，以结束危机的名义匆忙通过立法来实现这一目标是非常合理的，尽管在他们试图尽快结束经济危机的假设下，这样做几乎毫无意义。

相反，我们正在谈论的是利用一场危机从根本上和持久地改变美国社会的制度。无论新政府对重塑美国的制度以适应他们的愿景有多大信心或热情，这些制度在两个多世纪的时间里都有非常成功的记录。现在所提议的是为了未经试验的理论而放弃所有这些，因为在相对较短的几年内出现了一种经济状况，这是由于政府的干预有可怕的记录，导致了一场危机，现在提供了一个机会，以 “变革 “的名义进行更多相同的事情。

许多政客的干预措施促使银行家和其他贷款人采取更高风险的贷款做法，结果适得其反，他们现在正寻求在其他行业（如汽车制造业）重演。与此同时，越来越多的政府指令被强加给接受救助资金的银行。 获得政府救助资金的金融机构被告知要推迟驱逐行动，并为受困的房主修改抵押贷款。他们必须让股东对高管薪酬方案进行投票。他们必须削减红利，取消员工培训和道德建设活动，并撤回对外国公民的工作机会。

无论这些指令中的任何一项有什么优点或缺点，它们都是美国宪法从未授权政府去做的事情。此外，所有这些事情都是在救助之后强加的，而不是作为接受救助的前提条件，因此留下了一个问题，即接下来还会有多少个任意的指令。这增加了抑制经济活动的不确定性。

在这种背景下，我们可以理解为什么一些银行寻求归还联邦政府根据问题资产救助计划（TARP）借给它们的钱–以及为什么奥巴马政府拒绝了一些还款提议，这意味着放弃与TARP贷款相关的权力。

市场已经证明了它能以多快的速度适应住房市场的崩溃，当时无首付抵押贷款、只付利息的抵押贷款和其他 “创造性 “的购房融资方式在短短几年内在加州急剧下降。但政治舞台上仍然充斥着同样的政府微观管理愿景–甚至是同样的个性–将住房市场，以及最终的经济，推上了毁灭之路。

尽管个性和时代不同，但新政和本届政府的基本愿景在本质上是相似的。无论那些相信新政的人如何构想或阐述这一愿景，联邦政府对经济和社会行使的权力远远超过美国宪法赋予它的权力。政府用其发放的巨额资金所购买的是向接受者发出宪法从未授权他们发出的命令的权力。政治家们实际上是在用我们自己的税款买走我们的自由。

总结和影响

在我们作为一个国家向前迈进之前，最好先看看我们的情况，尽管被敦促立即采取激烈的行动–事实上，特别是被敦促立即采取激烈的行动。

无论我们看美国经济的总体情况，还是看住房市场的具体情况，我们都看到了一代又一代人取得显著进步的历史，以及最近几年事情变得非常糟糕，非常迅速。

至少一个世纪以来，美国经济比世界上任何其他经济体的产出都多，这几乎是不言而喻的。所有这些都被认为是理所当然的，以至于没有人认为值得评论这样一个事实：今天，3亿美国人生产的产品超过了印度的10亿人口或中国的更多人口–事实上，超过了这两个国家的总和，尽管他们的人口总数是美国的8倍多。我们的产量也超过了日本、德国、英国和法国的总和。

当然，住房市场在过去几年发生了巨大的变化，经济中的其他事物也是如此。但是，这一切是否表明：（1）我们需要改变最近的一些不良政策，或者（2）我们需要重组整个经济体系，而这个体系几个世纪以来一直运作良好？更具体地说，这是否意味着我们需要让政治家在美国企业的经营中拥有更大的发言权？

贷款人并没有自发地开始贷款给那些根据多年市场经验形成的传统标准没有资格获得贷款的人。这种高风险的贷款是在政府监管机构和政治家越来越大的压力下进行的，如果贷款申请被批准的借款人的统计资料与政府的预想不一致，甚至有可能被司法部起诉。

次级贷款的增长是满足多年来普遍存在的向不符合贷款审批标准的人提供贷款的任意配额的一种方式。配额贷款是在以前的政治 “解决方案 “所造成的问题上打上的许多政治补丁之一。这些干预措施往往集中在一些有限的目标上，而没有真正关注，甚至没有意识到他们所做的事情的广泛影响。值得怀疑的是，过去那些颁布法律阻止银行分行的州政客们，除了让地方银行避免与更大、更知名的银行的分行竞争外，是否有更深远的想法。这些地方政治家似乎更不可能对20世纪30年代大萧条期间成千上万的银行倒闭感到有任何责任。

我们这个时代的国家政治家，多年来把 “房屋所有权 “作为住房政策的试金石，也不可能承认对今天的金融灾难和广泛的失业有任何责任。这意味着，投票的公众必须至少对政治谎言持怀疑态度，无论它在媒体上被呼应得多么频繁。更好的是培养某种意识，即一切 “在价格的世界里是相互关联的，因此一个元素的最小变化会沿着链条传递给其他数百万个元素”。当有人把当时的政治斗争作为压倒一切的 “好事 “来推动时，这是一个特别恰当的警告，无论是房屋所有权、减少抵押品赎回权还是整个经济结构的调整。

如果政客们不利用当前的经济危机，在公众惊慌失措无法反对的情况下，匆匆完成经济的根本性重组，那么当前的经济危机就会变成 “浪费”，这种想法即使不敲响警钟，至少也应该让我们暂停一下。

2009年9月，美国货币史的权威、卡内基梅隆大学的艾伦-梅尔策教授在《华尔街日报》上撰文说。“大多数经济学家现在认为，经济衰退预计将在大部分政府支出生效之前结束”。无论这句话多么受欢迎，从公众的角度来看，如果事实证明是这样，让经济自行恢复在政治上从来都不是一个可行的选择，因为这意味着在政治家想 “做点什么 “时，让危机 “白白浪费”。

从那些试图重塑美国经济体制的人的角度来看，最糟糕的情况是，在他们将自己的拯救蓝图颁布为法律之前，经济就已经开始明显复苏了。匆忙通过 “刺激 “立法背后的紧迫性是真实的，即使这种匆忙的原因不是为了迅速花钱来加速经济复苏。政府试图在2009年8月国会休会前通过一项庞大的医疗法案–尽管该法案要到2013年才生效–背后也有类似的紧迫性，这也是寻求快速通过立法的模式的又一次重复，而这些立法的实施将是缓慢的。

新政和大萧条的历史会重演吗？还是像一些经济学家认为的那样，经济很快就会从当前的衰退中开始复苏？当然，我们没有办法提前知道。我们可以知道的是，过去什么样的政策导致了什么样的后果，而今天这种政策的重复可能会产生什么样的后果。如果历史告诉我们什么，那就是过去的错误经常被重复，甚至在做一些新的和不同的事情的名义下，也就是在 “变革 “的名义下。杰出的英国历史学家保罗-约翰逊多年前的评论在我们这个时代仍然非常贴切。 对历史的研究是对当代傲慢的一种强有力的解毒剂。我们会谦卑地发现，有多少在我们看来新奇而合理的假设，曾经被测试过，不是一次，而是多次，而且是以无数的名义被测试过；并且在付出巨大的人类代价后，发现是完全错误的。

资料来源

序言

纽约时报》财经记者的开篇评论来自2009年11月25日的B1页，文章的标题是 “住房的上升趋势可能会逆转”。奥利弗-温德尔-霍姆斯大法官关于思考的建议分别引自《霍姆斯-拉斯基书信》第一卷和第二卷的第738和1162页。 第一章。住房热潮的经济学意义

这段话出自马克-赞迪的《金融风暴》第95页。2000年至2005年美国独户住宅的中位价格增长情况，见保险信息协会出版的《2007年金融服务实录》第162页。纽约、洛杉矶和圣地亚哥的房价急剧上升来自2006年10月16日的《新闻周刊》第40页，在一个题为 “令人担忧的住房萧条 “的专栏中。2004年发放的抵押贷款有三分之二以上被卖到了二级市场，房利美和房地美购买了这些贷款的三分之一以上，这是2005年夏季的《联邦储备公报》第355页的报道，标题是 “根据HMDA报告的新信息及其在公平贷款执行中的应用”。关于政府担保企业的利润和风险的引文来自2008年7月12-13日的《华尔街日报》A10页，标题是 “房利美丑陋”。房屋资产占家庭净资产的42%这一事实来自美国人口普查局2008年4月出版的《净资产和家庭资产：2002年》第4页，《当前人口报告》，P70-115。抵押贷款债务占房主负债的82%的说法来自2003年10月的《联邦储备公报》第423页，标题是 “美国家庭债务服务措施的最新变化”。在加州萨利纳斯，60%的房主收入需要用来支付每月的抵押贷款，这在2006年8月26-27日的《华尔街日报》A6页的图表中显示，标题为 “在托尼-蒙特利郡，贫民窟和土地战争 “的头版报道。2006年10月的《劳动月报》第7页上显示了1973年至2005年常规30年抵押贷款的利率变化，文章的标题是 “住宅和非住宅建筑的最新就业趋势”。2005年夏季的《联邦储备公报》第368页显示，利率较高的借款人往往有较高的付款拖欠率和取消赎回权，标题是 “根据HMDA报告的新信息及其在公平贷款执行中的应用”。美联储从2001年到2003年的利率下降是来自于马克-赞迪的《金融冲击》第69页。在21世纪初，美联储将联邦基金利率降至几十年来的最低水平，这一事实在《批判性评论》第21卷第2和第3期（2009年）的一篇题为 “货币政策、信贷扩展和住房泡沫：2008年和1929年 “的文章第276和277页中提到。房屋萧条后，加州购房者越来越依赖储蓄作为房屋首付的主要来源，这是加州房地产经纪人协会发布的《2008-2009年加州住房市场状况》报告的第24页。二十一世纪初期，加州首次购房者的比例不断下降，这是同一研究报告的第13页，而加州首次购房者和重复购房者之间的首付规模差距是第39页。房价升值率最高的前十个地区都在加州这一事实来自研究报告《加州最新的房主》的第4页。负担不起 “的研究报告第4页，“加州计数”。加利福尼亚州公共政策研究所于2005年8月发表的研究报告 “加州最新的房主：负担不起 “的第4页，《加州计数：人口趋势和概况》。1970年代十年后加州房价的上涨，在Regulatory Takings一书的第232至234页有讨论。William A. Fischel所写的《法律、经济和政治》一书的第232至234页讨论了1970年代十年后加州房价的上涨。2005年，旧金山湾区房屋的中位价是全国平均水平的三倍多，这一说法来自2005年10月16日《旧金山纪事报》头版报道的A11页，标题是 “入不敷出：在中产阶级中挣扎。“2005年旧金山的房屋销售价格中位数达到765,000美元，这一事实在 “加州最新的房主 “研究报告的第3页中有所报道。负担不起的人”，《加州计数》。加利福尼亚州公共政策研究所出版的《加州计数：人口趋势和概况》的第3页报告了 “加州最新的房主：负担不起 “的研究。2005年3月期间，加州圣马刁县的房屋价值每天增加2000美元，来自2005年4月15日的《圣马刁县时报》第1页，标题是 “县里的房屋价格突破记录”。2007年加州圣马刁县房屋中位价飙升至100万美元以上的说法来自2007年8月16日的《圣马刁县时报》第1页，文章标题为 “中位价超过100万美元”，而同一篇文章的第6页提到这些房屋的规模相对较小。加利福尼亚州的房屋销售价格中位数在2006年达到了56.1万美元，这一点在加州房地产经纪人协会出版的《2008-2009年加州住房市场状况》研究报告的第63页上有所显示。联邦住房企业监督办公室在2006年3月1日发表的报告《房价继续以强劲的速度上涨》第1、2页和第15、16页上报告了2004年至2005年全国房价上涨13%的情况，以及亚利桑那州和密歇根州的房价上涨率。关于旧金山的一名研究生 “参观一个又一个价格高昂的小屋 “的引文来自2007年9月16日的《旧金山纪事报》第F1页，标题为 “挤压打击房东”。在加州房价飙升的同时，加州的收入增长速度低于全国其他地区，这一事实来自于《监管权》第238页。法律、经济和政治，作者是威廉-A-菲舍尔。旧金山湾区在20世纪70年代的人口增长速度与全国相比，来自斯坦福环境法学会1982年的研究报告第9页，题为《旧金山半岛的土地使用和住房》，由Thomas M. Hagler编辑，而加州帕洛阿尔托的房价在20世纪70年代上升了近4倍，而该市的人口下降了8%，这一点在第85和89页提到。在芝加哥、圣地亚哥、纽约和旧金山，四分之一英亩土地的成本差距很大，这一点在 “分区对住房可负担性的影响 “研究报告的第15和16页中有所提及，该报告由Edward L. Glaeser和Joseph Gyourko撰写，由国家经济研究局于2002年3月出版。加州圣马刁县的开放空间数量在2003年12月10日的《圣马刁县时报》第2页上以 “开放空间 “为标题指出。房价上涨和限制性土地使用法之间的联系，引自研究报告《规划的惩罚》第35页。Randal O’Toole撰写的研究报告第35页，该报告由独立研究所于2006年出版，题为 “规划惩罚：智能增长如何使住房负担不起”。26个 “严重负担不起 “的国际城市地区中有23个遵循 “智能增长 “政策，这一事实来自同一研究的第38页。新西兰储备银行前行长的这段话来自研究报告的 “导言”，即第四届年度人口统计学国际住房可负担性调查。2008.2001年7月24日的《华盛顿邮报》第B1和B4页描述了弗吉尼亚州劳登县颁布的最小地块尺寸限制，文章标题为 “劳登采用严格的开发控制”，而肯塔基州费耶特县颁布的类似限制则在研究报告《规划惩罚》第33页中提到。由Randal O’Toole撰写、独立研究所于2006年出版的研究报告《规划的惩罚：智能增长如何使住房变得难以负担》中提到了类似的限制。同一研究报告的第6页引用了有和没有增长管理政策的社区之间房价的巨大差异。休斯顿和圣何塞的房价比较来自2007年10月17日的《政策分析》第602期的第8页，该研究题为 “你知道去洛杉矶的路吗？圣何塞展示了如何在三个紧张的十年内将一个城市地区变成洛杉矶”。圣路易斯邮报》的房地产广告来自2009年3月1日的G7页，《旧金山纪事报》同日的广告来自其房地产版的P6页。休斯顿市在20世纪70年代经历了收入的增长，同时仍然保持了住房的可负担性，这一事实在《规划的惩罚》第32页中提到。由Randal O’Toole撰写、独立研究所于2006年出版的《规划的惩罚：智能增长如何使住房负担不起》，第32页提到达拉斯的高收入和低住房成本。2005年10月出版的《法律与经济学杂志》第332和333页提到了曼哈顿的 “暴涨的房价 “以及1980年至2005年那里的住房存量增长不到10%的情况，标题是 “为什么曼哈顿如此昂贵？监管和住房价格的上涨”。同一研究报告的第332页提到，在1980年至2000年期间，拉斯维加斯市的人口几乎增加了两倍，而实际的房屋价格中位数却没有变化。Randal O’Toole撰写的《最好的计划》（The Best-Laid Plans）第125页讨论了近年来由于环保组织对土地开发的抵制加剧而导致拉斯维加斯房价上涨的问题。关于美国土地面积的开发程度的信息来自《无序扩张》第143页。罗伯特-布鲁格曼（Robert Bruegmann）的《无序的历史》（A Compact History）第143页，以及特德-巴拉克（Ted Balaker）和萨姆-斯塔利（Sam Staley）的《更远的路》（The Road More Traveled）第56和57页。国会议员迪克-阿米的引文来自他的《阿米公理》一书的第183页。2005年12月29日的《纽约时报》第A1版以 “二十年后，买房不再那么难 “为题，报道了2005年全国大部分地区住房可负担性的提高。圣地亚哥和旧金山90%以上的房屋售价至少是建筑成本的140%，这一事实出现在2002年秋季的《法规》杂志第26页，文章的标题是 “分区的陡峭价格”。2004年，十个最昂贵的大都市地区的住房成本是全国平均水平的两倍多，这是《华尔街日报》2004年9月22日第A1页上的一篇文章，题目是 “在房地产大涨之后，沿海地区的一些人正在套现。“2005年12月29日的《纽约时报》第A1和C9页报道了纽约和洛杉矶等高价城市与坦帕和达拉斯等负担得起的社区相比，支付住房费用所需的收入份额的差距，标题是 “二十年后，买房不那么吃力了”。一篇题为 “政治而非经济的危机 “的文章第139页指出，到2006年可调整利率抵押贷款占次级贷款的90%。复杂、无知和政策失败 “的文章第139页指出，在《批判性评论》第21卷第2和第3期（2009年）中。2006年，次级贷款者平均只支付了5%的房屋首付，这句话出自同一篇文章的第131页。2006年，“声明收入 “贷款或 “骗子贷款 “占次级贷款的一半以上，这来自马克-赞迪的《金融冲击》第40页。2006年，次级贷款者将其收入的40%以上用于抵押贷款，这一事实也来自同一页。2005年和2006年，近15%的可调整利率抵押贷款的初始利率低于2%，这一说法来自《科罗拉多大学法律评论》2009年冬季刊的第56页，标题为 “次级贷款的法律和经济学”。创造性的抵押贷款产品，如只付利息的贷款和可调整利率的抵押贷款，在二十一世纪的最初几年保持了最初的月度抵押贷款付款，这在2005年7月14日的《华尔街日报》第D1页上有报道，标题为 “住房变得更加难以负担”。关于2002年至2005年只付利息的抵押贷款增长的数据来自2005年5月20日的《旧金山纪事报》A16页，标题为 “只付利息的房屋贷款的高利息”，也来自2006年7月15日的《纽约时报》C1和C6页，标题为 “把目光固定在可变抵押贷款上”。2005年6月13日的《时代》杂志第18页以 “美国的房屋聚会 “为题，提到了芝加哥男子以其价格大幅升值的房屋进行房屋净值贷款。2008年8月10日的《旧金山纪事报》第A1和A21页以 “被取消抵押品赎回权的家庭对房屋的最后告别 “为题，讲述了奥克兰家庭再融资并最终失去房屋的故事。保险信息研究所出版的《2009年金融服务实录》第165页指出，2003年至2007年，房屋净值贷款的价值飙升。同一研究报告的第167页和2009年2月出版的《美国观察家》第26页都报道了在住房热潮中房主使用 “现金再融资 “的增加，文章标题为 “这场金融危机的真正起源”。在五年的时间里，美国人从他们的房屋中提取了2.3万亿美元的资产，这一说法来自2009年5月30日的《经济学人》杂志的一个特别栏目的第6页，标题是 “在低迷中生存”。反向抵押贷款从2001年到2005年的增长情况见保险信息研究所出版的《2007年金融服务实录》第156页。从1945年到2003年，房主的资产占房屋价值的比例下降，来自2004年4月19日的《新闻周刊》第55页，在一个题为 “住房是一个新的泡沫吗？“的专栏中提到。关于投机者通过 “翻转 “房屋赚取巨额利润的描述来自2005年4月的《货币》杂志第83页，标题为 “他们称之为翻转者”，以及来自2005年10月3日的《福布斯》杂志第71页，文章标题为 “粗制滥造的钻石”。2004年和2005年加州房屋销售的快速发展来自加州房地产经纪人协会出版的《2008-2009年加州住房市场状况》研究报告的第60页，而这两年售出的房屋中有一半以上收到了潜在买家的多个报价这一事实来自第33页。科罗拉多大学法律评论》2009年冬季刊第33页以 “次贷的法律与经济学 “为题，提到了2005年和2006年作为投资购买的房屋比例很高。对次级借款人一般特征的描述来自于同一篇文章的第55和56页，而绝大多数可调整利率的次级抵押贷款在利率上升之前进入止赎期的说法则来自于第28页。将抵押贷款支持的证券描述为 “越来越复杂的新证券的暴风雪 “来自马克-赞迪的《金融冲击》第11页。穆迪公司的官员对住房热潮期间抵押贷款支持证券评级困难的评论来自2008年4月27日《纽约时报》杂志上一篇题为 “三A失败 “的文章的第38和41页。关于美联储对 “掠夺性贷款 “没有具体定义的说法，来自2005年夏季的《美联储公报》第345页，注2，标题为 “根据HMDA报告的新信息及其在公平贷款执法中的应用”。 第二章。住房热潮的政治

这段话出自2008年12月20日出版的《经济学人》第126页，文章标题为 “斯莫特-霍利之战”。1999年9月30日的《纽约时报》第C2页提到克林顿政府对房利美施加压力，以扩大对中低收入借款人的贷款，标题是 “房利美放宽信贷以帮助抵押贷款。“美国民权委员会2009年9月出版的《民权与抵押贷款危机》第16和17页讨论了住房和城市发展部为房利美和房地美制定的数字目标，以购买更多的抵押贷款，这些抵押贷款是向资格较差的申请人发放的。从1996年到2006年，这些贷款目标水平增加的数据来自《民权与抵押贷款危机》的第18页，同一报告的第9页提到了HUD的出版物，敦促 “创造性 “地克服 “拥有住房的金融障碍”。1994年9月13日的《华盛顿邮报》第D1页描述了抵押贷款银行家协会扩大对少数民族和低收入借款人的抵押贷款的 “自愿 “协议，文章标题为 “贷款人同意反偏见承诺”；1994年9月20日的《华盛顿时报》第A17页，文章标题为 “Robin HUD和抵押贷款”；1994年9月19日的《全国抵押贷款新闻》第1页，文章标题为 “MBA公平贷款协议”。通过比较俄亥俄州扬斯敦、拉斯维加斯和圣地亚哥的房价与收入来衡量房屋可负担性的数据来自研究报告《第四届年度人口统计学会国际住房可负担性调查》的第30、33和34页。2008.报纸上关于缺乏可负担住房是一个全国性问题的描述来自于2002年7月5日的《纽约时报》A18页，标题为 “面对住房危机”，以及2002年6月9日的《华盛顿邮报》B7页，标题为 “住房在后方 “的专栏。熊彼特（J.A. Schumpeter）的这句话出自他的《经济分析史》第529页。强调全国大部分地区住房可负担性提高的新闻报道来自2005年12月29日的《纽约时报》第A1页，标题为 “二十年后，买房不那么费劲了”。传统基金会的研究结果可以在1990年8月22日《背景资料》第783期的第9页上找到，标题是 “华盛顿持续的虚构。全国住房短缺”。关于美国住房可负担性的信息来自2002年秋季《法规》杂志第24至30页，题为 “分区的陡峭价格 “的文章，以及Randal O’Toole撰写的《最佳计划》第117和118页。哈佛大学联合住房研究中心2008年出版的《2008年全国住房状况》报告第33页显示，就美国整体而言，自1985年以来，住房成本没有超过购房者收入的25%。美国的房价中位数是美国人收入中位数的3.6倍，而英国、澳大利亚和新西兰的房价中位数占这些国家收入中位数的比例要高得多，这一点在《第四届年度人口统计学会国际住房可负担性调查》第11页中显示。2008.1901年和2002年至2003年住房在美国消费者支出中所占份额的数据来自《美国消费者支出100年》第6和63页。全国、纽约市和波士顿的数据，美国劳工部的991号报告。直到1970年，美国的房价中位数大约是家庭收入中位数的两倍，这一说法来自兰德尔-奥图尔的《最佳计划》第117页，而1969年旧金山的住房负担能力则在第118页讨论。加利福尼亚州圣何塞的房价和收入之间的比例从1969年到2005年的增长来自2007年10月17日的《政策分析》第602期的第8页，文章标题为 “你知道去洛杉矶的路吗？圣何塞展示了如何在三个压力很大的十年中把一个城市地区变成洛杉矶”。26个 “严重无法负担 “的国际城市地区中有23个遵循 “智能增长 “政策，这一事实来自研究报告《规划的惩罚》第38页。Randal O’Toole撰写的研究报告第38页，该报告由独立研究所于2006年出版，题为 “规划惩罚：智能增长如何使住房负担不起”。1977年社区再投资法案的目的引自1977年10月12日的法案第八章第802节（公法95-128；91 Stat. 1147），《美国现行法规》，1977年，第91卷，由美国政府印刷局在1980年出版。Peter Schweizer撰写的《毁灭的建筑师》第19页提到，1977年的《社区再投资法》只在参议院辩论了一天，而在众议院没有辩论，就获得了通过的事实。1989年4月30日的《纽约时报》第26页描述了司法部对亚特兰大的银行和储蓄贷款的贷款行为的调查，文章标题为 “美国调查亚特兰大贷款人可能的偏见”。规定房利美和房地美购买抵押贷款的年度目标的法律是1992年《住房和社区发展法》第1334条。司法部长珍妮特-雷诺（Janet Reno）对那些根据统计差异被认为有种族偏见的银行的警告来自1993年12月14日的《华盛顿时报》B7版，文章标题为 “银行支付96万美元的贷款偏见和解”，以及1993年12月14日的《华尔街日报》A2版，标题为 “Shawmut Settles指控其贷款中的偏见”。黑人拥有的银行拒绝黑人抵押贷款申请人的比例高于白人拥有的银行，这一事实来自1997年2月的《金融服务研究杂志》上的一篇文章，题目是 “黑人拥有的银行对黑人借款人有歧视吗？“亚特兰大联邦储备银行2009年2月出版的研究报告《次级抵押贷款、取消赎回权和城市街区》第15页讨论了住房萧条期间少数民族房主的高违约率和取消赎回权问题；2008年1月8日《纽约时报》第A12页，标题为 “巴尔的摩就取消赎回权危机起诉银行”。2008年5月4日的《奥兰多哨兵报》第B3页，标题为 “止赎危机对黑人社区的打击”；2009年1月5日的《华尔街日报》第A1和A10页，标题为 “西班牙裔人的住房推动引发了止赎浪潮”；以及2007年11月4日的《亚特兰大日报-宪法》第A1页，标题为 “亚特兰大黑人经常被次级贷款套牢。“20世纪90年代，住房和城市发展部对贷款人施加的压力增加，在 “我们是如何陷入这场金融混乱的？“第6页中提到。Cato Institute Briefing Papers, No. 110, November 18, 2008.有关波士顿联邦储备银行发布的非歧视性贷款手册的信息来自《崩溃》第18页，作者是小托马斯-E-伍兹。克林顿政府坚持禁止在1977年《社区再投资法》下评级不合格的银行进行多元化经营，这出自1999年10月22日的《华尔街日报》第A3页，标题为 “格拉斯-斯蒂格尔改革仍在进行”。1999年11月12日的《格拉姆-里奇-布里利法案》（公法106-102；113 Stat.1350）要求寻求业务多样化的银行必须有满足社区信贷需求的令人满意的记录，这句话引自该法案。小托马斯-E-伍兹（Thomas E. Woods, Jr.）撰写的《崩溃》（Meltdown）第21页描述了ACORN对银行采取的策略。华尔街日报》1987年9月10日第2节第35页以 “公共服务还是勒索？“为题讨论了银行对社区活动家团体的让步。银行被迫为地方项目融资”。1999年1月6日的《华尔街日报》第A22页以 “格拉姆的格拉斯-斯蒂格尔之争 “为题，报道了加州住友银行承诺将其20%至25%的合同给少数民族企业。2004年8月23日出版的《巴伦周刊》第31页以 “没有什么下降 “为题讨论了乔治-W-布什总统为增加住房所有权所做的努力。2001年至2006年30年固定利率抵押贷款比例的下降和次级贷款的增加来自美国企业研究所出版的2008年11月《金融服务展望》第4页，第5页指出房利美和房地美从2005年至2007年购买次级和非传统贷款的程度。住房和城市发展部对房利美和房地美的影响在2008年6月10日的《华盛顿邮报》第A1和A2页上有描述，文章题为 “住房和城市发展部的抵押贷款政策如何助长危机”。美国企业研究所出版的2005年5月的《金融服务展望》第1页报道了房利美和房地美的抵押贷款担保的规模。有关各国国内生产总值排名的信息来自《经济学人》出版的《数字中的袖珍世界》2009版第26页。2003年9月13日出版的《经济学人》第68页发布了关于美国房价即将下跌的警告，文章的标题是 “热门房产”。对美国房屋的高成本以及如果这些价格下跌对广大投资者的风险的担忧来自2005年6月18日的《经济学人》第13页，标题是 “下跌之后”。财政部长约翰-W-斯诺的证词可以在《金融服务委员会听证会》第11页找到。美国众议院，第一百零八届国会，第一次会议，2003年9月10日，以及金融服务委员会听证会第33页。美国众议院，第一百零九届国会，第一届会议，2005年4月13日。Josh Rosner关于将住房所有权推给财务上不合格的人所带来的风险的引文来自2004年10月3日的《纽约时报》第3节第1和第9页，文章标题为 “即将到来的住房所有权的噩梦？“Gregory Mankiw关于政府对房利美和房地美的隐性担保所带来的系统性风险的警告来自Peter Schweizer的《毁灭的建筑师》第110页。关于住房市场 “与现实脱节 “的说法，以及对住房价格下滑给经济带来重大风险的担忧，来自2004年9月20日的《财富》杂志第92和93页，文章标题为 “住房繁荣结束了吗？“如果房利美和房地美没有得到控制，对大规模违约和纳税人成本的担忧来自美国企业研究所出版的2005年5月《金融服务展望》的第8页。民权与抵押贷款危机》第10页引用了乔治-W-布什总统关于增加数百万房主的呼吁。2004年8月23日出版的《巴伦周刊》第31页上，以 “一无所获 “为题，对小布什总统增加房屋所有权的努力提出了批评。联邦存款保险公司（FDIC）主席对问题贷款和高风险贷款所表达的担忧来自于《银行、住房和城市事务委员会听证会》第13页。美国参议院，第一百零七届国会，第一届会议，2001年6月20日。美联储主席艾伦-格林斯潘关于住房市场的证词引自《联合经济委员会听证会》第5和第6页。美国国会，第一百零九届国会，第一届会议，2005年6月9日。格林斯潘对房利美和房地美增长所带来的风险的担忧在《金融服务委员会听证会》第19页和第31页有报道。美国众议院，第一百零九届国会，第一次会议，2005年2月17日。他对金融市场动荡的评论来自2007年9月17日的《金融时报》（伦敦）第1页，文章标题为 “格林斯潘对房屋的警惕”，他对次级贷款普遍存在的说法来自2007年9月14日的《今日美国》第B1页，标题为 “格林斯潘对次级贷款的危险看得很慢”。国会议员巴尼-弗兰克关于房利美和房地美在创造可负担住房方面所发挥的作用的评论来自《金融服务委员会听证会》第3页。美国众议院，第一百零八届国会，第一次会议，2003年9月10日。他对补贴性住房的评论来自于《金融服务委员会听证会》第97和98页。美国众议院，第一百零八届国会，第一届会议，2003年9月25日。国会议员Barney Frank担心对房利美和房地美的健全性的担忧可能会减少可负担的住房，这可以在《金融服务委员会听证会》第3页找到。美国众议院，第一百零八届国会，第一次会议，2003年9月10日。他说，如果房利美和房地美倒闭，政府不保证提供救助，这句话也出自同一页。关于救助房利美和房地美的费用细节，可以在2009年1月29日的《华尔街日报》A14页上找到，标题是 “Fan and Fred’s Lunch Tab”，还有《预算和经济展望》第11页。国会预算办公室于2009年1月8日发布的《预算和经济展望：2009至2019财年》第11页。参议员克里斯托弗-多德对房利美和房地美的评论来自银行、住房和城市事务委员会听证会的第454页。美国参议院，第一百零八届国会，第一和第二届会议，2004年2月25日。多德参议员将布什总统对房利美和房地美进行改革的呼吁描述为 “不明智”，这出自2007年8月11日的《纽约时报》第C1和C4页，标题为 “房利美帮助缓解信贷紧缩的提议被拒绝，批评者抱怨机会主义”。多德参议员2008年7月的讲话，即房利美和房地美处于 “良好的基础上”，来自2008年7月11日国会记录的S6594页。参议院。政府接管房利美和房地美的细节来自2008年9月8日的《华尔街日报》第A1和A15页，标题为 “美国扣押抵押贷款巨头”。国会议员玛克辛-沃特斯的讲话来自《金融服务委员会听证会》第9页。美国众议院，第一百零八届国会，第一届会议，2003年9月25日。国会议员乔-巴卡（Joe Baca）说，关于房利美和房地美监管的辩论可能会限制少数族裔的购房机会，这段话出自《金融服务委员会听证会》第86页。美国众议院，第一百零八届国会，第一届会议，2003年9月10日。76位众议院民主党人于2004年6月28日给布什总统的信，敦促他的政府放弃对政府支持的企业的批评，可以从众议院金融服务委员会的网站上获取：http://financialservices.house.gov/LtrBushGSEs.pdf。全国住宅建筑商协会代表的证词来自《金融服务委员会听证会》第83和84页。美国众议院，第一百零八届国会，第一届会议，2003年9月25日。全国城市联盟的一位官员呼吁为少数民族增加可负担住房的证词来自同一听证会的第90和91页。房地美董事的证词来自第42和44页，而房利美首席执行官富兰克林-雷恩斯的评论则来自同一听证会的第45和46页。联邦住房企业监督办公室（OFHEO）2004年在房利美发现的会计违规行为，以及随后应共和党参议员基特-邦德的要求对OFHEO进行调查的细节，来自2004年9月27日的《巴伦周刊》第13和14页，标题为 “房利美被打”。2004年11月20日的《华盛顿邮报》第E1和E2页，标题为 “房地美问题导致更严厉的OFHEO”；以及2004年11月23日的《纽约时报》第C2页，文章标题为 “国会敦促驱逐两名监管者”。“2004年11月20日的《华盛顿邮报》E2页引用了弗兰克议员要求更换OFHEO领导层的声明，即前面提到的文章 “房地美问题导致OFHEO更加严厉”。2008年10月5日的《圣路易斯邮报》头版报道了房利美和房地美的雇员和政治行动委员会向国会议员提供的捐款，标题为 “邦德对房利美和房地美的强硬言论对一些人来说是空洞的”。2004年11月22日的《华尔街日报》第A2页引用了克里斯-谢斯议员关于房利美所拥有的权力和影响力的声明，文章的标题是 “房利美监管机构对加强监督的行动有分歧”。2008年9月14日的《华盛顿邮报》第A1和A12页以 “华盛顿如何未能控制房利和弗雷迪 “为题，讨论了房利和弗雷迪享有的政治保护，包括对其监管机构–联邦住房企业监督办公室（OFHEO）的限制，以及对这些政府赞助企业的不严格的资本要求。Peter Schweizer撰写的《毁灭的建筑师》第108、109和116页提到了国会议员Jim Leach、Richard Baker和Christopher Shays对房利美和房地美发出的警告。2008年6月13日的《华尔街日报》第A11页以 “多德与全美贷款挂钩 “为题，以及2009年2月3日的《华尔街日报》第A14页以 “多德的窥视性披露 “为题，提到了参议员克里斯托弗-多德从全美金融公司获得贷款的有利条件。彼得-施韦泽（Peter Schweizer）撰写的《毁灭的建筑师》（Architects of Ruin）第99页提到了全美金融公司和政治上关系良好的个人的关系。参议员鲍勃-贝内特与房利美和房地美的关系在2008年9月12日的《盐湖论坛报》政治版上被报道，标题为 “大的抵押贷款收购目标的背景”。房利美和房地美雇佣前政客的说法来自2008年7月19日的《经济学人》杂志第80页，文章标题为 “简短的家族历史。有毒的福吉”。Peter Schweizer撰写的《毁灭的建筑师》第106页和第114页提到了许多来自两党的知名政治人物被任命到房利美和房地美的有利可图的职位上。2009年1月22日的《华尔街日报》第A1页以 “银行救助决定中出现的政治干预 “为题，报道了在国会议员巴尼-弗兰克的干预下，波士顿的一联银行获得了1200万美元的TARP资金。众议员玛克辛-沃特斯与OneUnited银行的关系在2009年3月13日的《纽约时报》头版被报道，标题是 “一位代表，她的关系和银行会议”。华尔街日报》2009年6月5日A14版以 “巴尼-弗兰克，汽车沙皇 “为题，报道了国会议员巴尼-弗兰克为阻止通用汽车在其家乡马萨诸塞州的一个分销中心关闭而进行的干预。Gerald P. O’Driscoll对房利美和房地美的评论来自2008年9月9日的《纽约邮报》，标题为 “房利/房地美救市的废话”。 第三章：住房危机

题记出自彼得-施韦泽的《毁灭的建筑师》第166页。罗伯特-J-萨缪尔森的引文来自2002年2月25日的《新闻周刊》第37页，标题是 “最后的大牛市”。关于联邦储备系统和2004年至2006年期间利率上升的细节来自2006年6月30日的《纽约时报》第A1和C8页，文章标题为 “美联储提高利率，但缩减对通货膨胀的谈论”。科罗拉多大学法律评论》2009年冬季刊第35页指出了美联储加息后抵押贷款利率的上升，文章题为 “次级贷款的法律与经济学”。2006年10月26日的《华尔街日报》第D1版以 “房价持续下滑；买家坐立不安 “为题报道了2006年房价在十多年来首次下降的情况。2006年10月14日的《旧金山纪事报》第C1版以 “东湾止赎活动激增 “为题报道了2006年加州各县的高止赎率。2007年7月12日的《旧金山纪事报》第C1和C2版以 “止赎活动急剧上升 “为题，报道了2007年6月全国止赎数量增加87%，以及湾区止赎数量增加近两倍的情况。2007年7月25日的《旧金山纪事报》第C1和C2版以 “取消抵押品赎回权上升 “为题，报道了2007年加州房屋恢复银行所有权的数量增长了800%。2007年3月31日的《纽约时报》第C1和C6页报道了银行取消贷款赎回权的成本为4万美元，文章标题为 “贷款人可能证明可调整”。2009年1月22日的《旧金山纪事报》头版以 “取消赎回权助长房屋销售激增 “为题，报道了2008年12月旧金山湾区售出的所有现有房屋中，有一半是被取消赎回权的房屋，而同一篇文章的A12页则报道了湾区房屋价格下降近47%。2006年11月7日的《纽约时报》头版报道了亚利桑那州凤凰城繁荣和萧条时期的对比，标题是 “在亚利桑那州的住房繁荣之后，‘出售’是一个时代的标志”。2008年12月31日的《华尔街日报》第A2页报道了标准普尔住房价格指数的创纪录下降，标题是 “10月住房价格以创纪录的速度下降”。标准普尔在2008年12月30日发布的题为 “根据标准普尔/凯斯-席勒房价指数，进入2008年第四季度，房价下跌加剧 “的新闻稿中报道了2008年期间加州沿海地区以及拉斯维加斯、迈阿密和凤凰城的房价急剧下降的情况。2008年10月22日的《华尔街日报》头版A13页以 “加州房屋销售复苏，但并非没有激烈的痛苦 “为题，报道了加州是25个房屋价格下降最严重的都市区中的16个。加州房地产经纪人协会出版的《2008-2009年加州住房市场状况》第63页报道了2007年至2008年加州住宅价格下降10万美元的情况。2006年10月16日的《新闻周刊》第40页以 “令人担忧的住房萧条 “为题报道了2000年至2005年圣地亚哥房价的大幅上涨，而2008年12月31日的《圣地亚哥联合报》第C1页以 “房价比去年同期下降26.7%“为题报道了2006年至2008年的房价下跌。哈佛大学联合住房研究中心2008年出版的《2008年全国住房状况》第8和第9页显示了以各种指数衡量的美国住房价格下降的程度。同一报告的第8页显示，不同城市地区的房价下跌的严重程度有很大差异。2008年12月31日的《华尔街日报》第A2页以 “10月房价以创纪录的速度下降 “为题，以及2005年12月29日的《纽约时报》第A1和C9页以 “20年后，买房不那么难了 “为题，报道了达拉斯房价在房地产萧条时期的低跌率，以及在经济繁荣时期的可负担能力。阿兰-格林斯潘关于美国住房市场 “局部泡沫 “的引文来自2005年5月23日《华尔街日报》的头版报道，标题是 “随着价格上涨，房主深陷债务购买房地产”。2009年1月30日的《华尔街日报》第C1页报道了用期权ARM为购房提供资金的借款人中，有55%的人的欠款超过了他们的房屋价值，而且28%的这类抵押贷款被拖欠或被取消赎回权，文章的标题是 “期权ARMs看到违约率上升。“美国企业研究所出版的《2008年11月金融服务展望》第4页报道了30年固定利率抵押贷款的比例下降到仅占所有抵押贷款的三分之一。哈佛大学联合住房研究中心2008年出版的《2008年国家住房状况》第19页显示，拥有可调整利率贷款、只付利息贷款和付款选择权贷款的借款人的拖欠率很高。联邦储备委员会主席本-伯南克的证词来自《金融服务委员会听证会》第12页。美国众议院，第一百一十届国会，第一届会议，2007年9月20日。少数民族房主在次级贷款中占有不成比例的份额的说法来自2006年12月20日的《纽约时报》第C4页，标题为 “研究预测每5笔次级贷款中就有1笔取消赎回权”。亚特兰大联邦储备银行2009年2月发表的工作文件2009-1第15页报道了住房萧条期间少数民族房主的高止赎率，“次级抵押贷款、止赎和城市街区”。2008年1月8日的《纽约时报》第A12页，标题为 “巴尔的摩就止赎危机起诉银行”；2008年5月4日的《奥兰多哨兵报》第B3页，标题为 “止赎危机重创黑人社区 “的文章。2009年1月5日的《华尔街日报》第A1和A10页，标题为 “为西班牙裔人推动住房建设引发了取消抵押品赎回权的浪潮”；2007年11月4日的《亚特兰大日报-宪法》第A1页，标题为 “亚特兰大黑人经常被次级贷款套牢”；2007年4月26日的《今日美国》第B1页，标题为 “2005年，一半的少数民族用次级贷款购买了他们的房屋。“2007年12月16日的《旧金山纪事报》第A1和A10页报道了旧金山湾区、拉斯维加斯、亚利桑那州和佛罗里达州投机者拥有的大量止赎房产，文章标题为 “止赎权。巨额贷款是如何失败的”。霍尔曼-詹金斯的言论来自2009年2月18日的《华尔街日报》A15页，标题为 “民主如何毁掉救市”。2009年4月16日的《今日美国》第B1页报道了五个州–加州、佛罗里达州、亚利桑那州、内华达州和伊利诺伊州–占2009年第一季度取消赎回权的近60%的事实，文章的标题是 “取消赎回权大跳水”。2007年10月31日的《华尔街日报》第A18页提到了因美国次级抵押贷款损失而不得不被监管机构救助的德国银行，该新闻在头版以 “伯南克，在第一次危机中，改写了美联储的剧本 “为标题开始。科罗拉多大学法律评论》2009年冬季刊第52页讨论了次贷危机对华尔街的影响，文章标题为 “次贷的法律与经济学”。同一篇文章的第20页显示，从1995年到2003年，次级抵押贷款的价值增长了5倍多。马克-赞迪撰写的《金融冲击》第154页指出，21世纪初抵押贷款信贷市场的稳定性。美国民权委员会2009年9月出版的《民权与抵押贷款危机》第64页上显示了2005年至2008年的次级抵押贷款的止赎率。2008年4月27日的《纽约时报》杂志上一篇题为 “三A级失败 “的文章第39页描述了抵押债务的情况。购买抵押贷款支持的证券是 “黑暗中的一跃 “这一说法来自2009年1月24日《经济学人》杂志内一篇题为 “贪婪与恐惧 “的特别报道（有其独立的页码）的第13页。穆迪决定修改其评估次级抵押贷款的模式，这句话引自2008年4月27日的《纽约时报》杂志中一篇题为 “三A级失败 “的文章的第41页。科罗拉多大学法律评论》2009年冬季刊第54页在一篇题为 “次级贷款的法律与经济学 “的文章中提到了通过向三大评级机构 “购买 “抵押贷款支持的证券来获得最高评级的过程。斯坦利-利博维茨教授的这段话来自2009年2月号的《美国观察家》第24页，标题是 “这场金融危机的真正起源”。加州房地产经纪人协会出版的《2008-2009年加州住房市场状况》第4页报道了从2007年到2008年，加州出售的价格低于50万美元的房屋比例的增加。同一份报告的第14页报告了2006年与2008年加州房屋销售价格相比，首付金额所占的百分比。同一报告的第15页报告了2007年至2008年加州零首付抵押贷款的下降。同一份报告的第16页显示，2007年至2008年，加州只付利息的可调整利率抵押贷款的比例在下降。同一份报告的第61页显示，固定利率抵押贷款从2005年占加州所有抵押贷款的55%上升到2008年占该州抵押贷款的90%以上。该报告第18页显示，从2006年到2008年，加州首次购房者通过二次抵押贷款购房的比例急剧下降。从2004年到2007年，全国可调整利率抵押贷款的比例急剧下降，来自保险信息研究所出版的2009年金融服务实录的第161页。次级抵押贷款的价值从2006年到2007年的急剧下降，见哈佛大学联合住房研究中心2008年出版的《2008年全国住房状况》报告第19页。2006年后，美国不同种族和族裔群体对次级抵押贷款的使用有所下降，见《民权与抵押贷款危机》第61页。2009年1月24日的《纽约时报》第B1和B5页以 “成本和更严格的规则阻碍了再融资 “为题，讨论了在住房萧条之后，贷款人和抵押贷款保险公司的选择性增加。2009年，一半的银行收紧了对优质抵押贷款的贷款标准，这一点在2009年5月5日的《纽约时报》头版的A4页上讨论过，标题是 “住房早期崩溃的地方，出现了复苏的曙光”。2009年5月，个人储蓄率上升到6.9%，这是自1993年12月以来的最高水平，2009年6月27日的《纽约时报》B7版在一篇题为 “随着收入的反弹，储蓄率达到15年来的最高水平 “的文章中提到了这一事实。华尔街日报》2009年7月9日第C1页以 “次贷重现住房市场困境 “为题，讨论了亚特兰大次级抵押贷款债券持有人于2009年开始向市场倾销止赎房屋的情况。这些被取消赎回权的房屋售价仅为其原始贷款额的一小部分，这一事实也出自同一页。2009年5月4日的《华尔街日报》第A16页以 “下一次住房萧条 “为题，讨论了由联邦住房管理局（FHA）承保的大量抵押贷款和其贷款的高拖欠率。同页还描述了2008年FHA的贷款上限几乎翻了一番，达到719,000美元，其低首付要求，以及其承保标准的其他风险。彼得-施韦泽（Peter Schweizer）撰写的《毁灭建筑师》（Architects of Ruin）第172和173页提到，即使在金融危机之后，政府仍然对银行施加压力，要求它们继续提供高风险贷款以满足《社区再投资法案》的要求。2008年9月24日的《纽约时报》第A24页以 “在危机中，参议员的言辞迸发 “为题，报道了参议院银行委员会成员对华尔街贪婪的指责，以及对监管不力的批评。2009年2月12日的《洛杉矶时报》第C1页报道了众议院金融服务委员会的听证会，在听证会上，该国最大银行的领导人被立法者 “骚扰”，文章标题为 “经济危机。立法者给了银行一个责备”。参议员克里斯托弗-多德对布什政府的批评引自2008年9月12日的《华盛顿邮报》A15页，标题为 “参议员多德在哪里？“多德参议员关于艾伦-格林斯潘的言论可以在2007年9月17日的《财富》杂志第124页上找到，文章标题为 “哦，你要责备的人！“参议员克里斯托弗-多德对房利美和房地美的好评来自于他在2008年2月7日 “改革政府担保企业的监管 “听证会上的开幕词。(参议员多德的发言稿由美国参议院银行委员会在新闻稿中公布）。犹他州的共和党参议员罗伯特-贝内特同样把房利美和房地美描绘成 “作为英雄出现的企业，因为他们是唯一还有钱的企业”。参议员贝内特的讲话来自2008年3月7日的《美国银行家》杂志华盛顿部分的第3页，标题是 “GSE改革听证会转向对救助的更广泛辩论”。关于救助房利美和房地美成本的细节可以在2009年1月29日的《华尔街日报》第A14页上找到，标题是 “范和弗雷德的午餐帐”。关于救助美国银行、花旗集团、摩根大通和富国银行的成本数据来自2009年2月16日《财富》杂志第78和79页，文章标题为 “TARP的世界”。参议员克里斯托弗-多德关于房利美和房地美 “基本面很强 “的说法引自2008年7月12-13日的《华尔街日报》第A10页，标题为 “房利美很丑”。批评参议员克里斯托弗-多德的社论出现在2008年7月21日的《华尔街日报》A12页上，标题是 “房利和房地产业的帮凶”。国会议员巴尼-弗兰克声称次贷危机是由于监管太少造成的，这句话出自2007年8月20日的《伦敦金融时报》第11页，标题是 “加强监管的（次）主要论点”。弗兰克议员说私营部门的错误决定和保守的理念是导致金融危机的原因，这句话出自2008年9月28日的《波士顿环球报》D9版，标题是 “弗兰克的指纹遍布金融惨败”。弗兰克议员关于过度放松管制导致金融危机的进一步声明可以在2008年7月11日的《华盛顿邮报》A17页上找到，标题是 “资本主义的现实检查”，以及2007年9月14日的《波士顿环球报》A11页上，标题是 “次贷危机的教训”。参议员查尔斯-舒默关于放松管制导致金融危机的说法来自2008年9月18日国会记录的S8991页。参议院。玛丽亚-巴蒂罗莫和国会议员巴尼-弗兰克之间的交流来自2008年12月22日的《商业周刊》第20页，标题为 “Facetime。巴尼-弗兰克谈底特律、住房和高管薪酬”。国会议员巴尼-弗兰克关于他反对向不合格的借款人提供抵押贷款的说法，引自他2009年3月18日发表在《赫芬顿邮报》上的专栏文章《共和党失忆症有解药吗》。国会议员巴尼-弗兰克在给房利美和房地美负责人的信中批评这两家公司对公寓买家的贷款标准 “过于苛刻”，这段话引自2009年6月24日《华尔街日报》A14页上一篇题为 “承销商巴尼 “的社论。参议员Kit Bond的评论来自2008年9月18日国会记录的S8970页。参议院。关于参议员基特-邦德过去阻挠OFHEO的努力，可以在2008年10月5日的《圣路易斯邮报》的头版上找到，标题是 “邦德对房利和房地产业的强硬言论在一些人看来是空洞的”。参议员Barbara Boxer关于法官修改主要住宅贷款的声明来自2008年4月1日的国会记录第S2259页。参议院。国会议员约翰-科尼尔斯和参议员理查德-德宾提出的允许破产法官修改住房抵押贷款的立法，在2009年2月13日的《华尔街日报》第A13页上提到，标题是 “不要让法官撕毁抵押贷款合同”。参议员哈里-里德关于修改《破产法》以允许法官修改抵押贷款条款的言论来自2008年2月27日国会记录的S1218页。参议院。共和党参议员米奇-麦康奈尔关于向信用良好的借款人发放 “政府支持的4%固定抵押贷款 “的建议，以及爱德华-格莱泽教授对该建议的批评，来自2009年2月5日的《华尔街日报》A13页，标题为 “共和党有一个愚蠢的抵押贷款想法。“参议员克里斯托弗-多德对取消抵押品赎回权的讨论可以在2009年2月6日国会记录的S1812、S1815、S1816和S1831页中找到。参议院。参议员克里斯托弗-多德提出的改善对房利美和房地美的监管并鼓励为可负担住房提供更多资金的立法建议，来自2008年5月13日的《华盛顿邮报》第A2页，文章标题为 “参议院对住房法案的谈判破裂”。国会议员巴尼-弗兰克的住房救援提案在2008年5月的《抵押贷款银行业务》第8页上讨论，文章标题为 “国会、政府各自提出FHA抵押贷款救济”。2009年2月21日的《经济学家》杂志第32页报道了43%的修改后的贷款在8个月内再次拖欠，标题是 “不能支付还是不愿支付？“关于自1922年以来美国政府为提高住房自有率而实施的各种计划，以及在这些政府干预措施之后取消抵押品赎回权的比率增加的信息，来自《城市杂志》2009年春季刊中一篇题为 “强迫性住房障碍 “的文章的第15至18页。加利福尼亚州有30名州审查员监督数以千计的消费金融公司，因此抵押贷款公司大约每四年才被检查一次，这是马克-赞迪（Mark Zandi）的《金融冲击》一书第154和155页的内容。在同一本书的第155页提到了强加给这些监管者的政治压力。美联储主席格林斯潘对内战前时代银行资本/资产比率水平的评论，引自明尼阿波利斯联邦储备银行出版的2001年9月号《地区》杂志中一篇题为《利用市场纪律》的文章第6页。关于布什总统在2008年签署的7000亿美元的经济救助计划（TARP）的信息可以在2008年10月4日的《纽约时报》第A1和A12页上找到，标题是 “布什签署法案”，而关于奥巴马总统在2009年签署的7870亿美元的经济刺激计划的信息来自2009年2月14日的《纽约时报》第A11页，文章标题是 “一个更小、更快的刺激计划，但仍然有很多钱。“摩根大通、富国银行、美国国际集团、美国银行和花旗集团的救助成本数据来自2009年2月16日的《财富》杂志第78和79页，文章标题为 “TARP的世界”。亚当-斯密关于政府为某一特定目的预留的资金的滥用的言论可以在他的《国富论》（现代图书馆版）第873页中找到。大卫-李嘉图关于同一主题的言论来自《大卫-李嘉图的作品和通信》第一卷第248页和第四卷第194和195页，由皮埃罗-斯拉法编辑，由剑桥大学出版社出版。国会预算办公室关于2009年联邦赤字将达到1.4万亿美元的估计来自2009年10月8日的《华尔街日报》第A4页，标题为 “赤字使推动就业变得复杂 “的新闻报道，而国会预算办公室关于赤字将在2019年继续以每年超过一万亿美元的速度运行的估计来自2009年6月13日的《经济学人》第33页，标题为 “看到红色”。关于美国国债中外资份额的数据来自美国政府印刷局2008年出版的《分析视角》，《美国政府预算，2009财政年度》第240和241页。2009年1月31日的《华尔街日报》第A10页以 “资本打击 “为题报道了2008年最后一个季度企业在设备和软件方面的支出下降。2009年不良债务交易的发生率几乎是2008年的两倍，这一事实来自《华尔街日报》2009年8月11日的头版报道，标题为 “不良收购飙升”。2009年1月27日的《纽约时报》第B5页指出，在布什政府的救助措施之后，银行不愿意把钱借给借款人，这来自于B1页开始的一篇文章，题目是 “毕竟有些东西值得恐惧。“2009年4月20日的《华尔街日报》第A1版以 “银行贷款持续下降 “为题，报道了从问题资产救助计划（TARP）中获得资金的银行在2009年2月的新贷款中比前一年10月启动TARP时减少23%的事实。2009年美国的银行贷款从5月的7.14万亿美元下降到9月的6.78万亿美元，这一事实来自2009年10月17日的《经济学人》第83页，文章的标题是 “薄利多销，没有胃口”。2009年1月31日的《华尔街日报》第A10页报道了货币速度的历史性下降，标题为 “资本罢工”。2009年8月20日的《纽约时报》第A15页以 “研究发现，自经济衰退开始以来，政府工作岗位增加了不到1%“为题，展示了私营部门工作岗位的持续下降，以及过去40年经济衰退期间公共和私营部门的工作表现。2009年7月失去的247,000个工作岗位，比2009年1月失去的741,000个工作岗位的峰值有所下降，《纽约时报》2009年8月8日的头版报道了这一情况，文章的标题是 “工作岗位流失减缓，预示着复苏的势头。“2009年8月，失业率达到9.7%，青少年的失业率达到25.5%，这一事实在《华尔街日报》2009年9月5日至6日的A1版上被报道，标题为 “就业损失对复苏的影响”。就业损失 “继续从今年最糟糕的数字中缓和下来 “的评论引自2009年9月5日《纽约时报》的头版报道，题为 “尽管就业损失放缓，但失业率达到9.7%"。2009年11月7日至8日的《华尔街日报》头版以 “严峻的里程碑，失业率突破10%“为题，报道了2009年10月的失业率在超过四分之一世纪以来首次超过10%的事实。2009年2月，道琼斯工业平均指数下降到16个月前的二分之一，《华尔街日报》2009年2月24日的A1版以 “股票跌至峰值的50%“为标题进行了报道。2009年4月30日的《华尔街日报》第A14页以 “更好的坏消息 “为题报道了2009年第一季度商业投资下降38%的事实。2009年8月15日的《经济学人》杂志第70页以 “在反弹中 “为题报道了印度尼西亚、中国、新加坡和韩国等亚洲国家的股票市场在2009年上半年经历了比美国更大的百分比增长这一事实。同一篇文章的第69页指出，在美国工业生产下降的时候，亚洲国家的工业生产在2009年第二季度出现增长。2009年8月14日的《华尔街日报》头版以 “欧洲复苏，美国滞后 “为题，报道了法国和德国2009年第二季度国内生产总值的增长，以及美国国内生产总值的持续下降。欧洲和亚洲的经济正在经历复苏，而美国的消费支出却在下降，联邦储备委员会官员警告说，美国的经济活动将 “在一段时间内保持疲软”，这些都在同一页上报道。2009年8月15-16日的《华尔街日报》第A2版报道了美国工业生产在2009年7月增长了二分之一的事实，文章标题为 “工业产出攀升，而价格保持稳定”。关于TARP立法不明确的讨论来自《偏离轨道》第28和29页，作者是约翰-B-泰勒。奥巴马总统在财政部长盖特纳介绍政府的银行稳定计划之前的讲话，来自总统2009年2月9日的新闻发布会。2009年2月11日的《圣路易斯邮报》B8版以 “TARP之子 “为题，指出财政部长盖特纳的计划缺乏细节。纽约时报》的批评言论来自2009年2月11日的A26页，标题为 “救助计划的下一章”。对财政部长盖特纳的演讲的其他批评性评价可以在2009年2月13日的《华盛顿邮报》A17页上找到，标题是 “财政部的训练有素的推销员”，还有2009年2月11日的《华盛顿邮报》D1页上的一篇文章，标题是 “盖特纳计划缺乏新鲜感和清晰度。“2009年2月14日的《纽约时报》第A11页以 “一个更小、更快的刺激计划，但仍然有很多钱 “为题，报道了国会预算办公室的估计，即74%的刺激资金要到2010年9月才能用完。经济学人》杂志关于经济刺激计划的评论来自2009年2月14日的第13页，标题是 “奥巴马的救援”。截至2009年5月29日，7870亿美元的刺激计划中只有6%的资金被使用，这一事实在2009年6月9日的《洛杉矶时报》第A1页上被报道，标题是 “奥巴马面临刺激计划的质疑”。2009年8月8日至9日的《华尔街日报》第A12版以 “就业底线 “为题，报道了到2009年8月只花了10%多一点的刺激资金。2009年1月5日至12日的《标准周刊》第11页以 “对经济学不甚了解 “为题报道了当时的当选总统奥巴马关于 “可动用项目 “的声明。2009年8月5日的《华尔街日报》第A2页以 “刺激措施缓慢地流向基础设施 “为题，报道了刺激措施在基础设施方面的支出速度缓慢。 第四章：住房神秘主义和住房错误

这段话出自《约翰-斯图亚特-米尔文集》第十九卷中 “关于代议制政府的考虑 “的第594页，由多伦多大学出版社出版。2002年7月的《国家房地产投资者》杂志第12页刊登了一篇题为 “对经济适用房的需求正在上升 “的文章，指出美国需要更多的经济适用房。在《迎接我们国家的住房挑战》的第一页上描述了体面和可负担住房的好处，这是两党千年住房委员会在2002年出版的一份报告。雅各布-里斯（Jacob Riis）将纽约下东区的住宅描述为 “犯罪的温床”，这出自他的《另一半人的生活》（哈佛大学出版社版）第3和第5页。第14页指出，许多住在将被关闭的租房中的人不得不被警察强行带走。雅各布-里斯的看法是，有些人 “无论走到哪里都带着他们的贫民窟”，这出自同一本书的第21页。许多中产阶级黑人反对住房券计划，这一点在2000年秋季的《城市杂志》第84至91页上提到，标题为 “让我们结束住房券”。简-雅各布斯的《美国大城市的死与生》第10页讨论了被称为 “城市中最糟糕的贫民窟 “的波士顿街区，但它的犯罪率、疾病率和婴儿死亡率也很低。乔治-W-布什总统关于鼓励住房所有权的声明来自2008年12月21日《纽约时报》的头版报道，标题为 “白宫哲学激起了抵押贷款的火苗”。对声称有贷款歧视的研究的批评可以在《反击》第15章中找到。记者看平权行动》第15章，作者是鲍勃-泽尔尼克，以及我的《经济事实与谬误》第178至183页。另见题为《种族在抵押贷款中的作用》的研究。重新审视波士顿联储的研究，“联邦储备委员会研究和统计司1996年12月发表的工作文件；“抵押贷款，种族和模型规范，“金融服务研究杂志，1997年2月，第43至68页。华尔街日报》1993年9月1日第A14页上的 “一项不值得称赞的研究”；《美国银行家》1993年8月19日第13页的抵押贷款部分，标题为 “波士顿联储的偏见研究存在严重缺陷”；“对少数民族的抵押贷款。偏见在哪里？“经济调查》，1998年1月，第3至28页；以及《社区再投资法案》。寻找不存在的歧视》，《政策分析》，第354期，1999年10月6日，由卡托研究所出版。黑人和白人借款人寻求政府支持的、常规的和再融资贷款的批准率可以在1991年11月的《联邦储备公报》第870和871页上找到，文章标题为 “住房抵押贷款披露法。扩大的住宅贷款数据”。联邦储备系统抵押贷款研究中的数据的局限性在同一篇文章的第859页有描述。报纸上的社论声称，根据美联储的研究结果，在1991年10月23日的《今日美国》第A12页，标题为 “歧视与贷款”，以及1991年10月25日的《圣路易斯邮报》第C2页，标题为 “抵押贷款中的种族差距持续存在”。声称抵押贷款中存在歧视的新闻报道包括1992年3月31日的《华尔街日报》的头版报道，标题为 “数字背后。还有1991年10月22日《纽约时报》第D1版的一篇报道，标题是 “抵押贷款中的种族差距详解”。在美联储的研究中，收入是贷款申请人的唯一财务特征，这一点在1991年11月的《美联储公报》第867页上被指出，文章标题为 “住房抵押贷款披露法。扩大的住宅贷款数据”，而贷款人在考虑贷款申请人的还款能力时必须评估的因素则在第875页讨论。美国人口普查局2008年4月出版的《净资产和家庭资产：2002年》第14页显示了最高收入五分之一的黑人和白人在净资产方面的差异数据，《当前人口报告》，P70-115。黑人和白人在继承财富方面的差异在2002年3月出版的《美国社会学杂志》第1334页上有报道，题目是 “白人和黑人三代人的终身继承权”。波士顿的白人和少数民族抵押贷款申请人的净资产比较来自1998年1月的《经济调查》第8页，文章标题为 “对少数民族的抵押贷款。哪里有偏见？“白人比亚裔美国人更经常地被拒绝常规抵押贷款，这在1991年11月的《联邦储备公报》第870页上显示，标题是 “住房抵押贷款披露法。1992年11月的《联邦储备公报》第808页，标题为 “扩大的HMDA住宅贷款数据”。一年后”；以及美国民权委员会于2009年9月出版的《民权与抵押贷款危机》第53页。民权与抵押贷款危机》第53页报告了白人和各少数民族的常规抵押贷款拒绝率数据。显示白人借款人比亚裔美国人借款人更经常求助于次级贷款的数据来自《民权与抵押贷款危机》第61页；《联邦储备公报》2005年夏季刊第379页，标题为 “根据HMDA报告的新信息及其在公平贷款执行中的应用”；以及政治和经济研究联合中心2007年11月出版的第2号简报第5页，标题为 “非裔美国人和房屋所有权。次级贷款经验，1995年至2007年”。2007年8月，联邦储备系统理事会根据2003年《公平和准确信贷交易法》第215条向国会提交了一份报告，题为《关于信贷评分及其对信贷供应和可负担性的影响的报告》，其中第80页报告了亚裔美国人比白人更高的信用分数。2007年11月6日的《亚特兰大日报-宪法》第A12页报道了亚特兰大市区黑人、白人、西班牙裔和亚裔求助于次级贷款的频率，标题是 “信贷问题的答案不在黑白之间”。收入较低的白人和收入较高的黑人之间的信用评级比较来自1999年9月21日《华盛顿邮报》的头版，标题为 “在信用评级中发现种族差异”。黑人拥有的银行拒绝黑人抵押贷款申请人的比例高于白人拥有的银行，这一事实来自1997年2月的《金融服务研究杂志》上的一篇文章，标题是 “黑人拥有的银行是否歧视黑人借款人？“比较黑人和白人借款人使用次级贷款频率的新闻报道来自2005年4月11日的《华盛顿邮报》第A2版，文章标题为 “次级贷款中发现的差异”。2002年的研究将信用记录纳入研究抵押贷款违约的变量中，其结论可在《关于种族与抵押贷款违约关系的新证据》第18页中找到。信用历史数据的重要性”，由Unicon研究公司编写，于2002年5月23日发表。2006年9月的《联邦储备公报》第A158页指出，在信贷承销和定价中考虑的许多因素在HMDA数据中没有出现，文章的标题是 “较高价格的房屋贷款和2005年HMDA数据”。与白人相比，黑人和西班牙裔借款人中高价贷款的发生率更高，数据显示亚裔美国人是最不愿意使用这种贷款的群体，出现在同一篇文章的A159页。波士顿抵押贷款的研究结果可以在《波士顿的抵押贷款》第2页找到。解读HMDA数据 “的第二页，波士顿联邦储备银行1992年10月出版的第92-7号工作文件。声称波士顿联储研究报告发布后存在贷款歧视的新闻报道可以在1992年10月9日出版的《波士顿环球报》经济版第一页上找到，文章标题为 “研究显示贷款中存在种族偏见”，还可以在1992年10月9日出版的《华尔街日报》A3版上找到，标题为 “波士顿联储发现抵押贷款中种族歧视仍然广泛存在”。宣布波士顿联邦储备银行的研究是 “决定性的 “的《商业周刊》文章是在1992年10月26日的第78页，标题是 “没有’仅限白人’的标志，但是……“波士顿联邦储备银行负责人的讲话可以在1993年1月4日的《福布斯》杂志第48页上找到，文章的标题是 “隐藏的线索”。华盛顿联邦储备银行的结论是，1992年波士顿联储研究中关于歧视的说法 “难以自圆其说”，这一结论在研究报告《种族在抵押贷款中的作用》第1页中指出。重新审视波士顿联储的研究”，这是联邦储备委员会研究和统计司于1996年12月发表的工作文件。1993年8月19日的《美国银行家》杂志抵押贷款栏目第13页以 “波士顿联储的偏见研究存在严重缺陷 “为题，报道了波士顿的黑人和西班牙裔比白人更有可能购买低价房的事实，当时银行担心此类房屋的价格下降得特别厉害。诺贝尔奖获得者经济学家加里-贝克尔对波士顿联储研究的评估可以在1993年4月19日的《商业周刊》第18页上找到，标题是 “针对银行的证据并不能证明偏见”。斯坦-J-利博维茨对1992年波士顿联邦储备银行研究的批评见于2008年10月20日出版的《国家评论》杂志上一篇题为《火车失事的解剖》的文章。波士顿联邦储备银行发布的呼吁降低贷款标准的手册在题为 “火车失事的剖析 “的文章第293、294和295页中被引用。Stan J. Liebowitz在Holcombe和Powell编辑的《美国住房》一书中写道：“火车失事的解剖：抵押贷款崩溃的原因”。关于平等就业机会委员会对西尔斯公司提起的性别歧视案件的信息可以在1992年5月25日的《福布斯》杂志第77页上找到，标题是 “沉默的螺旋”，还有E.E.O.C.诉Sears, Roebuck & Co.，839 F.2d 302 at 360。1992年9月18日的《华尔街日报》C18页讨论了司法部对迪凯特联邦储蓄贷款公司的歧视案，文章标题为 “迪凯特联邦公司与美国指控的抵押贷款中的种族偏见和解”。1993年11月28日的《纽约时报》第3节第4页报道了联邦储备委员会拒绝批准Shawmut国家公司收购新达特茅斯银行，文章标题为 “借贷偏见规则给银行带来困境”。肖姆特国家公司的抵押贷款子公司支付的96万美元的和解金，以及司法部长珍妮特-雷诺对贷款人发出的警告来自1993年12月14日的《华盛顿时报》B7页，文章标题为 “银行支付96万美元的贷款偏见和解金”。1993年12月20日的《华盛顿时报》第A24页以 “如何合法地抢劫银行 “为题，报道了美联储在Shawmut与司法部达成近百万美元的和解后，撤回了对Shawmut收购新达特茅斯银行的反对意见，同时在同一栏目中还指出，没有少数族裔提出个人申诉，声称他们受到歧视。1994年8月23日的《纽约时报》第D1版以 “在与S.&L.的协议中看到对贷款偏见的更广泛攻击 “为题，讨论了司法部与切维蔡斯联邦储蓄银行的和解，要求该银行在少数民族地区开设新的分行。参议员William Proxmire对 “红线 “的定义引自《国会记录》第17630页。参议院，1977年6月6日。参议员William Proxmire建议将银行在当地社区的投资水平作为监管机构批准或不批准该银行扩展业务的决定性因素，该建议记录在《国会记录》第17603页上。参议院，1977年6月6日。美国民权委员会2009年出版的《民权与抵押贷款危机》第9页引用了克林顿政府关于打破住房所有权的 “种族和民族障碍 “的声明。1975年8月25日的《华尔街日报》第15页引用了盖尔-辛科塔关于 “重新划线 “导致城市衰退的说法，该报道的头版标题为 “为了对抗’重新划线’，公民团体转向，是的，‘绿线’"。民权与抵押贷款危机》第16页报道了联邦存款保险公司在评估银行的合并申请和其他商业决策时考虑银行的CRA表现。1989年，美联储首次以CRA为由拒绝了合并申请，该刊物第11页注20报道了这一点。1986年5月5日的《纽约时报》第B11页报道了芝加哥银行承诺向社区组织团体指定的事业提供1.73亿美元，文章标题为 “地方压力为内城带来更多贷款”。有关杰西-杰克逊的组织多年来从金融机构获得的数百万美元的信息可以在2001年3月27日的《华盛顿邮报》第A1和A11页上找到，文章的标题是 “杰克逊的筹款方法引起了质疑”。2008年7月29日的《华尔街日报》第A16页，标题为 “房利美的政治豁免权”；2002年5月27日的《洞察》杂志第20和21页，标题为 “房地美、Verizon进入杰西的打击名单”；以及彼得-施韦泽的《毁灭的建筑师》第14页。国会议员巴尼-弗兰克对挑战银行贷款标准的社区活动家的辩护，来自1999年11月4日国会记录的H11541页。众议院。哈佛大学住房研究联合中心对社区活动家组织的有利看法，引自《社区再投资法案25周年》第134页。2002年3月出版的《社区再投资法案25周年：在不断发展的金融服务体系中获得资本》中引用了这一观点。Gale Cincotta的声明–“我们想要它。他们已经得到了它。2001年8月17日的《纽约时报》B9页上引用了她的讣告。2008年10月25日的《洛杉矶时报》第A22页以 “不要责怪受害者 “为题，提到了ACORN组织为迫使银行根据《社区再投资法案》向中低收入家庭提供更多贷款所做的努力。国会议员Paul Broun对ACORN的批评来自2009年2月4日国会记录的H1018页。众议院。ACORN活动家对银行家和巴尔的摩市长的骚扰，在2003年春季的《城市杂志》第52页上有一篇题为 “ACORN对城市的坚果制度 “的文章描述。关于数百名抗议者在参议员菲尔-格拉姆家的描述来自1999年4月19日的《华尔街日报》第A24页，标题是 “格拉姆讨伐推翻社区贷款法案”。社区活动家团体利用《社区再投资法》诱使银行提供数十亿美元的贷款和现金支付，这是1999年10月22日的《华尔街日报》A18页的报道，专栏标题为 “隐藏自由主义骗局的透明伎俩”。自1977年以来，社区活动家从银行和其他金融机构榨取了超过1万亿美元，这一事实在《社区再投资法案25周年》第125页上有所报道。哈佛大学住房研究联合中心于2002年3月出版的《社区再投资法案25周年：在不断发展的金融服务体系中获得资本》一书第125页报道了这一事实。乔治-J-本斯顿教授的实证研究发现几乎没有划定红线的证据，其题目是 “社区再投资法案。寻找不存在的歧视”，政策分析，第354号，由卡托研究所出版。1976年3月22日的《商业周刊》第143页刊登了芝加哥一位社区活动家的声明，即银行应在所有社区提供贷款，即使有些社区证明无利可图。一位银行家关于被迫提供不健全贷款的说法出现在1975年5月12日的《华盛顿邮报》第B3页，该专栏题为 “Hemming, Hawing and Redlining”，开始于B1页。1975年9月5日的《纽约时报》第32页引用了参议员杰克-加恩（Jake Garn）对储户权利的担忧，该文章题为 “参议院投票限制’红线’要求银行提供贷款数据”。1981年2月17日的《华尔街日报》头版引用了盖尔-辛科塔关于拥有住房是一种 “权利 “的说法，标题是 “昂贵的信贷、能源被视为轻松拥有住房的丧钟”。参议员保罗-萨班斯（Paul Sarbanes）关于《社区再投资法案》不会要求贷款人偏离安全和健全的做法的声明出现在1977年6月6日的国会记录第17633页。参议院。华盛顿邮报》关于偏见在抵押贷款中的作用的社论来自1976年3月9日的A16页，标题为”‘重新划线’"。理查德-A-波斯纳教授声称房利美和房地美从事有风险的商业行为，因为它们是私人企业，这出现在他的《资本主义的失败》一书的第241页。波斯纳教授关于政府不作为是导致经济危机的原因的说法是在同一本书的第243页。“对监管的哲学厌恶 “促成了金融崩溃的说法出自马克-赞迪的《金融风暴》第18页。波斯纳教授关于1977年的《社区再投资法》和随后的立法都没有要求银行提供高风险贷款的论点，来自他的《资本主义的失败》一书的第241和242页。各银行监管机构官员关于《社区再投资法》不应对抵押贷款危机负责的说法，来自美国民权委员会2009年出版的《民权与抵押贷款危机》第29至31页。对《社区再投资法》的新的监管修正案，要求银行使用 “创新或灵活 “的贷款做法，以履行该法规定的贷款义务，在《批评评论》第21卷第2和第3期（2009年）第368页，在一篇题为 “原因和效果。政府政策与金融危机 “一文中讨论。1994年3月9日的《亚利桑那每日星报》第6C页，在一篇题为 “美国扩大贷款歧视定义 “的文章中，提到了一个政策是不为价值低于6万美元的房屋发放抵押贷款的贷款人可能被指控为歧视的事实。早在1995年，根据《社区再投资法》提供的贷款与非《社区再投资法》的贷款一样有利可图，这是1995年5月《宾夕法尼亚大学法律评论》第1507页上的一篇文章，题目是 “社区再投资法再思考”。在房地产繁荣的高峰期，“在圣地亚哥或迈阿密，几乎没有一个借款人甚至逾期付款 “的说法是在马克-赞迪的《金融冲击》第154页上说的。美国民权委员会2009年出版的《民权与抵押贷款危机》第38页引用了繁荣时期 “即使是坏贷款也是好贷款 “的说法。同一出版物的第64页显示，在2006年住房价格开始下降后，优质贷款和次级贷款的止赎率之间的差距不断扩大。在霍尔科姆和鲍威尔编辑的《美国住房》第265页和266页，劳伦斯-J-怀特在一篇题为《房利美、房地美和住房》的文章中描述了房利美/房地美与竞争性私营公司之间的差异。好心办了坏事”。在同一本书的第300页，在一篇题为 “火车失事的解剖 “的文章中指出，只有三家证券评级公司被证券交易委员会认可，以证明由证券交易委员会监管的金融机构所做的投资。抵押贷款崩溃的原因”。2007年4月9日的《旧金山纪事报》头版以 “S.F. Moves to Stem African American Exodus “为题，讨论了旧金山黑人人口自1970年以来的下降。在1990年和2000年的人口普查中，四个县的黑人人口至少减少了10,000人，这些数据显示在以下人口普查出版物中。1990年人口普查。加州一般人口特征，1990年CP-1-6，第3节，第27、28、30和31页；2000年一般人口特征概况（2000年人口和住房普查：加州），表DP-1，第2、20、39和42页。在2002年至2006年期间，旧金山失去了16,000多个收入低于150,000美元的家庭，而与此同时，该市获得了17,000多个收入超过150,000美元的家庭，这一事实显示在2008年6月22日的《旧金山纪事报》的头版，文章标题为 “旧金山中产阶级的外流”。1982年斯坦福大学环境法学会的研究报告《旧金山半岛的土地使用和住房》第90页报道了20世纪70年代帕洛阿尔托市学校入学率的下降以及随后该社区几所学校的关闭，该报告由托马斯-M-哈格勒编辑。加利福尼亚州蒙特利县的土地使用限制的细节来自2006年8月26-27日的《华尔街日报》的A1和A6页，标题为 “在托尼-蒙特利县，贫民窟和土地战争”。树木所占的空间是美国所有城市社区的六倍多，这一说法来自泰德-巴拉克和萨姆-斯塔利所写的《更多的旅行之路》第57页。在实行 “智能增长 “政策的社区中，房屋价格增加了10万美元或更多，这在《规划的惩罚》第2页中提到。Randal O’Toole撰写的《规划的惩罚：智能增长如何使住房变得难以负担》，由独立研究所于2006年出版。美国的住房拥有率从长达20年的64%上升到2005年的69%，这一事实在一篇题为 “因果关系。政府政策和金融危机 “的文章第366页，载于《批判性评论》第21卷第2和第3期（2009）。 第五章：过去和未来

这段文字来自于《政治而非经济的危机》一文的第129页。复杂性、无知和政策失败”，载于《批评评论》第21卷，第2和第3期（2009年）。这句话 “经历过的坏时代是可以学习的好时代 “来自《空心年代》第5页。1930年代的法国》第5页，作者Eugen Weber。关于对金融危机的原因有共识的说法，来自2009年10月14日《纽约时报》A26页的一篇题为 “那个承诺的金融改革 “的社论。彼得-施韦泽认为是政府干预导致了金融危机的论点，来自他的《毁灭的建筑师》一书的第167和168页。理查德-A-波斯纳教授关于需要一个更加积极和明智的政府的评论是在他的《资本主义的失败》一书的第xii页。数据显示，在2005年和2006年，更多的次级抵押贷款是提供给中高收入的借款人，而不是中低收入的借款人，这些数据来自美国民权委员会2009年出版的《民权与抵押贷款危机》第71页。向较富裕的借款人提供的次级贷款的金额几乎是较不富裕的借款人的两倍，这一事实来自同一出版物的第72页。其他机构购买的次级贷款比房利美和房地美多的事实，见《民权与抵押贷款危机》第102和103页。劳伦斯-J-怀特教授关于穆迪、惠誉和标准普尔受保护地位的言论来自美国企业研究所出版的2005年1月《金融服务展望》的第2页。Mark Zandi在《金融震荡》第154页讨论了监管机构在2005年没有证据表明住房市场存在潜在问题的主张。在一篇题为 “政治而非经济的危机 “的文章中，第160页提到了住房市场崩溃的全部程度在住房市场见底后才能确定的结论。复杂性、无知和政策失败”，载于《批判性评论》第21卷，第2和第3期（2009年）。同一篇文章的第160页和第161页指出，专家们对 “有毒 “资产的价值存在分歧，包括财政部长蒂莫西-盖特纳声称许多银行认为其资产比实际价值更高。2009年11月20日的《纽约时报》第B6页报道了巴尼-弗兰克提出的进一步提高FHA贷款限额的立法建议，这篇文章的标题是 “F.H.A.将简易贷款扩展到富裕地区”，该文章在A1页开始。小托马斯-E-伍兹（Thomas E. Woods, Jr.）撰写的《崩溃》（Meltdown）第23页指出，从2006年开始，房屋价格下降了1.4%，导致了取消赎回权的浪潮。2009年11月24日的《华尔街日报》头版以 “四分之一的借款人处于水深火热之中 “为题，报道了约23%的美国房主的抵押贷款欠款超过其房产价值这一事实。同一版面还报道了2008年约有588,000名借款人拖欠抵押贷款，尽管他们有能力支付这些款项。同一篇文章的A4页提到，内华达州近30%的借款人在抵押贷款上的欠款占其房屋价值的50%或以上。关于拉斯维加斯和达拉斯房价下跌的信息来自《纽约时报》2009年11月25日B1版开始的一篇文章的B4页，标题是 “住房的上升趋势可能会逆转”。马克-赞迪（Mark Zandi）在《金融震荡》（Financial Shock）第一页中指出，近一个世纪以来，向购房者贷款一直是银行的高利润和低风险的工作。标准普尔的官员对抵押贷款市场的历史稳定性的评论引自一篇题为 “政治而非经济的危机 “的文章的第171页。复杂、无知和政策失败 “的文章，载于《批评评论》第21卷，第2和第3期（2009年）。同一篇文章的第150页指出，雷曼兄弟公司和贝尔斯登公司的高管因接受其银行股票形式的补偿而遭受了10亿美元的损失，这些股票因银行的次贷投资而贬值。关于雷曼兄弟公司首席执行官理查德-富尔德在国会听证会上被 “大肆抨击 “的描述来自2009年7月31日的《纽约时报》B6版，该报道从B1版开始，标题为 “可能很离谱，但华尔街的薪酬并没有导致这场危机”。在穆迪公司下调其对次贷投资工具的一些评级后，人们向其发送了愤怒的电子邮件，这篇题为 “政治而非经济的危机 “的文章在第136页中进行了讨论。复杂、无知和政策失败 “的文章第136页，该文章发表在《批评评论》杂志第21卷第2和第3期（2009年）。亚当-斯密关于政治家的言论可以在他的《国富论》（现代图书馆版）第435页中找到。苏联经济学家关于价格的相互关联性的这段话来自《转折点》第172页，作者是尼古拉-什梅廖夫和弗拉基米尔-波波夫。2000年10月31日的《纽约时报》第B5页报道了希拉里-克林顿呼吁将第8节住房券的数量增加两倍，并提供更多的公共住房，标题是 “拉齐奥试图在住房方面做出立法标记”。2007年8月18日《纽约时报》的一篇文章在网上报道了希拉里-克林顿参议员关于帮助面临止赎权的房主的提议，标题是 “在房地产的噩梦中醒来”。哈佛大学联合住房研究中心2008年出版的《2008年全国住房状况》第28页显示，2006年，住房成本超过家庭收入50%的房主比例高于租房者。有关联邦住房管理局政策变化的信息，包括提高联邦住房管理局的贷款限额，以及它在高风险和高成本的加州住房市场上的存在越来越多，来自2009年11月20日的《纽约时报》第A1和B6页，文章题为 “联邦住房管理局将简易贷款扩展到较富裕地区”。2009年第三季度，超过14%的FHA保险贷款至少逾期一个月，这一事实在2009年11月20日的《纽约时报》B6页上有报道，文章从B1页开始，标题为 “抵押贷款拖欠率飙升”。佛罗里达州每四个有抵押贷款的人中就有一个拖欠付款的事实来自同一篇文章的B6页。2009年11月13日的《华尔街日报》第A6页报道了FHA资本储备的下降，标题是 “住房机构储备远远低于最低限度”。2009年9月30日的《华尔街日报》第A2页报道了联邦存款保险公司的存款保险基金的下降，文章标题为 “银行救助基金面临多年的赤字，因为失败冲击了系统。“联邦存款保险公司的存款保险基金已降至其法定最低限额的五分之一以下，这一事实来自2009年9月26日的《经济学人》第89页，文章标题为 “财政冰山”。华尔街日报》2009年9月30日第A2页报道了联邦存款保险公司在2009年计划通过要求银行在2012年之前预付存款保险费来筹集450亿美元的事实，文章标题为 “银行救助基金面临多年的赤字，因为失败冲击了系统”，《波士顿环球报》2009年11月13日第8页的商业部分也有一篇题为 “银行将预付450亿美元的保险费 “的文章。在吉姆-鲍威尔撰写的《FDR的愚蠢》第31、55和58页中指出，在20世纪30年代大萧条期间倒闭的银行中，有一个不成比例的份额是在有禁止分行的法律的州，而这些单位银行中大约90%在大萧条期间倒闭的说法也可以在同一页上找到。加拿大在大萧条期间没有银行倒闭的事实来自《美国货币史》第352页。1867-1960年，由米尔顿-弗里德曼和安娜-雅各布森-施瓦茨撰写。关于加拿大和美国的银行之间的差异的信息来自2009年5月7日的《华尔街日报》第A17页，标题是 “监管并没有拯救加拿大的银行”。美国2009年第一季度国内生产总值的下降是在2009年5月30日的《纽约时报》第B3页上指出的，文章的标题是 “修改报告，美国说第一季度并没有那么糟糕”。2005年12月29日的《纽约时报》第A1页以 “二十年后，买房不再那么困难 “为题，报道了美国家庭在20世纪80年代初、1998年和2005年期间支付抵押贷款费用所需的收入份额。2005年12月22日的《华尔街日报》第D2页报道了图森市大约60%的首次购房者依靠100%的融资来购买房屋，文章从D1页开始，标题为 “住房负担能力达到14年的最低水平”。2009年2月5日的《华尔街日报》第A13页以 “共和党有一个愚蠢的抵押贷款想法 “为题，提到了共和党向信用良好的借款人发放 “政府支持的4%固定抵押贷款 “的提议。国会议员巴尼-弗兰克对富兰克林-D-罗斯福的提法引自2008年10月15日的《华尔街日报》第A3页，文章标题为 “民主党人酝酿3000亿美元的刺激计划”。新政 “刺激性不够 “的说法来自2009年2月11日《洛杉矶时报》的头版，标题为 “超越新政的大胆时刻”。数据显示，从1932年到1935年，美国的年失业率超过20%，见《美国历史统计》第一部分第126页。殖民地时代到1970年，这是美国人口普查局1975年出版的出版物。富兰克林-D-罗斯福的新政政策是其前任赫伯特-胡佛所使用的方法的进一步延伸，这一点在阿米蒂-施莱斯撰写的《被遗忘的人》第148页和149页以及吉姆-鲍威尔撰写的《FDR的愚蠢》第三章中有所讨论。沃尔特-李普曼说，罗斯福新政是胡佛措施的 “连续演变”，这句话出自保罗-约翰逊撰写的《美国人民史》第757页。胡佛总统承认他对经济的干预是前所未有的，这句话出自《赫伯特-胡佛回忆录》第29页。大萧条，1929-1941。Richard Vedder和Lowell Gallaway撰写的《失业》一书第77页的数据显示，在FDR执政的前21个月，失业率从未低于20%。沃尔特-李普曼关于在大萧条期间维持大萧条前的价格和工资会导致商品滞销和工人失业的评论，引自吉姆-鲍威尔的《FDR的愚蠢》第92页。关于1929年10月股市崩盘后和签署斯穆特-霍利关税后的失业率的信息来自理查德-维德和洛厄尔-高拉韦所写的《失业》一书第77页。吉姆-鲍威尔（Jim Powell）撰写的《FDR的愚蠢》（FDR’s Folly）一书第十三页报道，FDR在执政期间发布的行政命令比他所有20世纪的继任者的总和还要多。约翰-梅纳德-凯恩斯（John Maynard Keynes）对一些新政改革所表达的担忧可以在同一本书的第十四页找到。在整个大萧条期间，商业投资仍然很低，这句话出自同一本书的第161页。1930年代银行的贷款约为1920年代的一半的说法来自2009年1月27日的《纽约时报》第B5页，来自B1页开始的一篇文章，标题为 “毕竟有值得恐惧的地方”。在FDR的前两届任期内，任何一年的失业率都没有低于两位数的水平，这一事实显示在理查德-维德和洛厄尔-高拉维所写的《失业》一书的第77页。这项研究的结论是，新政政策阻止了经济的正常复苏，并延长了大萧条的时间，该研究发表在2004年8月的《政治经济学杂志》上，文章的题目是 “新政政策和大萧条的持续。一般均衡分析”。美国1937年、1940年、1941年、1942年和1943年至1945年的失业率显示在《美国历史统计》第一部分第126页。殖民地时代到1970年，这是美国人口普查局1975年出版的出版物。1936年和1940年的联邦赤字可以在同一出版物第二部分的第1105页找到。罗斯福对 “新政博士 “和 “赢得战争博士 “的讨论可以在《富兰克林-D-罗斯福的公开文件和讲话》第569至571页找到。1943年卷，由哈珀兄弟公司出版。罗伯特-希格斯（Robert Higgs）撰写的《大萧条、战争和冷战：挑战冲突和繁荣的神话》（Depression, War, and Cold War: Challenging the Myths of Conflict and Prosperity）第22、23和24页讨论了罗斯福在动员美国参加第二次世界大战时争取了商业和金融部门个人的领导。米尔顿-弗里德曼和安娜-雅各布森-施瓦茨的《美国货币史：1867-1960》第301至303页讨论了大萧条期间货币流通速度的下降。媒体对罗纳德-里根总统在1987年10月股市崩盘后没有干预经济的批评可以在1987年10月22日的《纽约时报》A35页上找到，标题是 “在国外在国内：又是早晨”；在1987年10月29日的《华盛顿邮报》A2页上，有一篇题为 “Fiddling While Wall St.以及1987年11月22日的《纽约时报》第27页第4节，一个题为 “国外在国内：国内无人 “的专栏。经济学人》杂志对1987年后20年繁荣的评论来自2007年9月22日的第35页，在一篇题为 “转折点 “的文章中。20世纪20年代经济的低迷，任由其自行恢复，这一点在《二十世纪的银行和金融》一文的第745页提到，该文由尤金-N-怀特撰写，发表在《剑桥美国经济史》第三卷：二十世纪，由斯坦利-L-恩格曼和罗伯特-E-盖尔曼编辑。熊彼特（J.A. Schumpeter）关于在经济低迷时期不干预经济的评论来自他的文章《萧条。我们能从过去的经验中学习吗？“的第110页，载于《J.A. Schumpeter论文集》，由Richard V. Clemence编辑。卡尔-马克思关于 “当局愚蠢的干涉 “的言论来自他1851年2月3日给弗里德里希-恩格斯的信，该信转载于1982年在莫斯科出版的《他们的作品集》第38卷第275页。2009年1月，由数百名经济学家签名的广告称，增加政府开支没有成功地将美国拉出大萧条，也不会成功地缓解当前的经济危机，该广告出现在2009年1月28日的《纽约时报》A11页，标题为 “恕我直言，总统先生，这不是真的”。艾伦-雷诺兹关于美联储成立后经济衰退严重性的评论出现在2009年8月21日的《华尔街日报》A13版上，标题是 “大政府，大衰退”。沃尔特-李普曼关于新政目标的评论被吉姆-鲍威尔在《FDR的愚蠢》第十五页上引用。吉姆-鲍威尔所著的《FDR的愚蠢》第3、10和15页，以及阿米蒂-史莱斯所著的《被遗忘的人》第53至56页和64至69页，都讨论了新政政府的许多决策者主张政府干预并支持经济结构调整，甚至在1929年的股市崩溃和大萧条之前。艾伦-布林德教授对2009年经济刺激法案的评论来自2009年2月4日的《华尔街日报》第A13页，标题是 “我的经济愿望清单”。奥巴马政府的薪酬沙皇提高了他所审查的一些雇员的基本工资，这一事实来自2009年10月28日的《华尔街日报》第C1页，文章标题为 “薪酬沙皇提高了公司的基本工资”。2009年2月1日的《纽约时报》杂志第25页引用了拉姆-伊曼纽尔（Rahm Emanuel）关于危机是一个不可 “浪费 “的机会的言论，文章标题为 “大修复”。2009年3月11日的《纽约时报》头版以 “一些银行感到被束缚，想要归还救助金 “为题，描述了对接受政府救助金的银行提出的越来越多的要求。大多数经济学家认为目前的经济衰退将在大部分刺激性支出生效之前结束，这一说法引自2009年9月1日的《华尔街日报》A17页，标题为”‘大萧条’怎么了？“保罗-约翰逊的这段话可以在乔治-J-马林等人编辑的《可引用的保罗-约翰逊》第138页找到。 索引

索引

会计丑闻

ACORN（现在改革社区组织协会）

可调利率抵押贷款（ARMs）

调整

市场

政治

“负担得起的住房”

定义

地方之间的差异

随时间变化

阿拉米达县

公寓

亚利桑那州

Armey, Dick

ARMs（见可调整利率抵押贷款）。

亚裔美国人

救助行动

银行

银行倒闭

美国银行

黑人拥有的银行

银行分行

加拿大银行

切维蔡斯联邦储蓄银行

花旗银行

存款保险

Wells Fargo

巴伦周刊》杂志

Bartiromo, Maria

贝尔斯登

贝克尔，加里

行为和住房

Bennett, Bob

Benston, George J.

伯南克，本

黑人拥有的银行

黑人

指责

庞德，杰特

波士顿

博克瑟，芭芭拉

Broder, David

Broun, Paul

建筑限制

布什，乔治-H.W.

布什，乔治-W.

商业周刊

加州。

加州沿海

内部山谷

加拿大

因果关系

授权原因

促成的原因

诱发的原因

注意事项

芝加哥

儿童

Cincotta, Gale

Cisneros, Henry

克林顿政府

克林顿，希拉里-R。

冷门银行家（Coldwell Banker

社区活动家

社区再投资法

社区活动家的作用

配额

制裁

国会

国会预算办公室

国会听证会

美国宪法

合同

Conyers, John

腐败问题

科斯塔，伊丽莎白

美国全国金融协会

“创意 “融资

信用

达拉斯

D’Amato, Alfonse

默认值

住房和城市发展部(HUD)

司法部

歧视

Dodd, Christopher J.

“有所作为 “政策

道琼斯工业平均指数

首付

Durbin, Dick

经济学家》杂志

经济学家

经济

伊曼纽尔, 拉姆

平等信贷机会法

公平

高管薪酬

公平住房法

有孩子的家庭

“房利美 “和 “房地美”，”

会计丑闻

金融市场的优势

纾困

维权者

政府接管

私营和政府混合地位

政府的隐性担保

政府的影响

对政府的影响

金融市场的规模

抵押贷款购买

政治活动

利润

配额

监管

风险性

为银行制定标准

警告

肯塔基州费耶特县

联邦存款保险公司（FDIC）

联邦住房贷款抵押公司（见 “房利美 “和 “房地美”）。

联邦住房管理局

联邦国民抵押贷款协会（见 “房利美 “和 “房地美”）。

联邦储备系统

波士顿联邦储备银行

联邦储备委员会

美联储研究报告

金融公司

融资

可调整利率的抵押贷款

评估

“创造性 “融资

信用

违约

拖欠

首付

股权

金融市场的反响

首次置业者

固定利率抵押贷款

取消赎回权

家庭资产贷款

收入

只付利息的抵押贷款

利率

国际融资

贷款标准

“骗子贷款”

贷款的修改

抵押贷款支持的证券

按揭保险

抵押贷款支付

净资产

无追索权法

选择性ARMs

配额

抵押贷款支持证券的评级

再融资

反向抵押贷款

风险

二次抵押贷款

证券评级公司

投机

次级抵押贷款

“水底 “财政

首次置业者

菲奇

“Flippers”

福布斯》杂志

赎回权

弗兰克，巴尼

房地美（见 “房利美 “和 “房地美”）。

加恩，杰克

盖特纳，蒂莫西

通用汽车

吉戈特，保罗

Glaeser, Edward

政府

纾困

国会

亏损

住房和城市发展部

司法部

“有所作为 “的政策

匆匆忙忙，但行动缓慢的立法

干预

国债

政策与机构

目的

监管

证券和交易委员会

“解决方案”

“刺激”

不确定性

Gramm, Phil

1930年代的大萧条

贪婪

格林斯潘，艾伦

仓促但行动缓慢的立法

夏威夷

西班牙裔美国人

Holmes, Oliver Wendell, Jr.

房屋抵押贷款披露法

房屋所有权

胡佛，赫伯特

住房

负担能力

建筑限制

土地

地方与全国市场

人口

价格

租金

房子的大小

住房券

休斯顿

HUD（见住房和城市发展部）。

通货膨胀

利率

可调整利率抵押贷款

信用评级

对住房的需求

利率上限

“预告 “利率

J.P. 摩根大通

杰克逊，杰西

Jacobs, Jane

创造就业机会（另见失业）。

约翰逊，保罗

凯里，约翰

凯恩斯, 约翰-梅纳德

凯恩斯主义经济学

知识

土地

发展

地段大小

实际可用性

价格

限制

拉斯维加斯

利奇，吉姆

雷曼兄弟

贷款人

贷款标准

Liebowitz, Stan J.

李普曼, 沃尔特

刘，娜

地方与全国住房市场

洛杉矶

弗吉尼亚州卢敦县

曼哈顿

Mankiw, Gregory

市场

调整

费用

与政府的差异

自由市场

激励和制约因素

地方与国家

市场失灵

马丁内斯，梅尔

马克思, 卡尔

麦康奈尔, 米奇

媒体

迈阿密

千禧年住房委员会

少数民族

金钱杂志

货币，流通速度

加州蒙特利县

穆迪（Moody’s

抵押贷款支持的证券

抵押贷款

可调整利率

批准率和拒绝率

符合条件的抵押贷款

违约

拖欠款

歧视索赔

首付

股权

固定利率抵押贷款

取消赎回权

只付利息的抵押贷款

贷款标准

抵押贷款支持的证券

选择性ARMs

反向抵押贷款

次级抵押贷款

全国住宅建筑商协会

全国房地产经纪人协会

国家经济研究局

国债（参见政府、赤字）。

净资产

内华达州

新政

纽约

纽约时报

新闻周刊

尼克松，理查德

奥巴马，巴拉克

O’Driscoll, Gerald P.

联邦住房企业监督办公室(OFHEO)

货币监理署

储蓄所监管办公室

“开放空间 “法

加州帕洛阿尔托

Pelosi, Nancy

凤凰城

摄影师

规划委员会

政治 (另见调整，政治)

责备

民主党人

“有所作为 “的政策

政治激励

政治上的成功

快速修复

共和党人

串行 “解决方案”

Pollock, Alex J.

人口

Posner, Richard A.

后人

掠夺性借贷

价格

政府维持价格

房价

土地价格

价格在市场经济中的作用

Proxmire, William

公共住房项目

目的

配额

雷恩斯，富兰克林

Rangel, Charles

里根, 罗纳德

“红线”。

再融资

规章制度

里德，哈里

雷诺，珍妮特

租用

反向抵押贷款

Reynolds, Alan

里卡多，大卫

权利

雅各布-里斯

风险

罗伯茨，保罗-克雷格

Roosevelt, Franklin D.

罗斯纳，乔希

萨克拉门托

萨利纳斯

Samuelson, Robert J.

圣地亚哥

旧金山

旧金山湾区

圣何塞

圣马特奥县

Sarbanes, Paul

储蓄率

舒默，查尔斯

Schumpeter, J.A.

Schweizer, Peter

西尔斯百货公司

西雅图

第8款凭证

证券和交易委员会

谢斯，克里斯

“智能增长 “政策

史密斯，亚当

斯莫特-霍利关税

Snow, John W.

“解决方案”

快速修复

串行 “解决方案”

推测

圣路易斯邮报

标准普尔

斯坦福大学

刺激措施

股票和债券（见抵押贷款支持的证券）。

股票市场

次级抵押贷款

坦帕市

TARP(问题资产救助计划)

税收

Taylor, John B.

时间安排

万亿美金

不确定性

“水底 “财政

“未得到服务的 “人口

失业

今日美国

美国民权委员会

货币流通的速度

愿景

沃尔克，保罗

“自愿 “协议

购房凭证

华尔街

华尔街日报

Wallison, Peter J.

警告

华盛顿

华盛顿邮报

华盛顿时报

“浪费 “一场危机

Waters, Maxine

Wells Fargo

White, Lawrence J.

白人

第一次世界大战

第二次世界大战

Zandi, Mark

分区法

1 关于一个形象的例子，请看《财富》杂志2002年10月28日刊载的题为 “这所房子值120万美元吗？“的文章第58页的照片。

2 令人惊讶的是，一些所谓的成熟人士显然认为，在高房价的地方确实存在着土地的实际短缺。华尔街日报》的一位记者说：“那些地区已经很拥挤了，“尽管加利福尼亚圣马特奥县有一半以上的地区是由开放空间组成的，而且类似的土地使用限制在其他房价极高的社区也很常见。该评论来自詹姆斯-哈格蒂（James R. Hagerty），“在房地产大涨之后，沿海地区的一些人正在套现”，《华尔街日报》，2004年9月22日，第A1页及以下。同样令人惊讶的是，Richard A. Posner教授在他的《资本主义的失败》一书中断言，在住房热潮期间，加州 “用于建造房屋的土地非常多”（第119页）。加州当然有大量的空地，在这些空地上建房是有可能的。但是，大量的空地是由于对建造任何东西的严格法律限制造成的。对住房市场而言，经济上的突出问题是法律上允许建造住房的土地数量。

3 仅仅在我的书中就有几十个来自世界各国的例子，见《受膏者的视野》，第35-37页；《征服与文化》，第125页；《移民与文化》，第1页。4, 17, 30, 31, 56-57, 118, 121, 122-123, 126, 130, 135, 152, 154, 158, 167, 176, 179, 196, 211, 212, 224, 251, 258, 264, 265, 275, 277, 278, 289, 290, 298, 300, 305, 306, 318, 320, 324, 345-346, 353-356, 358, 366, 373.

4 我在2005年5月26日的《华尔街日报》上的一个专栏警告说，“这整个金融安排可能像纸牌屋一样倒塌”，“如果投机泡沫破裂，整个经济都会受到影响”。

5 水下 “一词被广泛用于指房屋价值已低于抵押贷款所欠金额的情况。

6 2009年6月，《华尔街日报》说。“多德先生否认受到任何特殊待遇，近一年前他承诺公布全国范围内的抵押贷款文件并澄清此事。我们仍在等待，尽管他确实试图安抚康涅狄格州的媒体，在2月份以偷看的方式发布了一些选定的文件，并由他自己的律师进行了审查。““多德的爱尔兰运气”，《华尔街日报》，2009年6月20日，第A12页。

7 根据《华尔街日报》2002年的报道。“现在参与发放抵押贷款的人中，很少有人对这些贷款有长期的兴趣。传统上，银行家直接发放贷款并持有贷款，使贷款人有强烈的动机去寻找公平的评估以保护他们的利益。今天，许多评估师是由独立的抵押贷款经纪人挑选的，他们是按交易付费的，与贷款的长期健康没有什么关系。许多贷款人也失去了对其贷款的长期兴趣，因为他们把贷款卖给了投资者。“John Hechinger, “基础不稳。不断上涨的房屋价格让评估师陷入了困境，“华尔街日报，2002年12月13日，第A1、A10页。

8 这些新的（对许多美国人来说）抵押贷款在不寻常的低利率时期变得突出，这使得购买房屋看起来比对没有经验的人来说更容易负担得起，他们可能没有意识到他们的月度抵押贷款付款将大幅增加。低于市场的 “预告 “利率可能持续几个月，这类变化增加了最初的月度按揭付款和以后必须支付的付款之间的差异。

9 见我的《基础经济学》第三版，第404-405页。

10 用数学术语来说，第二个导数是负的，尽管第一个导数是正的。

11 关于波士顿联邦储备局数据的统计问题，在学术期刊上有更全面的阐述，见Theodore E. Day和Stan J. Liebowitz, “Mortgage Lending to Minorities:哪里有偏见？“经济调查》，1998年1月。这篇文章提到了（第7页）其他研究人员的其他研究，他们发现波士顿联邦储备局的研究中存在不一致和错误。

12 促进改革社区组织协会现在

13 2001年8月17日的《纽约时报》以 “盖尔-辛科塔，72岁，有偏见的银行政策的反对者 “为题报道了盖尔-辛科塔的去世。

14 无论是对房利美和房地美拥有监管权的住房和城市发展部，还是利用《社区再投资法》以及自己的破坏性策略从银行提取大量资金的ACORN，都没有被列入波斯纳教授的书的索引中。

Copyright © 2009 by Thomas Sowell 首次出版于2009年，由Basic Books, A Member of Perseus Books Group出版，修订版于2010年由Basic Books出版

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